Осмотр общего имущества в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания. Цели осмотра – своевременно выявить:
- факт того, что состояние общего имущества не соответствует требованиям законодательства, а также
- угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
Это предусматривает подпункт «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
В настоящей рекомендации рассмотрены:
- виды осмотров;
- периодичность их проведения;
- лица, выступающие в роли организаторов и участников осмотров.
Виды осмотров общего имущества проводятся
Осмотры состояния общего имущества в МКД бывают:
- плановые;
- внеплановые.
Это предусматривает абзац 3 раздела II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила технической эксплуатации).
Внимание: правила технической эксплуатации нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.
Минстрой России разъяснил, что Правила технической эксплуатации применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24 мая 2016 г. № 19304-ОГ/04 «О разъяснении законодательства в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства»).
Если в договоре управления МКД отсутствует обязанность УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами, то они носят лишь рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено частью 3 статьи 4 Закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании».
Однако многие нормы Правил включены в другие нормативные акты, обязательные для исполнения.
По сложившейся правоприменительной практике органы ГЖН привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами. В частности, организацию могут оштрафовать на сумму до 50 000 руб. по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом суд, скорее всего, поддержит позицию органа ГЖН. См., например, постановления Верховного суда РФ от 18 ноября 2016 г. № 307-АД16-10217 по делу № А26-10959/2015, от 30 ноября 2015 г. № 307-АД15-14917 по делу № А66-3331/2015, от 29 мая 2015 г. по делу № 302-АД15-6712, А19-8748/2014.
Виды плановых осмотров:
- общие – направлены на осмотр общего имущества в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
- частичные – осмотры отдельных элементов общего имущества.
Это устанавливает пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.
Примеры частичных осмотров
В работы по обеспечению требований пожарной безопасности МКД включены осмотры состояния:
- пожарных лестниц;
- лазов;
- проходов;
- выходов;
- систем аварийного освещения;
- пожаротушения;
- сигнализации;
- противопожарного водоснабжения;
- средств противопожарной защиты;
- противодымной защиты.
Это предусматривает пункт 27 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.
Внеплановые осмотры нужно проводить:
- после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов общего имущества в МКД;
- в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.
Это предусматривает пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.
Дополнительные случаи, в которых необходимо проводить внеплановые осмотры, может предусматривать:
- договор управления МКД либо
- договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, если в доме выбран непосредственный способ управления.
Совет: общий осмотр состояния общего имущества в МКД стоит провести, если к управлению домом приступила УО либо в доме создано ТСЖ.
Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент вступления в силу договора управления МКД или реализации выбранного способа управления в виде создания ТСЖ.
Периодичность проведения осмотров общего имущества
Общие осмотры необходимо проводить два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов общего имущества в МКД приведена в приложении № 1 к Правилам технической эксплуатации.
Такие положения содержит пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.
Кроме того, периоды проведения осмотров управляющей МКД организацией может предусматривать:
- договор управления МКД – если домом управляет УО;
- порядок, определенный в уставе ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
- решение общего собрания собственников помещений в МКД либо договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом.
Это устанавливает пункт 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.
Кто должен проводить осмотр общего имущества
Общие плановые осмотры, а также внеплановые осмотры проводит управляющая МКД организация.
Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ.
Осмотры отдельных элементов МКД, которые обсуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.
Это предусматривает пункт 2.1.2 Правил технической эксплуатации.
Ситуация: нужно ли при проведении плановых и внеплановых осмотров общего имущества в МКД привлекать к участию членов совета МКД
Законодательство такую обязанность не устанавливает.
Вместе с тем, обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:
- условия договора управления МКД и (или)
- дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).