Активировать демодоступ >>

Юрист компании

Обзор судебной практики по спорам, возникающим из договора аренды (январь – сентябрь 2019 г.)

17 сентября 2019
409
0
Дорогие коллеги, предлагаю вашему вниманию обзор судебной практики по наиболее интересным спорам, возникающим из договора аренды, за январь–сентябрь 2019 г.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.01.2019 по делу № 305-ЭС18-17616 № А41-67497/2017

Основной тезис.

На момент заключения договора аренды дополнительных торговых площадей торговая сеть должна исходить из достигнутых и опубликованных Росстатом показателей доли занимаемого рынка.

Выдержка из судебного акта.

«Закон № 381-ФЗ определяет основы государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации. Целью названного Закона является упорядочение отношений, связанных с организацией торговой деятельности на территории Российской Федерации, для создания прозрачного и предсказуемого порядка осуществления торговой деятельности, необусловленного произвольными требованиями региональных властей, а также устранения излишних административных барьеров в торговле.

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 381-ФЗ хозяйствующий субъект, осуществляющий розничную торговлю продовольственными товарами посредством организации торговой сети (за исключением сельскохозяйственного потребительского кооператива, организации потребительской кооперации) и доля которого превышает 25% объема всех реализованных продовольственных товаров в денежном выражении за предыдущий финансовый год в границах субъекта Российской Федерации, в том числе в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, в границах муниципального района, городского округа, не вправе приобретать или арендовать в границах соответствующего административно–территориального образования дополнительную площадь торговых объектов для осуществления торговой деятельности по любым основаниям, в том числе в результате введения в эксплуатацию торговых объектов, участия в торгах, проводимых в целях их приобретения.


Требуйте снизить размер аренды, если уменьшилась кадастровая стоимость


В целях реализации положений статьи 14 Закона № 381-ФЗ Постановлением № 305 утверждена Методика расчета объема всех продовольственных товаров, реализованных в границах субъекта Российской Федерации, в том числе городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, и в границах муниципального района, городского округа, в денежном выражении за финансовый год и определения доли объема продовольственных товаров, реализованных хозяйствующим субъектом, осуществляющим розничную торговлю такими товарами посредством организации торговой сети (за исключением сельскохозяйственного потребительского кооператива, организации потребительской кооперации) в границах соответствующего административно-территориального образования, в денежном выражении за финансовый год.

В соответствии с пунктом 2 Постановления № 305 информация об общем объеме всех продовольственных товаров, реализованных в отчетном году в границах субъекта Российской Федерации, в том числе городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, и в границах муниципального района, городского округа, в денежном выражении размещается Росстатом (его территориальными органами) на официальном сайте в сети «Интернет» ежегодно до 1 мая года, следующего за отчетным годом.


Что проверить арендатору в условиях договора об арендной плате


Следовательно, хозяйствующие субъекты, осуществляющие деятельность по продаже продовольственных товаров посредством организации торговой сети и имеющие намерение приобрести или арендовать дополнительную площадь торговых объектов для осуществления торговой деятельности по любым основаниям имеют возможность расчета своей доли в границах соответствующего административно-территориального образования исключительно на основании официальных данных, публикуемых Росстатом (его территориальными органами).

Использование иных данных об объеме реализованных продовольственных товаров за предыдущий финансовый год, полученных из других источников, в силу требований Постановления № 305 не допускается.

Таким образом, установить превышение 25% объема реализованных продовольственных товаров за текущий год возможно только после публикации соответствующих данных за предыдущий год, поскольку до этого база для расчета отсутствует.

На момент заключения договора аренды от 16.03.2015 объемы реализованных продовольственных товаров за 2014 год не были известны; официальная публикация указанных данных состоялась только 29.04.201. При заключении договора от 16.03.2015 были известны только официальные данные 2013 года, опубликованные на сайте Росстата, согласно которым доля Компании составляла 19,45%.


Арендатор может сэкономить на нескольких договорах одновременно


Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, при решении вопроса о соответствии договора от 16.03.2015 № 4982 требованиям статьи 14 Закона N 381-ФЗ, не может быть учтен расчет, опубликованный 29.04.2015.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при заключении спорного договора аренды Общество действовало разумно и добросовестно, основания для признания сделки недействительной отсутствуют».

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000 по делу № А56-57789/2017

Основной тезис.

Необоснованный отказ в реализации обществом права на выкуп арендуемого помещения, может являться основанием для взыскания с государственного органа убытков на основании ст. 15, 16 ГК РФ.

Выдержка из судебного акта.

«Из обжалуемых актов следует, что общество с ограниченной ответственностью «Кит» (далее — общество «Кит») и ЗАО «Торговый  Дом «Балтийский» (далее — Общество) на основании договоров аренды от 26.10.2000 № 12-А-3126 в редакции дополнительного соглашения к нему от 24.02.2010 и от 23.09.2004 № 12-А-2769 в редакции дополнительных соглашений от 12.04.2011 № 2 и от 14.02.2012 № 3, заключенных с комитетом (арендодателем), являлись арендаторами частей 1 – 20 и 21 – 27 нежилого помещения № 22Н, расположенного на первом этаже многоквартирного дома 195 лит. «А» по Московскому проспекту в Санкт-Петербурге.

Письмом от 06.02.2014 общество «КИТ» и общество совместно обратились в комитет с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ими помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации№ (далее  — Закон № 159-ФЗ).

Уведомлением от 16.04.2014 комитет сообщил об отсутствии у заявителей преимущественного права на приватизацию помещения № 22Н со ссылкой на положения статьи 3 Закона № 159-ФЗ и части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Комитет указал, что преимущественное право не распространяется на приобретение арендуемого имущества, используемого под ломбарды, а также в связи с принадлежностью подвальной части помещения № 22Н, являющегося защитным сооружением гражданской обороны, к федеральной собственности, и не может быть в связи с этим приватизировано.

Данный отказ был обжалован обществом в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2014 по делу № А56-31977/2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.03.2015, отказ комитета в предоставлении обществу и обществу «КИТ» преимущественного права на выкуп арендуемых частей помещения № 22Н признан незаконным, на комитет возложена обязанность принять решение о реализации заявителями преимущественного права на приобретение помещения путем издания распоряжения об условиях приватизации помещения № 22Н и направления в их адрес проекта договора купли-продажи.

Проект договора купли-продажи помещения № 22Н по цене 81 400 000 руб. был направлен в адрес заявителей 09.07.2015.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2017 по делу № А56-54393/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.10.2017 урегулированы возникшие между сторонами разногласия о цене выкупаемого имущества.

Полагая, что в результате принятия комитетом незаконного решения об отказе в реализации обществом права на выкуп арендуемого им помещения, общество понесло убытки, оно обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу. Иск по настоящему делу заявлен о взыскании убытков, причиненных комитетом в связи с незаконным отказом в реализации права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ.

Часть 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Отказ комитета в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого обществами имущества был признан незаконным при рассмотрении дела № А56-31977/2014 в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции в постановлении от 23.12.2014, оставляя без изменения решение суда первой инстанции по этому делу, указал о соблюдении обществами процедуры обращения с заявлениями на выкуп, а суд кассационной инстанции в постановлении от 31.03.2015 констатировал отсутствие у комитета доказательств наличия препятствий для выкупа арендуемого имущества на момент подачи заявлений.

Учитывая, что требование о возмещении вреда заявлено к комитету, суды при рассмотрении дела должны руководствоваться положениями статей 16, 1069 Гражданского кодекса, предусматривающими возмещение убытков, причиненных гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту государственного органа или органа местного самоуправления, за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Поскольку отказ комитета в выкупе арендуемого имущества был уже признан незаконным по делу № А56-31977/2014, у судов не имелось оснований и полномочий при рассмотрении настоящего дела приходить к иному выводу об отсутствии у комитета возможности для заключения договора купли–продажи по заявлениям обществ, а соответственно, наличия в связи с этим у них убытков.

В случае совершения комитетом всех действий, возложенных на него статьей 9 Закона № 159-ФЗ, то есть своевременного принятия решения о приватизации арендуемого помещения и направления проекта договора купли–продажи, общество могло приобрести в собственность это имущество с прекращением арендных отношений. Поводом для продления аренды явились отказ комитета и необходимость его признания незаконным в судебном порядке, за период оспаривания которого общество было вынуждено уплачивать арендную плату.

Таким образом, учитывая, что в спорный период истец предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, в связи с чем он производил расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса признается убытками.

Иной подход позволял бы органу совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом, несмотря на признание впоследствии отказа комитета незаконным[1] ».

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2019 № 69-КГ19-4

Основной тезис.

документальное оформление отношений, связанных с передачей транспортного средства и прицепа для целей доставки грузов, в качестве договора аренды, может быть признано судом в качестве притворной сделки, в случае если это сделано для целей прикрытия («маскировки») фактически сложившихся трудовых отношений.

Выдержка из судебного акта.

«Как установлено судом и следует из материалов дела, 20 марта 2017 г. между Чирковым Д.Л. (арендатор) и ООО «Авторынок1» (арендодатель) был заключен договор аренды транспортного средства (без экипажа) № 07-17, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование за плату транспортное средство, указанное в приложении № 1 к договору, без оказания услуг по его управлению и технической эксплуатации.

Согласно пункту 1.3 договора аренды транспортное средство передается во временное пользование для осуществления грузоперевозок на территории Российской Федерации (пункт 1.3 договора).

Из акта приема–передачи автомобиля от 20 марта 2017 г. следует, что ООО «Авторынок1» передало Чиркову Д.Л. в аренду автомобиль Volvo FM Truck 4 x 2 и прицеп Schmitz S01.

В соответствии с пунктом 1.5 договора арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства в течение всего периода аренды, страхование гражданской ответственности перед третьими лицами за возможный ущерб, причиненный арендованному транспортному средству в процессе коммерческой эксплуатации, а также расходы, возникающие в связи с эксплуатацией арендованного транспортного средства.

Обязанности арендатора установлены в пункте 3.2 договора. Так, арендатор обязан в том числе своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его коммерческую эксплуатацию, своевременно вносить оговоренную арендную плату, использовать транспортное средство в соответствии с целями, указанными в пункте 1.3 договора.

Арендная плата за пользование транспортным средством установлена в размере 200 000 руб. в месяц. Арендная плата производится арендатором путем передачи лично арендодателю наличных денежных средств или путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный арендодателем, ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за расчетным (пункты 4.1, 4.2 договора).

Пунктом 8.1 договора установлен срок действия договора — с 20 марта по 31 декабря 2017 г.

До заключения договора аренды 20 марта 2017 г. транспортное средство Volvo FM Truck 4 x 2 и прицеп Schmitz S01, находилось в пользовании Чиркова Д.Л. на основании договора аренды транспортного средства (без экипажа) от 10 мая 2016 г., заключенного с ООО «Авторынок1» на срок с 10 мая по 31 декабря 2016 г. …

… Из материалов дела также усматривается, что 14 августа 2017 г. ООО «Авторынок1» выдало Чиркову Д.Л. справку о том, что Чирков Д.Л. работает водителем в ООО «Авторынок1» с декабря 2016 г., его заработная плата за последние 6 месяцев составила 10 265 руб. в месяц.

30 сентября 2017 г. Чирков Д.Л. обратился в ООО «Авторынок1» с заявлением о направлении его трудовой книжки по указанному им адресу, а также о перечислении заработной платы на его счет. …

… Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, а также сделаны с существенным нарушением норм процессуального права.

В целях обеспечения эффективной защиты работников посредством национальных законодательства и практики, разрешения проблем, которые могут возникнуть в силу неравного положения сторон трудового правоотношения, Генеральной конференцией Международной организации труда 15 июня 2006 г. принята Рекомендация № 198 о трудовом правоотношении (далее - Рекомендация МОТ о трудовом правоотношении, Рекомендация). …

… В пункте 9 этого документа предусмотрено, что для целей национальной политики защиты работников в условиях индивидуального трудового правоотношения существование такого правоотношения должно в первую очередь определяться на основе фактов, подтверждающих выполнение работы и выплату вознаграждения работнику, невзирая на то, каким образом это трудовое правоотношение характеризуется в любом другом соглашении об обратном, носящем договорный или иной характер, которое могло быть заключено между сторонами. …

… В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2.2 определения от 19 мая 2009 г. N 597-О-О, в целях предотвращения злоупотреблений со стороны работодателей и фактов заключения гражданско-правовых договоров вопреки намерению работника заключить трудовой договор, а также достижения соответствия между фактически складывающимися отношениями и их юридическим оформлением федеральный законодатель предусмотрел в части четвертой статьи 11 Трудового кодекса Российской Федерации возможность признания в судебном порядке наличия трудовых отношений между сторонами, формально связанными договором гражданско-правового характера, и установил, что к таким случаям применяются положения трудового законодательства и иных актов, содержащих нормы трудового права.

Вследствие неправильного применения норм трудового законодательства суд апелляционной инстанции отдал приоритет юридическому оформлению отношений между Чирковым Д.Л. и ООО «Авторынок1», не выясняя при этом, имелись ли в действительности между сторонами признаки трудовых отношений и трудового договора, указанные в статьях 15 и 56 Трудового кодекса Российской Федерации, и не было ли со стороны ООО «Авторынок1» злоупотребления при заключении договора аренды транспортного средства без экипажа вопреки намерению работника как экономически более слабой стороны заключить трудовой договор.

Суд апелляционной инстанции не установил все имеющие существенное значение для разрешения спора обстоятельства, не дал оценки заключенному между ООО «Авторынок1» и Чирковым Д.Л. договору аренды с учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации и фактических обстоятельств его заключения и исполнения сторонами. …

… Из содержания норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды транспортного средства без экипажа заключается для передачи транспортного средства арендатору за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Следовательно, целью договора аренды транспортного средства без экипажа является не выполнение работы на транспортном средстве, а его передача во временное владение и пользование арендатору за плату.

От трудового договора договор аренды транспортного средства без экипажа отличается предметом договора, а также тем, что арендодатель сохраняет положение самостоятельного хозяйствующего субъекта, в то время как по трудовому договору работник принимает на себя обязанность выполнять работу по определенной трудовой функции (специальности, квалификации, должности), включается в состав персонала работодателя, подчиняется установленному режиму труда и работает под контролем и руководством работодателя; арендатор по договору аренды транспортного средства без экипажа работает на свой риск, а лицо, работающее по трудовому договору, не несет риска, связанного с осуществлением своего труда. …

… Между тем суд апелляционной инстанции в нарушение приведенных норм процессуального законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации не осуществил предоставленные ему полномочия по повторному рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Указывая на то, что Чирковым Д.Л. не представлено бесспорных и достаточных доказательств притворности договора аренды и нахождения его в трудовых отношениях с ООО «Авторынок1», суд апелляционной инстанции не учел правило о допустимости доказательств, установленное статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно данной норме процессуального закона, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Между тем суд апелляционной инстанции в апелляционном определении не привел норму закона, в соответствии с которой выполнение истцом трудовой функции в ООО «Авторынок1» с подчинением правилам внутреннего трудового распорядка, размера вознаграждения за труд может подтверждаться только определенными средствами доказывания, круг этих доказательств суд апелляционной инстанции также не определил.

Признавая неправомерными выводы суда первой инстанции в части наличия между Чирковым Д.Л. и ООО «Авторынок1» трудовых отношений с 1 декабря 2016 г. по 30 сентября 2017 г., суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела по апелляционной жалобе ООО «Авторынок1» не установил имеющие значение для данного дела обстоятельства, касающиеся характера сложившихся между Чирковым Д.Л. и ООО «Авторынок1» отношений в период с 1 декабря 2016 г. по 30 сентября 2017 г.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции вследствие неправильного применения норм материального права, определяющих понятие трудовых отношений, их отличительные признаки и особенности, пришел к ошибочному выводу о том, что истец должен доказать наличие между ним и ответчиком трудовых отношений, а истец этого не сделал.

Таким образом, суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела по апелляционной жалобе ООО «Авторынок1» и проверке законности и обоснованности решения суда первой инстанции в результате неправильного применения норм материального права и существенного нарушения норм процессуального права не определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не установил эти обстоятельства, не оценил в совокупности имеющиеся по делу доказательства, в связи с чем выводы суда апелляционной инстанции о возникновении между Чирковым Д.Л. и ООО «Авторынок1» гражданско-правовых, а не трудовых отношений, удовлетворении исковых требований ООО «Авторынок1» и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Чиркова Д.Л. являются неправомерными».

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 № 305-ЭС18-11964 по делу № А40-89026/2016

Основной тезис.

Неисполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта может стать основанием для принудительного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Выдержка из судебного акта.

«Как установлено судами, ЗАО «ВинНет Р» (арендодатель) и ООО «Фемида» (арендатор), правопреемником которого стало ООО «Фемида недвижимость», 27.08.2010 заключены договоры аренды 2-х нежилых зданий № 1-6-Д и 2-8-Д (далее — договоры аренды).

В соответствии с пунктом 8.1 договоров целью аренды является использование зданий под специализированное размещение серверного и коммуникационного оборудования и подключения к каналам Интернет «Дата–Центр». В то же время пунктом 8.3 договоров предусмотрена возможность изменения назначения зданий по согласованию с арендодателем.

По актам приема-передачи от 01.09.2010 здания были переданы арендатору.

Поскольку за 2 квартал 2016 года арендатор не внес арендную плату по спорным договорам, ЗАО «ВинНет Р» удержало сумму внесенных арендатором обеспечительных платежей в счет оплаты 551 892,33 доллара США задолженности по договору аренды № 1-6-Д и 648 542,16 доллара США задолженности по договору № 2-8-Д.

Арендодатель направил арендатору уведомление о необходимости восстановить обеспечительные платежи по договорам.

ООО «Фемида недвижимость» 17.02.2016 направило ЗАО «ВинНет Р» претензию с предложением расторгнуть договоры аренды, указывая на то, что отсутствие капитального ремонта, проведение которого по правилам пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее —  ГК РФ) и с учетом условий договоров аренды является обязанностью арендодателя, не исполнена, делает невозможным использование зданий по их назначению в соответствии с договорами аренды. Указанные обстоятельства и отсутствие ответа на претензию послужили основанием для предъявления ООО «Фемида недвижимость» встречного иска о расторжении договоров аренды.

При проведении назначенной судом строительном–технической экспертизы эксперт сделал следующие выводы: спорные здания на дату заключения договоров аренды нуждались в обязательном проведении капитального ремонта и реконструкции, в настоящее время фактический износ строений составляет 56%, физический износ зданий без проведения капитального ремонта с 2010 года по настоящее время увеличился на 8%, с момента заключения договоров по настоящий момент капитальный ремонт зданий, либо их отдельных конструктивных элементов не проводился, без проведения капитального ремонта и с учетом фактического износа зданий, использовать их по назначению, указанному в договорах аренды, невозможно.

Согласно пункту 3 статьи 620 ГК РФ в случае невыполнения арендодателем обязанности по выполнению капитального ремонта арендованного имущества арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Поскольку арендодатель не исполнил предусмотренную заключенными сторонами договорами аренды зданий обязанность по осуществлению капитального ремонта зданий, несмотря на неоднократные уведомления арендатора о необходимости проведения капитального ремонта (наружных стен, кровли, окон, водопровода, канализации, отопления, лифтового оборудования), что повлекло невозможность дальнейшего использования арендатором спорных объектов в целях, предусмотренных договорами, является правомерным основанное на положениях статей 616 и 620 ГК РФ требование ООО «Фемида недвижимость» о досрочном расторжении договоров аренды.

В связи с расторжением договоров аренды не подлежит удовлетворению требование ЗАО «ВинНет Р» об обязании арендатора восстановить обеспечительный платеж по данным договорам, направленный на обеспечение исполнения обязательств арендатором в период действия договоров аренды, с учетом того, что арендная плата за период до расторжения договоров арендатором уплачена».

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.08.2019 № 310-ЭС19-6352 по делу № А14-297/2018

Основной тезис.

 Казенное предприятие вправе, но не обязано, принимать решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества.

Выдержка из судебного акта.

«Принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение. Положениями Закона № 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. Принятие решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке.

Кроме того, поскольку в силу статей 209 и 296 ГК РФ исключительно собственнику государственного или муниципального имущества принадлежит 7 право распоряжаться таким имуществом, закреплять его на праве оперативного управления за государственным или муниципальным предприятием, изымать у казенного предприятия излишнее, не используемое или используемое не по назначению имущество, никто не вправе требовать от собственника принять решение об изъятии имущества из оперативного управления предприятия в том числе и в целях предоставления его в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства. Передача с согласия собственника предприятием части закрепленного за ним имущества в аренду третьим лицам является правом предприятия и обычной хозяйственной деятельностью.

В том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления передал государственное или муниципальное имущество, находящееся в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства, государственному или муниципальному предприятию в хозяйственное ведение или оперативное управление с целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектом малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в собственность, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение этого имущества и обязать уполномоченный орган осуществить действия по реализации такого права (абзац 2 пункта 5 информационного письма ВАС РФ №134).

Между тем, как установлено судами и следует из материалов дела, спорное нежилое помещение находится в оперативном управлении Казенного предприятия с 2006 года, то есть до опубликования Закона № 159-ФЗ и предоставления данного помещения в аренду предпринимателю, во всех договорах аренды, заключенных Казенным предприятием с Думановым С.В. было отражено наличие права оперативного управления арендодателя в отношении помещения, следовательно, муниципальный орган не осуществлял никаких действий, направленных на воспрепятствование реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендованного им помещения.

Ввиду того, что у Казенного предприятия и Управления имущества отсутствует предусмотренная Законом № 159-ФЗ обязанность принять решение об отчуждении предпринимателю нежилого помещения, закрепленного за Казенным предприятием на праве оперативного управления, а право субъекта малого или среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендованного помещения может быть реализовано исключительно при наличии согласия Казенного предприятия и собственника помещения, у судов не имелось предусмотренных статьями 198 и 201 АПК РФ оснований для признания незаконным оспариваемого отказа Управления имущества и обязания его совершить действия, направленные на отчуждение арендатору этого помещения».

Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2019 № 306-ЭС19-14239 по делу № А12-38118/2017

Основной тезис.

Условие о размере арендной платы в договоре аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Земельного кодекса РФ, не относится к числу нормативно-регулируемых.

Выдержка из судебного акта.

«Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суд исходил из того, что размер арендной платы за пользование земельным участком не является нормативно регулируемым, поскольку договор аренды заключен 10.07.1996».

Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2019 № 305-ЭС19-15687 по делу № А40-76514/2018

Основной тезис.

В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продолжил пользоваться объектом аренды, договор аренды считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Выдержка из судебного акта.

«Во исполнение обязательств по договору аренды от 09.01.2008 истец–арендодатель передал, а ответчик–арендатор принял по акту приема-передачи в фактическое владение и пользование нежилое помещение площадью 382,1 кв. м; поскольку по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного нежилого помещения без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды нежилого помещения возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; так как арендатор принятого на себя обязательства по внесению в спорный период арендной платы за пользование нежилым помещением не исполнил, на претензию Департамента с требованием устранить нарушение обязательства и расторгнуть договор не ответил, с него надлежит взыскать долг в размере 18 375 171 руб. 44 коп. и неустойку (с учетом пропуска срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик); оснований для снижения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ не имеется; ввиду того, что Общество допустило существенное нарушение условий договора аренды - не внесло арендную плату более двух раз подряд, являются правомерными требования Департамента о расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ и обязании Общества возвратить помещение арендодателю».

Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2019 № 305-ЭС19-12083 по делу № А40-66220/2018

Основной тезис.

Подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы к договору аренды, заключенного с условием о регулируемой арендной ставки, не требуется.

Выдержка из судебного акта.

«В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку спорный земельный участок относится к публичной собственности и договор аренды от 14.09.2005 заключен с Организацией после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к договору применяется регулируемая арендная плата, определенная на основании соответствующего нормативного правового акта. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы и методики их расчета влечет изменение условий этого договора без внесения в его текст подобных изменений.

С учетом изложенного и того, что спорным договором также предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке арендной платы в случае изменения ставок земельного налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными документами, платы, вывод судов о необходимости расчета арендной платы в сумме 4 951,61 руб. в год, определенной в договоре на дату его заключения, противоречит действующему законодательству».

 
[1]
По результатам рассмотрения дела в суде первой инстанции «нового круга» в пользу истца взысканы убытки в размере 246 167 руб. 96 коп. (см.: Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.07.2019 по делу № А56-57789/2017).

Добавить комментарий
Входите! Открыто!
Чтобы комментировать, нужно войти на сайт. Введите свой логин и пароль или зарегистрируйтесь. Регистрация займет 1 минуту.
×
Здравствуйте, Вам подарок!

Увлекательное юридическое чтение Это профессиональный сайт для юристов-практиков.
На этой неделе дарим всем юристам полезный подарок: сборник образцов документов документов для юротдела от инхаусов крупных компаний и топовых консалтеров. Эти шаблоны не скачать в интернете!
Чтобы получить сборник и полный доступ ко всем материалам law.ru, нужно зарегистрироваться. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.