Подпишитесь на «Юрист компании» со скидкой 30% >>
Юрист компании

Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

В большинстве случаев арендатор подписывает тот проект договора, который подготовил арендодатель. Обычно у арендодателя есть типовой проект договора, в котором осталось указать, какое именно недвижимое имущество арендатор получает в аренду и на какой срок, а также прописать размер арендной платы и реквизиты арендатора. Кроме того, часть условий отличается в зависимости от того, нужно ли регистрировать договор.

У юриста арендатора две задачи.

Во-первых, проверить, соответствует ли текст договора:

Во-вторых, включить в договор положения, которые наилучшим образом защищают права и интересы арендатора. Например, плату за отказ от договора на случай, если арендодатель предложит досрочно расторгнуть договор.

Предмет договора

Перед тем как заключать договор, нужно проверить:

  1. описание недвижимого имущества;
  2. площадь передаваемого имущества;
  3. юридический титул арендодателя (принадлежит ли ему объект аренды);
  4. цель использования недвижимости;
  5. возможные обременения объекта аренды.

Описание объекта аренды

Предмет договора аренды – условие о том имуществе, которое арендатор получает от арендодателя во временное владение и пользование или во временное пользование. Это имущество называется объектом аренды. Если условие о предмете не согласовать, то суд может признать договор незаключенным ( п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чтобы этого избежать, в договоре нужно индивидуализировать недвижимое имущество, которое получит арендатор. Это можно сделать с помощью информации, которая содержится в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и технической инвентаризации или кадастрового учета недвижимости (документы технической инвентаризации).

К документам государственной регистрации прав на недвижимое имущество относятся выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и свидетельство о государственной регистрации права. До 15 июля 2016 года Росреестр выдавал бумажные свидетельства. Но с этой даты Росреестр перестал выдавать свидетельства о государственной регистрации прав.

К документам технической инвентаризации относятся:

  1. технический паспорт недвижимого имущества (выписка из него);
  2. поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  3. выписка из реестра объектов градостроительной деятельности;
  4. кадастровый паспорт недвижимого имущества.

Этот перечень не утвержден на федеральном уровне, но его можно найти в правовых актах, которые регулируют вопросы технического учета на региональном и местном уровне. Пример: пункт 5 постановления правительства Москвы от 17 марта 2017 г. № 106-ПП «О порядке организации технического учета в городе Москве, внесении изменений в правовые акты города Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы».

Как арендатору нужно индивидуализировать в договоре нежилое помещение, которое находится в здании (комнату, офис и т. п.)

Это нужно сделать с помощью документов госрегистрации прав на недвижимость и документов технической инвентаризации.

В документах госрегистрации прав на недвижимость содержится информация о здании, в котором находится помещение. Однако третьи лица могут получить информацию о правах других лиц на недвижимое имущество. Другую информацию можно узнать только в документах технической инвентаризации.

В документах органов технической инвентаризации недвижимости содержится информация о количестве этажей, а также о помещениях, которые находятся на этажах, и их площади.

Площадь недвижимости

Как арендатору до заключения договора проверить, что фактическая площадь помещения соответствует данным технического учета

До того как заключать договор, арендатор может проверить, совпадает ли фактическая площадь арендуемых помещений с той, которую арендодатель указал в договоре.

Дело в том, что фактическая площадь помещения может оказаться меньше той, которая фигурирует в документах технического учета. Например, так может произойти, если в помещении произошла реконструкция или в нем сделали перепланировку, а результаты не отразили в органах технической инвентаризации. В этом случае арендатору придется платить за площадь помещения, которой он не сможет пользоваться.

Если арендатор решит провести обмер фактической площади, то это внесет ясность в отношения сторон. Однако арендатор рискует испортить отношения с арендодателем, который может передумать заключать договор аренды с таким дотошным арендатором. Кроме того, даже если удастся выявить расхождение, оно может оказаться совсем небольшим.

Тем не менее, если у арендатора есть сомнения в том, что фактическая площадь объекта аренды соответствует той, что указана в договоре, лучше провести обмер. Для этого арендатор может предложить арендодателю провести осмотр и обмер площади объекта аренды. Это можно сделать в устной или письменной форме, по желанию арендатора. Если фактическая площадь окажется меньше той, что указана в техническом паспорте объекта, то можно снизить размер арендной платы.

Если арендодатель не сможет или не желает провести обмер площади объекта аренды, можно предложить ему обратиться в органы технической инвентаризации, чтобы они провели новое обследование и выдали документы технического учета с актуальной информацией о характеристиках недвижимого имущества. Это потребует времени. Но если договор нужно зарегистрировать, то без таких документов все равно не обойтись, поскольку прежние устарели и содержат недостоверную информацию.

Можно ли индивидуализировать предмет договора без выписки из ЕГРН и документов технической инвентаризации

Да, можно, если договор не нужно регистрировать.

Стороны могут составить план (схему) недвижимого имущества, в которой нужно отразить точное местоположение и описание объекта аренды. Для сторон договора это может оказаться проще, чем запрашивать документы в отделениях Росреестра и органах технической инвентаризации. В частности, это может быть выгодно, если:

План (схему) объекта, который составили стороны, нужно сделать приложением к договору аренды. Обе стороны должны его подписать. В противном случае будет трудно доказать волю сторон передать в аренду определенный объект недвижимого имущества. Из-за этого суд может посчитать договор незаключенным.

Как арендатору нужно индивидуализировать в договоре часть помещения

Индивидуализировать часть помещения можно двумя способами:

Эти документы сторонам нужно удостоверить своими подписями и приложить к договору. Если в них точно описать передаваемую в аренду часть помещения, этого будет достаточно, чтобы условие о предмете договора было согласовано.

Такая позиция содержится в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73).

Может ли арендатор взять в аренду часть стены или крыши здания

Да, может. В законе нет таких ограничений. Однако нужно соблюсти два условия.

Во-первых, необходимо индивидуализировать сдаваемую площадь. Иначе суд признает договор незаключенным.

Во-вторых, арендатор должен иметь возможность использовать объект аренды по назначению. Например, арендатору, который хочет использовать часть стены или крыши здания для наружной рекламы, могут не разрешить это сделать ( ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе»).

ВАС РФ разъяснил, что к договору о передаче во временное пользование части крыши здания нужно применять по аналогии положения о договоре аренды, в том числе о необходимости зарегистрировать договор на срок один год или более ( п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Аналогичный вывод можно сделать и в отношении договора аренды части стены здания .

Право собственности арендодателя

Можно ли заключать договор аренды с арендодателем, у которого нет права собственности на объект аренды

Да, можно, кроме двух случаев: когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования, а также когда объект недвижимости – самовольная постройка ( абз. 3 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Во всех остальных ситуациях такой договор заключить можно. Например, арендатор может заключить договор аренды офиса или торговой секции с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр либо купить его у третьего лица. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ.

Если у арендодателя нет права собственности на объект аренды в момент заключения договора, то договор по этой причине не будет считаться недействительным. И арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство передать имущество арендатору, должен быть собственником такого имущества в момент его передачи арендатору.

Если арендодатель не передаст имущество в аренду (например, если не успел достроить здание или купить имущество у третьего лица), арендатор сможет взыскать с него убытки. В договоре также можно прописать условие о штрафной неустойке для таких нарушений со стороны арендодателя.

Кроме того, стороны могут заключить договор аренды недвижимого имущества, на которое арендодатель еще не зарегистрировал право собственности. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание или получил его от продавца, подал документы на регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ № 73.

Однако арендатору нужно взвесить риски до того, как он заключит договор аренды с лицом, у которого нет права собственности на объект аренды. Дело в том, что возможность взыскать убытки с арендодателя, который не передал имущество в аренду, – слабая гарантия прав арендатора. Для этого придется обращаться в суд, что отнимет немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны либо их трудно доказать.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, то стоит оценить добросовестность контрагента; узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору; что он уже предпринял и т. п. Например, не стоит заключать договор аренды офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев, если строительство еще даже не началось.

Кроме того, если у арендодателя нет права собственности на объект аренды, стоит убедиться, что такой объект не является самовольной постройкой. Это необходимо сделать, чтобы суд не признал такой договор недействительным ( абз. 3 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ № 73). Для этого стоит истребовать у арендодателя документы, которые подтверждают, что он возвел объект на земельном участке на законных основаниях. В частности, это могут быть документы, которые подтверждают, что:

Можно ли взять в аренду объект капитального строительства, если у арендодателя нет разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Целевое использование и обременения

При описании объекта аренды необходимо обратить внимание на два момента.

1. Условие о целевом использовании недвижимого имущества. Это условие будет касаться объекта аренды, даже если стороны его включили в другой раздел договора.

Поскольку именно арендатор будет использовать помещения, ему нужно обратить внимание на цель, которая указана в договоре (офис, склад и т. п.). Иначе арендатор не сможет использовать объект недвижимости для тех целей, для которых тот ему необходим, и понесет убытки. Кроме того, если арендатор будет использовать объект аренды не по целевому предназначению, арендодатель сможет взыскать с него штрафные санкции. Поэтому такое условие важно прописать в договоре исходя из пожеланий арендатора.

2. Условие об обременениях недвижимого имущества.

Если не проверить такие обременения, арендатор может столкнуться с существенными затруднениями в использовании помещения и необходимостью досрочно расторгнуть договор. Поэтому при заключении договора нужно проверить, что сдаваемое в аренду недвижимое имущество не обременено правами третьих лиц. А в самом договоре необходимо указать на этот факт.

К этому условию будет применяться правило о заверениях об обстоятельствах ( ст. 431.2 ГК РФ).

Такая оговорка поможет заключить договор с добросовестным арендодателем. А если договор уже подписали, но объект аренды оказался под обременением, от арендодателя можно потребовать возместить убытки. Вместе с тем, поскольку убытки и их размер на практике доказать сложно, в договоре целесообразно установить штрафную неустойку для таких нарушений. Кроме того, арендатор в таком случае будет вправе отказаться от исполнения уже заключенного договора при условии, что заверения арендодателя носили для него существенный характер.

Такие правила установлены в статье 431.2 Гражданского кодекса РФ.

Совет

Арендатору стоит лично осмотреть объект аренды перед тем, как подписать договор и (или) акт приема-передачи помещения. Дело в том, что одной информации из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) недостаточно, чтобы выяснить, есть ли у объекта аренды обременения. Например, если арендодатель сдает недвижимое имущество в аренду по частям, то обременение в связи с регистрацией каждого отдельного договора на часть объекта устанавливается на всю недвижимую вещь в целом ( абз. 3 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73). Поэтому если арендатор берет в аренду не весь объект, а только его часть, то наличие обременений в отношении объекта недвижимости еще не означает, что это касается именно той части объекта, которая выступает предметом заключаемого договора. Кроме того, в ЕГРН не отражаются сведения об обременениях из краткосрочных договоров аренды.

Арендная плата

Срок действия договора

Порядок передачи недвижимого имущества

Права и обязанности сторон

Порядок досрочного прекращения договора

Иные условия

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.