text
Юрист компании

Порядок увеличения арендодателем арендной платы

  • 28 февраля 2018
  • 86

Вопрос

В договоре аренды стороны согласовали возможность ежегодного увеличения арендной платы (АП) на 5 % от действующего размера АП в одностороннем, уведомительном порядке, без подписания дополнительного соглашения. Арендодатель в определенный срок должен направить уведомление о повышении АП Арендатору, что он и сделал. Арендатор продолжает платить АП в прежнем размере, без учета повышения. Арендодатель направил претензию Арендатору, ответа на нее не последовало. Акт выполненных работ за каждый месяц аренды подписан Арендатором на увеличенную сумму, акт сверки Арендатор не подписывает. Арендодатель направил заявление в суд о выдаче судебного приказа. Определением суда было отказано в принятии заявления о выдаче судебного приказа, т.к. суд увидел наличие спора между сторонами о размере АП, якобы доказательства, представленные Арендодателем-взыскателем не подтверждают, что обязательство должником признается, но не исполняется, хотя были приложены акты выполненных работ с новой АП, подписанные Арендатором-должником. Можно оспорить данное определение, а можно пойти в суд с исковым заявлением. Прошу Вас направить судебную практику по аналогичному делу и дать правовую оценку сложившейся ситуации, а также вероятность исхода дела, заранее благодарю.

Ответ

Подготовлено по материалам Системы Юрист


Получить бесплатный доступ

Так как суд усмотрел спор о праве и отказал в принятии заявления о выдаче судебного приказа, целесообразно обращаться в суд в порядке искового производства (см. рекомендацию В каких случаях в арбитражном процессе нужно обращаться с заявлением о выдаче судебного приказа).

Из вопроса усматривается, что арендодателем соблюдены все необходимые условия для повышения арендной платы, а также соблюден необходимый порядок для повышения.

В связи с этим оснований для отказа в удовлетворении исковых требований исходя из имеющихся условий не имеется.

С практикой рассмотрения аналогичных споров Вы можете ознакомиться в материалах Одностороннее изменение арендной платы как злоупотребление правом.

Дополнительно см. рекомендацию с примерами из практики в обосновании.

Рекомендация: Какие условия арендодателю необходимо включить в договор, чтобы гарантировать свою возможность повысить арендную плату

«Внимание! Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке повысить арендную плату необходимо сформулировать максимально четко и подробно.

Предположим, в договоре стороны указали, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем. Например: «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год». Это будет означать, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не означает, что стороны договора приняли на себя обязательство по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части (постановление № 1074/10).

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности, указав на то, что порядок повышения арендной платы не был согласован

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 3.1 которого размер арендной платы установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями.

Арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.

Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы.

Исходя из толкования пунктов 5.1 и 3.4 договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009).

В данном случае суд встал не на сторону арендодателя главным образом по следующим основаниям:

  • в договоре, установив право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;
  • в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения были возможны лишь по соглашению сторон».
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2018 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2018 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2018 от 04.07.2018

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Формулировки договоров, из смысла которых суды делают вывод, что стороны не установили досудебный порядок
Обзор практики.

Изменения в КоАП РФ в 2018 году
Все поправки в одной таблице.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и скачать файл
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.