Подпишитесь на «Юрист компании» со скидкой 30% >>
Юрист компании

Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор пытается досрочно расторгнуть договор аренды недвижимости

Арендодатель, как правило, не заинтересован в досрочном расторжении договора. Тем более, если на досрочном расторжении договора настаивает арендатор. Ведь тогда арендодателю придется искать другого контрагента. Поскольку не всегда это происходит быстро, имущество какое-то время может простаивать, не принося арендодателю дохода.

Чтобы предотвратить такого рода ситуации, юрист арендодателя должен при согласовании условий договора заложить в него такие механизмы, которые не позволят арендатору досрочно прекратить арендные отношения или сделают такое прекращение экономически невыгодным.

Чтобы арендодателю защитить свои интересы в ситуации, когда арендатор уже требует досрочного расторжения договора, необходимо проверить:

Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор ссылается на существенное нарушение договора либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором

Если арендодатель существенно нарушит условия договора, у арендатора будет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Основная рекомендация арендодателю в этом случае будет заключаться в добросовестном исполнении всех условий заключенного с арендатором соглашения. Дело в том, что если арендодатель допустит существенное нарушение заключенного соглашения, то он не сможет воспрепятствовать арендатору досрочно расторгнуть договор, а также будет обязан возместить арендатору убытки, связанные с досрочным расторжением договора ( п. 5 ст. 453 ГК РФ).

В то же время, если арендатор направит такое требование, юрист арендодателя может воспользоваться одним из трех способов защиты.

Во-первых, может оказаться, что арендатор ссылается на нарушение условий договора арендодателем, которое на самом деле не является существенным, или на действие, которое вообще не является нарушением договора.

Существенные нарушения договора аренды, которые дают право на досрочное его расторжение путем обращения с иском в суд, необходимо отличать:

Истец (арендатор, банк) обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды с ответчиком (арендодателем).

Как следовало из материалов дела, истец направил ответчику письмо о досрочном расторжении договора аренды в связи с тем, что операционную кассу истец планировал перенести в другое нежилое помещение, приобретаемое в собственность. Ответчик письмом сообщил истцу о своем несогласии с досрочным расторжением договора аренды. Ответчик указал, что отсутствие у банка потребности в дальнейшем использовании арендуемых помещений не предусмотрено ни законом, ни договором аренды в качестве основания для досрочного расторжения договора. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Суды трех инстанций пришли к выводу о необоснованности исковых требований, поскольку какие-либо нарушения договора со стороны арендодателя отсутствовали. Факт приобретения по инициативе банка помещения в собственность не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Доказательства, свидетельствующие о непригодности арендуемого помещения для использования по его прямому назначению, в деле отсутствовали ( постановление ФАС Поволжского округа от 27 февраля 2009 г. по делу № А72-5802/2007).

Перечень существенных нарушений условий договора и иных обстоятельств, дающих арендатору право на досрочное расторжение договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ.

1. Арендодатель не передал имущество арендатору.

2. Арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом.

3. Имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества.

4. Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

5. Имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

Истец (ООО) выиграл аукцион на строительство многоквартирного дома и заключил по итогам аукциона с ответчиком (департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска) договор аренды земельного участка под строительство. После этого истец начал подготовку необходимой для строительства документации. Однако из полученного санитарно-эпидемиологического заключения следовало, что земельный участок был не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома. В связи с этим у истца отсутствовала возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок для постройки многоквартирного дома.

Исходя из этих обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор аренды на основании пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, поскольку переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения ( постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2010 г. № А33-7041/2009).

В договоре могут быть также указаны иные нарушения, которые будут существенными и достаточными для расторжения договора по инициативе арендатора в судебном порядке. Кроме того, основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора не обязательно должны быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66). В частности, такими основаниями могут служить увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.

Задача юриста арендодателя в том, чтобы при составлении проекта договора или согласовании условий договора исключить из него подобные положения (если их предложит арендатор).

Можно ли возразить на требование арендатора расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания не прописали

Да, можно.

Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.

Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004.

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением.

Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения. При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали.

Арендатор (банк) уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали. Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье 620 Гражданского кодекса РФ. Однако такие основания нужно прямо указать в договоре.

Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске ( определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004).

Во-вторых, в ответ арендодатель может оспорить сам факт существенного нарушения договора со своей стороны.

Может оказаться, что арендатор сослался на существенное нарушение договора, которого арендодатель на самом деле не допускал. Например, арендатор может ссылаться на то, что арендодатель не выполнил капитальный ремонт помещения. Однако если в договоре не было указано, какой объем ремонтных работ обязан выполнить арендодатель, и в выполнении ремонта отсутствовала неотложная необходимость, то арендодатель может ссылаться на эти факты в подтверждение необоснованности требований арендатора. Если же в договоре предусмотрено, что арендодатель обязан выполнить капитальный ремонт помещения, то арендодатель может ссылаться на то, что срок для проведения капитального ремонта еще не наступил и неотложная необходимость в этом отсутствует.

Другой пример: если арендатор ссылается на то, что арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора к объекту аренды, чем препятствует пользоваться имуществом, арендодатель может в ответ сослаться на то, что такое право ему предоставлено самим договором.

Истец (арендатор) обратился в суд с иском о расторжении договора с ответчиком (арендодателем).

Суд первой инстанции в иске отказал. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

В кассационной жалобе истец просил отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды на срок с 24 октября 2008 года по 30 сентября 2009 года. Имущество было передано по акту приема-передачи 24 октября 2008 года. Затем стороны заключили дополнительное соглашение к договору. По условиям соглашения стороны обязались в течение шести месяцев подписать долгосрочный договор аренды на тот же объект аренды. В дополнительном соглашении стороны также договорились о том, что с момента государственной регистрации долгосрочного договора краткосрочный договор аренды подлежит расторжению.

24 ноября 2008 года истец и ответчик заключили долгосрочный договор аренды нежилых помещений сроком действия до 31 октября 2013 года. Договор был зарегистрирован в установленном порядке, и стороны подписали соглашение о расторжении краткосрочного договора аренды.

После этого истец обратился в суд с иском о расторжении долгосрочного договора на основании части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ. По мнению истца, основанием для расторжения долгосрочного договора являлось отсутствие акта приема-передачи помещения в аренду.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Фактическое получение истцом спорного помещения во временное владение и пользование подтверждается актом приема-передачи, подписанным сторонами в рамках предыдущего (краткосрочного) договора аренды. Предметом краткосрочного и долгосрочного договоров аренды являлось одно и то же имущество. Истец не представил доказательства возврата ответчику помещений, которые ранее были переданы ему по краткосрочному договору. Кроме того, в деле имелись доказательства внесения истцом арендной платы именно по долгосрочному договору аренды.

Исходя из этого, суды признали, что истец владел и пользовался помещениями на основании долгосрочного договора аренды после их принятия по акту приема-передачи от 24 октября 2008 года. Несоставление сторонами акта приема-передачи помещений по долгосрочному договору аренды с учетом доказанности фактического владения ими не может являться основанием для расторжения договора аренды на основании части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ ( постановление ФАС Московского округа от 4 августа 2010 г. № КГ-А40/7951-10 по делу № А40-82681/09-6-664).

В-третьих, арендодатель может сослаться на то, что арендатор нарушил процедуру расторжения договора.

Дело в том, что перед обращением в суд арендатор обязан направить арендодателю претензию с требованием о расторжении договора. В этих случаях применяется общее правило о том, что требование о расторжении договора может быть заявлено в суд лишь после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор ( п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Если претензия с требованием о расторжении договора арендодателю не направлялась, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора и для арендатора наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, суд не примет исковое заявление к производству и вернет его заявителю, а ошибочно принятый иск оставит без рассмотрения.

В-четвертых, арендодатель в разумный срок может самостоятельно устранить нарушения прав арендатора. Дело в том, что требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Такая правовая позиция изложена в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Аналогичный подход поддерживается и в текущей судебной практике ( постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444).

Кроме того, в договоре могут быть указаны и другие основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора, которые будут не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя ( ч. 2 ст. 620 ГК РФ). Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66). В частности, такими основаниями могут служить: увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.

Однако если арендатор ссылается на такое основание, то арендодателю необходимо проверить, указано ли оно в договоре аренды. Если такого основания договор не предусматривает, то право на расторжение договора у арендатора отсутствует.

Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор ссылается на существенное изменение обстоятельств

Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор желает воспользоваться правом на односторонний отказ от исполнения договора

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.