Подпишитесь на «Юрист компании» со скидкой 30% >>
Юрист компании

Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации

Договор аренды недвижимости сроком на один год или более нужно регистрировать. Если этого не сделать, в отношениях с третьими лицами арендатор не сможет ссылаться на незарегистрированный договор. Например, арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом заключить договор на новый срок.

Однако в действительности не всегда понятно, нужно регистрировать договор или нет. Например, если стороны заключили бессрочный договор. Также в законе нет ответа на вопрос, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды, который стороны ранее зарегистрировали.

Если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем стоит прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность и кто будет платить госпошлину за регистрацию договора.

Какие договоры аренды нужно регистрировать арендатору

Нужно регистрировать заключенные на срок в один год или больше договоры аренды:

Не нужно регистрировать договоры аренды в трех случаях.

1. Стороны заключили договор аренды на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

Если стороны подписали договор аренды на срок менее одного года, но действие договора будет распространяться на ранее возникшие отношения сторон, то его также не нужно регистрировать, даже если общая продолжительность отношений сторон (фактическое пользование плюс срок договора аренды) больше года. Такую правовую позицию содержит пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» (далее – информационное письмо № 59).

2. Договор аренды, который изначально заключили на срок менее одного года, стороны продлили (возобновили) на тот же срок.

Стороны часто заключают первый договор на срок в 11 месяцев, а затем неоднократно продляют его на тот же срок. ВАС РФ разъяснил, что если стороны продлили краткосрочный договор аренды на такой же срок после того, как закончился первоначальный срок аренды, то отношения сторон регулирует новый договор аренды, который не нужно регистрировать ( п. 10 информационного письма № 59). Эту правовую позицию суды применяют и сейчас. См. постановления арбитражных судов Уральского округа от 15 мая 2017 г. № Ф09-1805/17 по делу № А50-19021/2016; Центрального округа от 14 декабря 2016 г. № Ф10-4873/2016 по делу № А09-15882/2015; Московского округа от 4 августа 2016 г. № Ф05-9465/2016 по делу № А40-46162/2015.

3. Стороны заключили или возобновили договор аренды на неопределенный срок.

Стороны заключили договор аренды сроком с 1 июля 2014 года по 28 февраля 2015 года. Затем стороны подписали дополнительное соглашение, по которому после 28 февраля 2015 года договор автоматически продлевался на тех же условиях на каждый последующий год.

Арендодатель 27 января 2015 года отправил арендатору уведомление, в котором сообщил, что не желает продлевать договор, и потребовал не позднее 28 февраля 2015 года вернуть помещения по акту приема-передачи.

Арендатор помещения не вернул. Поэтому арендодатель обратился в суд с требованием обязать арендатора вернуть помещения и признать договор прекратившим свое действие.

Суд первой инстанции отказал в иске, поскольку посчитал, что стороны продлили договор аренды на неопределенный срок, а истцом не был соблюден порядок расторжения договора.

Апелляция поддержала выводы первой инстанции, но указала, что стороны продлили договор на один год.

Кассация посчитала, что поскольку договор автоматически продлевается на тех же условиях на каждый последующий год, то срок действия договора не определен. Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что стороны продлили договор на неопределенный срок ( постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 марта 2017 г. № Ф05-1094/2017 по делу № А41-30608/2016).

Как арендатору зарегистрировать договор аренды

Какие соглашения об изменении или о расторжении договора нужно регистрировать арендатору

Чем грозит отсутствие регистрации договора для арендатора

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.