Юрист компании

Собрать пазл из участков и построить здание

3 декабря 2018
270
0
В этом посте кратко анализируется вопрос о возможность размещения здания (объекта недвижимого имущества) на нескольких земельных участках, принадлежащих одному лицу, в том числе на земельных участках, принадлежащих лицу на разных титулах (собственность, аренда).

Начнем с того, что прямого запрета в законодательстве РФ, в том числе Градостроительном и Земельном кодексах, о размещении объекта недвижимого имущества (здания) на нескольких земельных участках, в том числе принадлежащих лицу на разных титулах (аренда и собственность), не содержится.

В качестве подтверждения данного вывода можно использовать следующие аргументы:

В действующих формах разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, которые утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19.02.2015 г. № 117/пр, прямо предусматривается возможность указания нескольких земельных участков;

Оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (здание), построенный на двух земельных участках, в том числе принадлежащих лицу на разных титулах, нет. В статье 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ с учетом статьи 27 указанного закона содержится закрытый перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

Кроме того, позиция о возможности размещения объекта недвижимого имущества (здания) на нескольких земельных участках, в том числе принадлежащих лицу на разных титулах (аренда и собственность), подтверждается положительной для застройщика судебной практикой:

В частности, см. постановление Третьего ААС от 23.10.2012 № А33-4596/2012, постановлении ФАС ВСО от 26.02.2013 № А33-4596/2012, постановление ФАС СЗО от 19.09.2012 по делу N А56-29409/2011, постановление ФАС СЗО от 08.10.2009 N А56-54913/2008, постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.07.2014 № Ф03-6411/2013.

Однако следует учитывать, что имеется и отрицательная точка зрения, выраженная в:

  1. отдельных судебных актах, например, постановление АС ЦО от 18.12.2014 № А35-274/2014. Но здесь необходимо отметить, что в данном конкретном судебном споре, суд занял позицию о невозможности размещения объекта на земельных участках в том числе основываясь на том, что земельные участки имели разный вид разрешенного использования.
  2. письме Минэкономразвития РФ № Д23-4229 от 10.10.2011. При этом данная точка зрения Минэкономразвития РФ основана на следующем:

• если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции объекта капитального строительства и/или нарушены минимальные отступы от границы земельного участка (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ), то строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой.

• согласно статье 1 Земельного кодекса РФ закрепляется принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, и согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

При этом отметим, что в других документах Минэкономразвития РФ можно найти и иной вывод. В частности, в пункте 3.2 Приложения 1 «Порядок ведения единого государственного реестра недвижимости» к приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 указано, что в записи кадастра недвижимости о здании указываются следующие основные сведения о здании: 7) кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположено (расположены) здание (здания).

Более того, имеется судебная практика (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2016 года по делу № А13-3000/2015), в которой делается вывод, что вышеприведенное Письмо Минэкономразвития России № Д23-4229 от 10.10.2011 не является нормативным правовым актом, и которое в соответствии с частью 1 статьи 13 АПК РФ может быть применено судами при разрешении споров. Кроме того, в соответствии с Положением о Министерстве экономического развития РФ, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05 июня 2008 года № 437, указанный орган не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства РФ, а также практики его применения.
 
Таким образом, представляется возможным сделать вывод, что размещение объекта недвижимого имущества (здания) на двух земельных участках, в том числе с разным титулом, само по себе возможно.

Если у вас есть практика в этой связи (отказы в выдаче разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, отказы в регистрации права собственности) или наоборот успешная регистрация права собственности и/или успешное получение разрешительных документов, делитесь в комментариях.

НА САМОМ ПИКЕ
Сейчас или никогда! Подписка на год 21 912 ₽

13 990 ₽

Cкорее подписаться!

Незаменимые помощники в работе юриста


Юрист компании

Система Юрист
Система Юрист

Высшая школа юриста
Высшая школа юриста


Программа
учета судебных дел XSUD


Проверка контрагентов
для юристов

Добавить комментарий
Входите! Открыто!
Чтобы комментировать, нужно войти на сайт. Введите свой логин и пароль или зарегистрируйтесь. Регистрация займет 1 минуту.
×
Здравствуйте, Вам подарок!

Увлекательное юридическое чтение Это профессиональный сайт для юристов-практиков.
На этой неделе дарим всем юристам полезный подарок: книгу о недействительных сделках.
Чтобы получить книгу и полный доступ ко всем материалам law.ru, нужно зарегистрироваться. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить книгу в подарок
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.