17 готовых образцов претензий на все случаи жизни >>
Юрист компании

Передача прав на проектную документацию

  • 26 октября 2017
  • 1115

Вопрос

Проектная документация по строительству здания оформлялась на ЮЛ, можно ли продать / передать документацию на физ лиц на стадии получения разрешения на строительство и продолжить дальнейшее оформление от физического лица?

Ответ

Да, такой вариант возможен.

Для передачи прав на проектную документацию, допускается заключение договора купли-продажи проектно-сметной документации. Такие договоры суды признают не противоречащими действующему законодательству – см. Постановление 9 ААС от 31.10.2014 № А40-65019/2014.

См. примерную форму – «Договор купли-продажи проектной документации».

После приобретения проекта и оформления прав на участок, физ. лицо вправе подать заявление о выдаче разрешения на строительство в общем порядке, предусмотренном ст.51 ГрК РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п.4 ст.51 ГрК РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные п.7 ст.51 ГрК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1.Какие функции выполняет застройщик в ходе строительства и как их передать заказчику

«Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Застройщик может организовать строительство за счет:

 привлеченного инвестора;

 собственных или заемных средств, и тогда он выполняет еще функции инвестора.

Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:

 организационных;

 контрольных.

Организационные функции

В организационные функции застройщика входит:

 выполнение инженерных изысканий на принадлежащей ему территории;

 разработка проектной документации;

 получение разрешения на строительство;*

 непосредственно организация и координация строительства объекта (своими силами или силами сторонних организаций).

Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.

Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:

 заявки на строительство;

 документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.

Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.*

Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.

Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.

Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:

 строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);

 строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);

 иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).

Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.*

В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:

 подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;

 собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.

Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:

 техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;

 смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Это следует из положений статей 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.

Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц. В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком, а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками. При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик. Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ».

2.Как ввести в эксплуатацию основное средство

«Ввод основного средства в эксплуатацию – это документально оформленные действия, которые подтверждают готовность имущества к использованию по назначению. Такое определение дано в ГОСТ 25866-83, который утвержден постановлением Госстандарта СССР от 13 июля 1983 № 3105.

Это означает, что в эксплуатацию вводят те объекты, которые в принципе готовы к использованию, что следует из документов. Даже если фактически эксплуатировать готовое к этому имущество еще не начали, оно уже изнашивается и морально устаревает. А значит, его можно и нужно амортизировать. И только если объект простаивает и законсервирован, его свойства не ухудшаются. Но поступить так можно только после ввода объекта в эксплуатацию.

Прежде чем начать амортизировать имущество, проводят оценку самой возможности его применения. Кроме того, определяют первоначальную стоимость и срок полезного использования имущества. А сам ввод в эксплуатацию оформляют необходимыми документами.

Документальное оформление

Как и любой другой факт хозяйственной жизни, ввод в эксплуатацию надо оформить первичным документом. Такой порядок установлен в части 1 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 № 402-ФЗ.

Оформить ввод в эксплуатацию имущества вы можете типовыми формами, а именно:

№ ОС-1 – для одного отдельного объекта. Кроме зданий и сооружений;

№ ОС-1а – для зданий и сооружений;

№ ОС-1б – для групп объектов основных средств. Кроме зданий и сооружений.

Это следует из указаний, которые утверждены постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 № 7.

В эти формы можно добавить специальные графы для внесения необходимых сведений налогового учета. В частности, таких:

 дата ввода в эксплуатацию;

 первоначальная стоимость;

 срок полезного использования;

 способ начисления амортизации.

Вы также вправе создать и утвердить собственную форму акта ввода в эксплуатацию. Главное, чтобы в нем были все необходимые реквизиты. Иначе документ не признают первичным. Например, можно составить такой акт ввода в эксплуатацию.

В любом случае форму документа, которым вы оформите ввод в эксплуатацию и оприходование имущества в качестве основного средства, утверждает руководитель приказом к учетной политике.

Все это следует из статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 № 402-ФЗ и пункта 4 ПБУ 1/2008.

О готовности объекта к эксплуатации будет также свидетельствовать заключение специальной комиссии. Его достаточно указать прямо в акте ввода в эксплуатацию. Для этого можно привлечь комиссию, которая занята приемкой приобретенных основных средств.

Кроме того, на основное средство заводят инвентарную карточку или книгу в зависимости от того, как вы учитываете основные средства. При этом можно воспользоваться следующими типовыми формами: № ОС-6ОС-6аОС-6б.

Ситуация: как определить дату, когда основное средство ввели в эксплуатацию

Датой ввода в эксплуатацию считайте день, когда основное средство будет готово к использованию. Подтвердите это актом или отдельным приказом.

Момент, когда вы фактически начнете использовать имущество, значения не имеет. Ведь готовое к использованию имущество начинает изнашиваться и морально устаревать сразу. Его нужно амортизировать. При этом если объект не введен в эксплуатацию, его не амортизируют. Это следует из пункта 4 статьи 259 Налогового кодекса РФ.

Исключение предусмотрено только для законсервированного имущества. Но даже его все равно сначала вводят в эксплуатацию, а потом консервируют.

Внимание: если документов, подтверждающих дату ввода объекта основных средств в эксплуатацию, не будет, при проверке налоговые инспекторы могут исключить начисленную амортизацию из затрат, учтенных при расчете налога на прибыль. Связано это с тем, что в отличие от бухучета в налоговом учете амортизация начисляется со следующего месяца после ввода объекта основных средств в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ). Как следствие, на сумму недоимки организации начислят пени и штрафы.

Чтобы зафиксировать дату ввода в эксплуатацию, используйте типовые документы – формы № ОС-1ОС-1а или ОС-1б. Для этого в них добавьте графу «Дата ввода основного средства в эксплуатацию». Так позволяет поступить Порядок применения унифицированных форм первичной учетной документации, утвержденный постановлением Госкомстата России от 24 марта 1999 № 20. Дополнительный реквизит в форме № ОС-1пропишите в учетной политике.

В качестве альтернативы можно использовать акт ввода в эксплуатацию, разработанный самостоятельно, или просто зафиксировать дату приказом руководителя.

Для бухучета факт ввода в эксплуатацию не столь важен. Ведь в составе основных средств на счете 01 нужно отражать любое имущество, соответствующее установленным критериям. И начинать амортизировать основное средство в бухучете нужно именно после его принятия к бухучету.

Застройщику для ввода в эксплуатацию возведенной им недвижимости придется оформить еще и специальное разрешение. Выдает его учреждение, которое ранее разрешило строительство. Такое указание есть в пункте 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы получить разрешение, придется подать следующие документы:

 правоустанавливающие документы на земельный участок (собственный, арендованный и т. д.);

 градостроительный план;

 разрешение на строительство;

 акт приемки объекта капитального строительства;

 заключение органа Госстройнадзора (в установленных случаях);

 технический план, подготовленный в соответствии с Законом от 13 июля 2015 № 218-ФЗ, и т. д.

Такие документы приведены в пункте 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ*».

27.10.2017

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Если Вы юрист, не уходите!

Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков.

Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.