Активировать демодоступ >>

Юрист компании

Продление договора аренды

  • 30 апреля 2019
  • 8928

Вопрос

С учетом требований п. 2 ст. 652 ГК РФ, во избежание регистрации длительного договора аренды нежилых помещений, договор заключен сроком на 11 мес. с даты начала действия: пункт 5.1. «Договор вступает в силу с момента подписания 11.03.2017 и заключен сроком на 11 месяцев.», то есть момент заключения договора = дата подписания = 01.03.2017. ВОПРОСЫ: 1) Правильно ли я понимаю, что с учетом ст.ст.191−192 ГК РФ, что хотя договор и действует с 01.03.2017, но 11-месячный срок в этом случае начинается с 02.03.2017 и истекает в соответствующее число, то есть 01.02.2018 (то есть включительно)? Но тогда в случае продления срока договора, придется писать, что действие следующего срока уже с 02 февраля? Разъясните пожалуйста. 2) Если в дальнейшем каждый раз продлевать срок договора на 11 месяцев, то можно заключать доп. соглашение о продлении срока на 11 месяцев. А если по-другому: будет ли корректной такая формулировка продления на 11 мес., указанная в доп. соглашении: «Изложить п. 5.1 в следующей редакции: «5.1. Срок действия Договора: с 01.02.2018 по 31.12.2018», указав, что данное доп. соглашение считается заключенным с момента его подписания (то есть 01.02.2018)? Или такая формулировка внесет сумбур и можно считать, что и весь договор от 01.03.2017 действует на самом деле с 01.02.2018?

Ответ

Поскольку календарной датой аренды по договору сторонами определено 01.03.2017, то 11-ти месячный срок должен начать течь с 02.03.2017 и закончиться 01.02.2018. Аналогичные примеры в толковании исчисления срока аренды представлены в Постановлении 14 ААС от 17.05.2010А13−16598/2009, Постановлении ФАС ЗСО от 17.03.2009А03−7687/2008−11.

Если срок аренды заканчивается 01.02.2018 г., то в дополнительном соглашении возможно указать, что договор продляется на срок 11 месяцев с 02.02.2018 г. При этом, согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Таким образом, судебная практика исходит из того, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС ВВО от 26 января 2011 г. № А82−104/2010).

На основании вышеизложенного, в дополнительном соглашении возможно указать, что срок действия договора аренды продлен на определенный срок. Возможно в доп. соглашении и внести изменения в пункт устанавливающий условия о сроке договора аренды, т.к. из данного соглашения также будет следовать, что стороны продлили действие договора аренды.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения о продлении срока аренды;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации

«Не нужно регистрировать договоры аренды в трех случаях.

1. Стороны заключили договор аренды на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимого имущества сроком с 1 января по 31 декабря того же года

Да, нужно, поскольку в этом случае срок договора равен одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

В то же время договор аренды сроком «с 1 января по 30 декабря» того же года регистрировать не нужно, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день – 31 декабря (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 января 2014 г. по делу № А10-1571/2013).

Если стороны подписали договор аренды на срок менее одного года, но действие договора будет распространяться на ранее возникшие отношения сторон, то его также не нужно регистрировать, даже если общая продолжительность отношений сторон (фактическое пользование плюс срок договора аренды) больше года. Такую правовую позицию содержит пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» (далее – информационное письмо № 59).

2. Договор аренды, который изначально заключили на срок менее одного года, стороны продлили (возобновили) на тот же срок.

Стороны часто заключают первый договор на срок в 11 месяцев, а затем неоднократно продляют его на тот же срок. ВАС РФ разъяснил, что если стороны продлили краткосрочный договор аренды на такой же срок после того, как закончился первоначальный срок аренды, то отношения сторон регулирует новый договор аренды, который не нужно регистрировать (п. 10 информационного письма № 59). Эту правовую позицию суды применяют и сейчас. См. постановления арбитражных судов Уральского округа от 15 мая 2017 г. № Ф09-1805/17 по делу № А50-19021/2016Центрального округа от 14 декабря 2016 г. № Ф10-4873/2016 по делу № А09-15882/2015Московского округа от 4 августа 2016 г. № Ф05-9465/2016 по делу № А40-46162/2015.

3. Стороны заключили или возобновили договор аренды на неопределенный срок.

Обоснование 

Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, из которого следует, что договор нужно регистрировать, если он соответствует одновременно двум условиям:

  • в договоре содержится срок его действия;
  • этот срок не менее одного года.

Договор аренды на неопределенный срок ни одному из этих условий не соответствует, поскольку не содержит точный срок, в течение которого он действует, и неизвестно, сколько он будет действовать.

Пример из практики: суд посчитал, что стороны возобновили договор аренды на неопределенный срок 

Стороны заключили договор аренды сроком с 1 июля 2014 года по 28 февраля 2015 года. Затем стороны подписали дополнительное соглашение, по которому после 28 февраля 2015 года договор автоматически продлевался на тех же условиях на каждый последующий год.

Арендодатель 27 января 2015 года отправил арендатору уведомление, в котором сообщил, что не желает продлевать договор, и потребовал не позднее 28 февраля 2015 года вернуть помещения по акту приема-передачи.

Арендатор помещения не вернул. Поэтому арендодатель обратился в суд с требованием обязать арендатора вернуть помещения и признать договор прекратившим свое действие.

Суд первой инстанции отказал в иске, поскольку посчитал, что стороны продлили договор аренды на неопределенный срок, а истцом не был соблюден порядок расторжения договора.

Апелляция поддержала выводы первой инстанции, но указала, что стороны продлили договор на один год.

Кассация посчитала, что поскольку договор автоматически продлевается на тех же условиях на каждый последующий год, то срок действия договора не определен. Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что стороны продлили договор на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 марта 2017 г. № Ф05-1094/2017 по делу № А41-30608/2016)».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно

Если Вы юрист, не уходите!

Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков.

Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.