Признание договора аренды жилого дома недействительным

112

Вопрос

Можно ли в судебном порядке признать договор аренды жилого дома недействительным (ничтожным), который использовался для цели осуществление образовательной деятельности, заключен на один год и один день (15 октября 2016 по 15 октября 2017), без регистрации в Росреестре. Также Арендатор его пытался зарегистрировать в Росреестре, получил отказ в регистрации, так как договор не соответствует форме, подлежащей регистрации. Акта приема передачи данного жилого дома в пользование Арендатору не имеется. Арендодатель выгнал Арендатора из арендуемого помещения, поэтому и акта приема-передачи от Арендатора к Арендодателю не существует. В договоре аренды подпись Арендатора - подделка его администратором фамилией Арендатора (не им подписан, но фактически помещением пользовался).

Ответ

Нет, нельзя.

Оснований для признания сделки недействительной (ничтожной) нет. Речь можно вести только о незаключенности договора.

Однако сторона вправе оспорить договор как незаключенный из-за отсутствия государственной регистрации, если он не исполнен полностью или не исполнен хотя бы одной стороной.

Если стороны исполняли незарегистрированный договор, то он для них заключен. Более того, сторона вправе требовать в судебном порядке применить к контрагенту санкции за неисполнение договора.

Дополнительно см. рекомендацию Как добиться признания договора незаключенным в обосновании.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как добиться признания договора незаключенным

«Как доказать незаключенность договора из-за отсутствия государственной регистрации

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора ведет к его незаключенности только для третьих лиц. Например, стороны заключили договор аренды, но не зарегистрировали его. В этом случае арендатор не вправе заявлять о своих правах перед третьими лицами, в частности:

 ссылаться на свое преимущество при продлении договора аренды на новый срок (ст. 308, п. 1 ст. 621 ГК РФ);

 требовать сохранения договора при смене собственника арендованного имущества (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», далее – постановление № 73).

Значит, только третье лицо вправе безусловно требовать признать договор незаключенным, если он не зарегистрирован.

Для сторон договор действует с момента заключения, если они согласовали все существенные условия (п. 3 информационного письма № 165, п. 14 постановления № 73, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 апреля 2016 г. № Ф04-964/2016 по делу № А46-6348/2015).

Сторона вправе оспорить договор как незаключенный из-за отсутствия государственной регистрации, если он не исполнен полностью или не исполнен хотя бы одной стороной.

Если стороны исполняли незарегистрированный договор, то он для них заключен. Более того, сторона вправе требовать в судебном порядке применить к контрагенту санкции за неисполнение договора (п. 14 постановления № 73, постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 сентября 2015 г. № Ф03-3977/2015 по делу № А73-580/2015, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 января 2016 г. № Ф08-10174/2015 по делу № А53-28208/2014)*».

04.12.2017

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © 2007–2018  ООО «Актион кадры и право»

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль