text
Юрист компании

Признание договора аренды жилого дома недействительным

  • 1 декабря 2017
  • 192

Вопрос

Можно ли в судебном порядке признать договор аренды жилого дома недействительным (ничтожным), который использовался для цели осуществление образовательной деятельности, заключен на один год и один день (15 октября 2016 по 15 октября 2017), без регистрации в Росреестре. Также Арендатор его пытался зарегистрировать в Росреестре, получил отказ в регистрации, так как договор не соответствует форме, подлежащей регистрации. Акта приема передачи данного жилого дома в пользование Арендатору не имеется. Арендодатель выгнал Арендатора из арендуемого помещения, поэтому и акта приема-передачи от Арендатора к Арендодателю не существует. В договоре аренды подпись Арендатора - подделка его администратором фамилией Арендатора (не им подписан, но фактически помещением пользовался).

Ответ

Нет, нельзя.

Оснований для признания сделки недействительной (ничтожной) нет. Речь можно вести только о незаключенности договора.

Однако сторона вправе оспорить договор как незаключенный из-за отсутствия государственной регистрации, если он не исполнен полностью или не исполнен хотя бы одной стороной.

Если стороны исполняли незарегистрированный договор, то он для них заключен. Более того, сторона вправе требовать в судебном порядке применить к контрагенту санкции за неисполнение договора.

Дополнительно см. рекомендацию Как добиться признания договора незаключенным в обосновании.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как добиться признания договора незаключенным

«Как доказать незаключенность договора из-за отсутствия государственной регистрации

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора ведет к его незаключенности только для третьих лиц. Например, стороны заключили договор аренды, но не зарегистрировали его. В этом случае арендатор не вправе заявлять о своих правах перед третьими лицами, в частности:

 ссылаться на свое преимущество при продлении договора аренды на новый срок (ст. 308, п. 1 ст. 621 ГК РФ);

 требовать сохранения договора при смене собственника арендованного имущества (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», далее – постановление № 73).

Значит, только третье лицо вправе безусловно требовать признать договор незаключенным, если он не зарегистрирован.

Для сторон договор действует с момента заключения, если они согласовали все существенные условия (п. 3 информационного письма № 165, п. 14 постановления № 73, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 апреля 2016 г. № Ф04-964/2016 по делу № А46-6348/2015).

Сторона вправе оспорить договор как незаключенный из-за отсутствия государственной регистрации, если он не исполнен полностью или не исполнен хотя бы одной стороной.

Если стороны исполняли незарегистрированный договор, то он для них заключен. Более того, сторона вправе требовать в судебном порядке применить к контрагенту санкции за неисполнение договора (п. 14 постановления № 73, постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 сентября 2015 г. № Ф03-3977/2015 по делу № А73-580/2015, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 января 2016 г. № Ф08-10174/2015 по делу № А53-28208/2014)*».

04.12.2017

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.