Активировать демодоступ >>

Юрист компании

О сносе самовольной постройки

9 октября 2019
1251
Средний балл: 0 из 5

Вопрос

На какие правовые нормы может ссылаться гражданин (третье лицо в деле по иску органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки), если построенный соседями самовольно и с нарушениями дом затенил дом и земельный участок, создал неблагоприятные условия для жизни и соответственно стоимость домовладения при продаже значительно уменьшилась, к тому же нет желающих купить домовладение именно по этой причине. Может ли он рассчитывать на компенсацию таких косвенных убытков?

Ответ

Собственник смежного дома может ссылаться на нормы статьи 304 ГК РФ, предоставляющей право собственнику требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Кроме того, собственник смежного дома и участка может сослаться, на нарушение норм инсоляции в связи с возведением самовольного объекта – см. Постановление 7 ААС от 14.10.2010 № А03-633/2007. В свою очередь, гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий установлены в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01.

Кроме того, иск о демонтаже объекта, может быть удовлетворен независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия, нарушающие права собственника (п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153).

Возможность взыскания убытков вследствие невозможности продажи жилого дома зависит от многих обстоятельств, в т.ч. наличие прямой причинно-следственной связи между действиями лица и полученными убытками, противоправности действий, расчета и доказательств понесенных убытков – см. «Как получить компенсацию убытков».

Материалы по теме:

- статья: Негаторный иск. Когда подавать, как выиграть и получить исполнение. «Юрист компании», № 8, 2019;

- видео: Негаторный иск – об устранении препятствий, не связанных с лишением владения. Для каких ситуаций он подходит

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Рекомендация: Как снести самовольную постройку

«Чтобы снести постройку через суд, нужно решить:

Снести самовольную постройку без суда вправе органы местного самоуправления. При этом с 4 августа 2018 года законодатель сильно ограничил местные власти в возможности это сделать. Так, вынести решение о сносе можно только в отношении публичных участков.

Что не получится снести

Есть два признака самовольной постройки.

Признак 1. Объект – недвижимое имущество.

Список объектов, которые суд признает самовольной постройкой, закрытый. Это могут быть только здания, сооружения или другие строения. В том числе объекты незавершенного строительства.

Обоснование 

Статья 222 Гражданского кодекса не упоминает объекты незавершенного строительства, но статья 130 относит к недвижимым вещам такие объекты.

Если на объекте незавершенного строительства залили фундамент или закончили аналогичные работы, то такой объект считается недвижимостью (п. 38 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество можно признать самовольной постройкой (п. 30 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда № 10, Пленума ВАС № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – постановление № 10/22).

Признак 2. Объект возвели без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил.

С 4 августа 2018 года закон установил: наличие разрешения нужно проверять на дату, когда постройку создали. Раньше суды применяли это правило, однако в законе его не было. То есть законодательно закрепили правило, которое выработала практика.

Не считается самовольной такая постройка, которую возвели с нарушением установленных законом ограничений на использование участка, но собственник постройки не знал и не мог знать об этих ограничениях. Такое правило установил с 4 августа 2018 года новый абзац 2 пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса (ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ).

Если постройка не отвечает признакам самовольной, то это означает, что к ней нельзя применить статью 222 Гражданского кодекса.

В какой суд обращаться с иском о сносе

Чтобы определить, куда обращаться с иском, нужно учитывать в совокупности субъектный состав участников спора и характер спорного правоотношения.

Такую правовую позицию выработал Президиум Верховного суда в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, от 19.03.2014 (далее – Обзор Президиума Верховного суда).

В нем Президиум Верховного суда разъяснил следующее:

1) дела по требованиям о сносе самовольной постройки подсудны районному суду по месту нахождения объекта спора;

2) даже если предметом спора является нежилое помещение, спор все равно подведомственен суду общей юрисдикции. Следовательно, сам по себе тот факт, что предмет иска – нежилое помещение, в том числе такое, которое можно использовать для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет.

При этом если ответчиком выступает организация или предприниматель, то по общему правилу разграничения подведомственности нужно обращаться в арбитражный суд.

Кто вправе обратиться с иском о сносе

С иском вправе обратиться следующие лица:

1) правообладатель земельного участка;

Это может быть:

  • собственник участка,
  • субъект иного вещного права на участок,
  • его законный владелец либо
  • лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

2) прокурор (и уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом), защищая публичные интересы.

Об этом сказано в пункте 22 постановления № 10/22.

Кто будет ответчиком по иску о сносе

По общему правилу самовольную постройку должно снести за свой счет лицо, которое ее возвело.

Исключение составляют два случая:

1) суд признал право собственности на самовольную постройку, и тогда лицо может ее не сносить;

2) органы местного самоуправления городского округа или муниципального района без суда сами снесли самовольную постройку.

Об этом сказано в абзаце 2 части 2 статьи 222 Гражданского кодекса.

Если постройка была возведена силами подрядчиков, то ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была возведена самовольная постройка (абз. 1 п. 24 постановления № 10/22).

Если постройкой владеет лицо, которое не проводило самовольного строительства, то ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. «Например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал – юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица – лицо, получившее имущество во владение». Об этом сказано в абзаце 2 пункта 24 постановления № 10/22.

Как исчисляется течение срока исковой давности по иску о сносе

По требованию о сносе самовольной постройки срок исковой давности составляет три года. Это общий срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195196 ГК).

Он исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о двух фактах:

1) о нарушении своего права в результате самовольного строительства;

2) о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Такая позиция основана на статье 200 Гражданского кодекса и озвучена в постановлении Президиума ВАС от 18.06.2013 № 17630/12 по делу № А40-125218/09-77-763.

При этом нужно учитывать, что есть два случая, когда исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки:

1) самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 3 п. 22 постановления № 10/22п. 7 информационного письма Президиума ВАС от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – письмо № 143);

2) самовольная постройка создана на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим участком (п. 6 письма № 143).

См. подробнее:

Как рассчитать размер госпошлины по иску о сносе

Госпошлина зависит от того, в какой суд истец будет обращаться.

1. Суд общей юрисдикции

Госпошлина для физических лиц составляет 300 руб., а для организаций – 6 тыс. руб. (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК).

2. Арбитражный суд

Госпошлина составляет 6 тыс. руб. (подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК).

При этом от уплаты государственной пошлины по иску о сносе самовольной постройки освобождены государственные органы и органы местного самоуправления (независимо от того, выступают они как ответчики или как истцы).

Об этом сказано в подпункте 19 пункта 1 статьи 333.36 и в подпункте 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса.

См. подробнее:

Внимание! Если с иском о сносе самовольной постройки обращается государственный орган или орган местного самоуправления, то в случае удовлетворения его требований, госпошлину должен будет оплатить ответчик

Дело в том, что государственный орган или орган местного самоуправления освобожден от уплаты государственной пошлины по иску о сносе самовольной постройки. Поэтому госпошлину взыщут с проигравшего ответчика, если, конечно, он сам не освобожден от ее уплаты.

Ответчик должен будет оплатить госпошлину пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Об этом сказано в пункте 8 статьи 333.20 и подпункте 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса.

Так, по одному из дел суд удовлетворил требование администрации города (истца) о сносе кафе и обязал общество (ответчика) оплатить госпошлину в доход федерального бюджета (решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2015 по делу № А60-5161/2015постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 № 17АП-7454/2015-ГК оставлено без изменения).

По каким основаниям суд удовлетворяет иск о сносе

Для удовлетворения иска о сносе необходимо доказать следующее.

1. Участок не принадлежит лицу, которое возвело постройку.

2. Собственник не предоставил участок для строительства.

3. Госорган не выдавал разрешение на строительство.

4. Застройщик нарушил градостроительные и строительные нормы и правила.

5. Застройка угрожает жизни и здоровью граждан.

До 1 сентября 2015 года только существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил могли стать основанием для признания постройки самовольной (Обзор Президиума Верховного суда). К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь:

  • уничтожение постройки;
  • причинение вреда жизни, здоровью человека;
  • повреждение или уничтожение имущества других лиц.

С 1 сентября 2015 года даже незначительное нарушение норм является основанием для признания постройки самовольной и, соответственно, ее сноса.

Законодатель исключил слово «существенным» в контексте нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Поэтому с 1 сентября 2015 года объекты, возведенные даже с незначительными нарушениями этих норм, признаются самовольными постройками.

Факт регистрации права собственности на самовольную постройку не препятствует рассмотрению вопроса о ее сносе (п. 23 постановления № 10/22). В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска суд указывает основания, по которым признал имущество самовольной постройкой.

См. подборку судебных решений 2016 года, когда суд удовлетворил требование госоргана признать объект самовольной постройкой и снести его:

Если суд удовлетворяет иск, то сносят самострой по правилам, которые установили новые статьи 55.30–55.32 ГрК.

По каким основаниям суд отказывает в удовлетворении иска о сносе

Можно выделить следующие основания отказа.

1. Застройщик построил объект до 1 января 1995 года1

Статья 222 Гражданского кодекса применяется с 1 января 1995 года. Поэтому объекты, которые построены после этой даты, – не самовольные постройки и, соответственно, их нельзя снести по этому основанию.

Президиум ВАС изложил эту позицию в постановлениях от 24.01.2012 № 12048/11 по делу № А65-26122/2010 и от 25.09.2012 № 5698/12 по делу № А41-9398/11.2

2. Истец пропустил срок исковой давности

Истечение срока исковой давности является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске (п. 2 ст. 199 ГК). См., например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 № 09АП-6933/2015 по делу № А40-145416/10-60-915.

При этом если постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, то исковая давность на требование не распространяется (п. 22 постановление № 10/22). См., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.09.2016 № Ф06-4749/2013 по делу № А57-3580/2013.

3. Объект не является недвижимым имуществом2

Положения статьи 222 Гражданского кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, которые не являются недвижимым имуществом (п. 29 постановления № 10/22). Так, Верховный суд указал, что «по смыслу приведенной правовой нормы самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости» (определение от 19.07.2016 № 18-КГ16-61).

Поэтому если суд установит, что спорный объект не является недвижимостью, то откажет в требовании о сносе самовольной постройки. При этом факт подключения объекта к инженерным коммуникациям сам по себе не является определяющим критерием в отнесении спорного объекта к недвижимому имуществу (постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.07.2015 № Ф05-7007/2015 по делу № А41-19992/2014).

4. Правопреемник истца уже исчерпал все процессуальные возможности для заявления требования об освобождении участка от самовольной постройки

Правопреемник по сделке не может вновь обратиться в суд по спору, уже разрешенному по иску его правопредшественника. Такая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС от 25.07.2011 № 1689/11 по делу № А04-3015/2010.

Так, суд в одном из дел, ссылаясь на эту позицию Президиума ВАС, отказал истцу (правопреемнику) в требовании снести постройку. Прежний собственник участка, обратившись в суд с иском, основанном на статьях 222 и 304 Гражданского кодекса, уже реализовал свое право на судебную защиту (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.04.2015 № Ф01-703/2015 по делу № А43-6157/2014).

См. подборку судебных решений второго полугодия 2016 года, когда суд отказал госоргану признать объект самовольной постройкой и снести его:

Ответчик не исполняет решение суда о сносе самовольной постройки. Может ли истец сам снести постройку

Да, может (причем истец вправе взыскать расходы, которые он при этом понесет).

Для этого нужно в ходе судебного процесса заявить ходатайство о том, чтобы суд:

  • назначил определенную дату, когда ответчик обязан снести самовольную постройку (или срок, в течение которого это должно быть сделано), и
  • разрешил снести постройку, если ответчик не выполнит это требование.

Если ответчик не исполнит это решение в установленный срок, то истец сможет снести самовольную постройку, а потом взыскать с ответчика необходимые расходы.

Такая правовая позиция указана в Обзоре Президиума Верховного суда.

В Москве уже сложилась практика рассмотрения исков уполномоченных органов о сносе самовольной постройки, когда в просительной части иска помимо требования о признании объекта самовольной постройкой сразу содержатся требования:

  • обязать ответчика произвести снос самовольной постройки в течение одного месяца после вступления решения в законную силу;
  • при неисполнении решения суда в установленный срок предоставить истцу (либо третьему лицу по иску) право осуществить снос указанной самовольной постройки с последующим отнесением расходов на ответчика.

Как могут снести самовольную постройку без суда

Снести самовольную постройку без суда вправе органы местного самоуправления поселения, городского округа или муниципального района, если самовольная постройка находится на межселенной территории. Они вправе принять одно из двух решений.

Вариант 1. Решение о сносе.

Такое решение принимают при одном из двух условий.

1. На участок нет правоустанавливающих документов. При этом, когда начинали строить, закон обязывал иметь такие документы.

2. Участок находится в границах территории общего пользования и вид разрешенного использования не допускает строительство объекта.

Срок для сноса – от трех месяцев до года.

Вариант 2. Решение о сносе или приведении постройки в соответствие с требованиями

Такое решение предполагает, что у владельца есть выбор – снести постройку или привести ее в соответствие с требованиями закона. Решение принимают при одном из двух условий.

1. Участок находится в зоне с особыми условиями использования территорий, при этом режим такой зоны и вид разрешенного использования участка не допускают строительство объекта.

2. Разрешение на строительство не выдавали, при этом, когда начинали строить, закон обязывал иметь такое разрешение для строительства в границах зоны с особыми условиями использования территорий.

Срок для сноса – от трех месяцев до года. Срок для того, чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, от шести месяцев до трех лет.

Законодатель ограничил право местных властей принимать оба решения.

Обоснование 

С 1 сентября 2015 года ввели новый пункт 4 в статью 222 Гражданского кодекса, который разрешил местным властям сносить самовольную постройку без суда. Это позволило, например, московским властям за два года снести в столице почти 400 объектов. Объекты просто включали в перечень постановления правительства Москвы от 08.12.2015 № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

4 августа 2018 года ввели четыре ограничения, теперь местные власти не вправе снести самовольную постройку без суда.

Есть четыре случая, когда местные власти не вправе принимать решения, которые указали выше.

1. Участок находится в частной собственности. Исключение – постройка угрожает жизни и здоровью граждан.

2. Росреестр сделал в ЕГРН запись о собственности на самовольную постройку.

3. Суд признал право собственности на самовольную постройку или отказал в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки.

4. Самовольная постройка представляет собой многоквартирный дом, жилой или садовый дом.

Это следует из пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса, который с 4 августа 2018 года изложили в новой редакции.

В зависимости от того, известны ли хозяин участка или лицо, которое возвело объект, различается порядок действий.

1. Застройщик или собственник участка известен

Орган местного самоуправления принимает решение о сносе самовольной постройки и в течение семи рабочих дней направляет застройщику копию. Если сведений о застройщике нет, то решение направляют хозяину участка.

Если проигнорировать решение о сносе, то участок, который находится в частной собственности, могут изъять. В последующем его продадут с торгов или передадут в госсобственность.

2. Застройщик и собственник участка не известны

В течение семи рабочих дней с даты, когда орган местного самоуправления принял решение о сносе, он обязан:

  • опубликовать сообщение о планируемом сносе самовольной постройки;
  • разместить на официальном сайте сообщение о планируемом сносе;
  • разместить на информационном щите в границах участка сообщение о планируемом сносе самовольной постройки.

Если орган местного самоуправления не выявит застройщика, то он за свой счет сносит самострой. Срок сноса – в течение двух месяцев после дня, когда местные власти разместили на официальном сайте сообщение о планируемом сносе постройки.

Эти правила установила новая статья 55.32 ГрК.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно
Если Вы юрист, не уходите!

Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков.

Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.