Активировать демодоступ >>

Юрист компании

Может ли ссудополучатель воспользоваться правами арендатора?

  • 22 марта 2019
  • 20

Вопрос

Аренда нежилого здания под магазин. Сделка между Стороной 1 (продавец) и Стороной 2 (покупатель) по купле-продаже здания. Может ли измениться ситуация, если Сторона 2 отдала здание по договору безвозмездного пользования ООО. ООО заключило договор аренды с ИП. Нельзя ли рассматривать отношения между стороной 2 и ООО по аналогии как по договору аренды и у ООО было преимущественное право на заключение договора пусть не бессрочного пользования, а аренды со Стороной 1. Получается что Сторона 1 в обход ООО заключило договор аренды с ИП. В настоящее время ООО содержит здание: отапливает, оплачивает электричество.

Ответ

Нет, нельзя.

Договор безвозмездного пользования и договор аренды – это разные договоры, имеющие самостоятельное регулирование. Поэтому наличие договора безвозмездного пользования не порождает у его стороны право (в том числе, преимущественное) на заключение договора аренды с тем же контрагентом.

В связи с этим ссудополучатель не может воспользоваться правами, которые имеет арендатор (см.: В каких случаях арендатор может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок).

Рекомендация: Чем договор безвозмездного пользования (договор ссуды) отличается от иных договоров

«Отличие договора безвозмездного пользования от аренды

Отличие 1: возмездность. Основное отличие состоит в условии о встречном предоставлении, то есть плате за пользование имуществом. Договор аренды носит возмездный характер, тогда как из самого названия договора безвозмездного пользования следует, что имущество передается безвозмездно. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона предоставляет что-либо другой без встречного предоставления (п. 2 ст. 423 ГК РФ).

Если предусмотреть в договоре ссуды условие о плате за пользование вещью, то суд может переквалифицировать его в аренду.

В то же время суд может признать такую сделку смешанным договором аренды с элементами ссуды. Это допускается, если стороны согласовали безвозмездное пользование в течение определенного срока, а по истечении этого срока – пользование на условиях аренды за плату. Такое условие, по мнению суда, не противоречит нормам гражданского законодательства (постановление ФАС Уральского округа от 31 июля 2013 г. № Ф09-6736/13 по делу № А60-44249/2012).

Отличие 2: ремонт. По договору безвозмездного пользования ссудополучатель обязан проводить и текущий, и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ). Однако в арендных отношениях, по общему правилу, обязанности по ремонту разделены между сторонами: капитальный ремонт – обязанность арендодателя, а текущий – арендатора (ст. 616 ГК РФ).

Это различие имеет значение только в том случае, если стороны решат использовать диспозитивные нормы Гражданского кодекса РФ и не договорятся о ином распределении обязанностей по ремонту.

Отличие 3: ответственность. В отличие от аренды ответственность ссудодателя ограничена возмещением реального ущерба, то есть размером расходов, которые ссудополучатель произвел или должен будет произвести для восстановления права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Это означает, что он не может требовать возмещения упущенной выгоды. Например, ссудополучатель вправе потребовать возместить только реальный ущерб, если контрагент (ст. 692абз. 2 п. 1 ст. 693ст. 694 ГК РФ):

  • не исполнил обязанности передать принадлежности;
  • не оговорил недостатки имущества или
  • не предупредил о правах третьих лиц.

Отличие 4: расторжение договора. Стороны договора аренды могут согласовать иные основания его расторжения помимо тех, что названы в законе (ст. 619620 ГК РФ). Однако для соглашения обезвозмездном пользовании установлен исчерпывающий перечень таких оснований. Это означает, что стороны договора ссуды не вправе предусмотреть какие-либо иные основания его расторжения (ст. 698 ГК РФ). Однако при этом всегда можно расторгнуть договор в общем порядке, то есть (ст. 450450.1451 ГК РФ):

  • по соглашению сторон;
  • в связи с существенными изменениями обстоятельств;
  • при одностороннем отказе, когда такой отказ допускает закон или договор;
  • по требованию одной из сторон в судебном порядке, если одна из сторон существенно нарушает договор.

Подробнее см.:

Общее у договоров безвозмездного пользования и аренды. На договор безвозмездного пользования распространяются многие правила, которые регулируют аренду, а именно нормы о (п. 2 ст. 689 ГК РФ):

  • объектах сделки – передавать можно только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, например земельные участки, транспорт, здания, сооружения, оборудование и др. (ст. 607 ГК РФ);
  • сроке пользования имуществом – его нужно определить в договоре, иначе договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ);
  • возобновлении договора – если сторона продолжает пользоваться вещью после истечения срока его действия и контрагент не возражает, то соглашение считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
  • порядке использования имущества – его необходимо использовать только в соответствии с условиями договора и по назначению, иначе собственник может потребовать расторгнуть договор и возместить убытки (п. 1 и 2 ст. 615 ГК РФ);
  • улучшениях имущества – отделимые улучшения являются собственностью ссудополучателя, если иное не указано в договоре, а стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия ссудодателя, не возмещается (п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Есть сходство и в том, как закон регулирует право следования при аренде и безвозмездном пользовании имуществом (см. ст. 617 «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» и ст. 700«Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования» ГК РФ). Договор ссуды не прекращается, а продолжает действовать, если:

  • ссудополучатель передал третьему лицу в собственность или в возмездное пользование имущество, которое находится в безвозмездном пользовании;
  • гражданин-ссудодатель умер;
  • организация-ссудодатель или организация-ссудополучатель провела реорганизацию;
  • организация-ссудодатель ликвидировалась».
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Если Вы юрист, не уходите!

Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков.

Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день. Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.