text
Юрист компании

Обеспечительная собственность: как оформить?

10 июля 2018
506
0
В принципе, возможность заключения «непоименованного договора фидуции» следует из принципа свободы договора и особых сомнений не вызывает. Однако в реальной жизни такие договоры не используются. Основная причина, по-видимому, состоит в том, что практически невозможно объяснить сотруднику Росреестра, что право собственности на квартиру можно передать как-то иначе, чем по договору купли-продажи или на худой конец дарения. В связи с этим стороны часто идут на ухищрения, которые юридически абсурдны и практически небезопасны для обеих сторон...

Чтобы обеспечить возврат займа, стороны договора могут заключить договор залога (например, залог квартиры).  Однако в случае невозврата займа у кредитора возникнет немало хлопот, связанных с реализацией предмета залога с торгов или оставлением за собой предмета залога в соответствии с предписанной законом процедурой.  А если должник обанкротится, то хлопот будет еще больше (хотя залоговый кредитор и окажется в преимущественном положении по сравнению с обычными кредиторами).

Что такое титульное обеспечение

В связи с этим стороны по настоянию кредитора иногда прибегают к тому, что принято называть «титульным обеспечением» или «обеспечительной собственностью».  Это более древняя и примитивная форма обеспечения требований кредитора, суть которой состоит в том, что право собственности на имущества должника (например, квартиру) переоформляется на кредитора до момента возврата займа.  С возвратом займа собственность передается обратно должнику.

Если сравнивать титульное обеспечение и залог, очевидно, что титульное обеспечение имеет, по сути, те же самые выгоды для кредитора, что и залог для должника: контроль над имуществом и, соответственно, минимизация потерь и расходов, связанных с возможной просрочкой возврата займа.  И недостатки тоже аналогичные: как кредитор в случае залога, так и должник в случае титульного обеспечения несет риски, связанные с недобросовестным поведением контрагента. 

Для российского права титульный способ обеспечения довольно проблематичен.  Нередко суды признают недопустимым этот способ, не предусмотренный явно законом, и переквалифицируют его в залог с соответствующими, неприятными для кредитора, последствиями.  Каким образом следует оформить титульное обеспечение, чтобы минимизировать этот риск?

На практике применяются два основных способа оформления титульного обеспечения (как правило, речь идет о недвижимости, так что мы для определенности будем говорить о квартире).

Плохой  вариант

Стороны оформляют два отдельных договора: (1) обычный договор займа и (2) некий договор, направленный на создание титульного обеспечения этого займа.

Второй договор (направленный на создание титульного обеспечения) не имеет названия в российском праве.  Артем Карапетов называет его «непоименованным договором фидуции».  

Юридическая суть договора состоит в том, что собственность на имущество (квартиру) переходит от должника к кредитору по факту предоставления займа, а после возврата займа переходит обратно должнику.  Либо, как вариант, должник обязуется передать собственность кредитору по факту предоставления займа, а кредитор обязуется передать собственность обратно по факту возврата займа.  Несложно предложить корректные правовые формулировки для такого договора. 

В принципе, возможность заключения подобного договора следует из принципа свободы договора и особых сомнений не вызывает.  Однако в реальной жизни такие корректно составленные договоры не используются.  Основная причина, по-видимому, состоит в том, что практически невозможно объяснить сотруднику Росреестра, что право собственности на квартиру можно передать как-то иначе, чем по договору купли-продажи или на худой конец дарения.

В связи с этим стороны часто идут на ухищрения, которые юридически абсурдны и практически небезопасны для обеих сторон.  А именно, вместе с договором займа заключается договор купли-продажи квартиры должником кредитору, на основании которого и перерегистрируется право собственности.  Обязанность обратной передачи собственности должнику по факту возврата займа либо упоминается в договоре займа, либо вообще никак не оформляется.

Несомненно, такой договор купли-продажи ничтожен: стороны вовсе не собираются его исполнять, ведь тогда бы кредитору пришлось выдать деньги должнику дважды: один раз в виде займа, другой раз при покупке квартиры.  Договор притворен и прикрывает тот самый «непоименованный договор фидуции». 

Однако в случае спора, по-видимому, нет никаких шансов, что суд переквалифицирует заведомо фиктивную куплю-продажу в «непоименованный договор фидуции», о котором судья в жизни не слыхал.   Скорее уж в хорошо известный суду договор залога, что нередко и происходит.  На этот счет есть довольно обильная судебная практика (хотя как минимум в одном из дел гражданская коллегия ВС допустила принципиальную возможность признания такого договора обеспечительной купли-продажи).

См., например, обзор Андрея Рыбалова (от 2014 года). 

Вряд ли этот вариант может быть рекомендован к широкому применению, даже если «непоименованный договор фидуции» будет составлен юридически корректно.  Во всяком случае, до тех пор, пока такие договоры не начнут признаваться Росреестром.

(Есть еще подвариант с продажей квартиры кредитору за символическую сумму, но и он очевидным образом открыт для атаки на предмет фиктивности.)

Однако, как уже упоминалось, существует альтернативный вариант. 

Хороший вариант

Стороны заключают договор купли-продажи имущества с правом обратного выкупа, что-то вроде договора РЕПО для ценных бумаг.  При этом изначальный собственник имущества получает необходимую ему сумму денег на срок действия договора, но не по договору займа, а именно по договору купли-продажи.  Если по истечении срока он не в состоянии заплатить «выкуп», имущество остается за контрагентом.

Эта схема имеет важное «бюрократическое» преимущество: собственность на имущество передается по договору купли-продажи, с которым сотрудники Росреестра хорошо знакомы.  Соответственно, переход собственности, скорее всего, будет зарегистрирован без проблем. 

По-прежнему остается риск того, что в случае спора сделка будет переквалифицирована судом в ипотечный заем, но, по-видимому, этот риск ниже, чем в предыдущем случае, когда договор купли-продажи заведомо ничтожен. 

Как представляется, именно этот вариант имеет смысл использовать, если стороны решились на титульное обеспечение долга. 

Однако следует сделать несколько оговорок.

  1. Покупателю («кредитору») следует иметь в виду, что риск признания сделки недействительной увеличивается, если продавец жил в данной квартире изначально и продолжает там жить после продажи, а также зарегистрирован там по месту жительства, оплачивает коммунальные платежи и т.п. Суд может воспринять это как признак того, что владелец квартиры на самом деле не имел намерения ее продавать.  (См. пример в вышеупомянутом обзоре.)
  2. Все существенные условия обратного выкупа должны быть четко сформулированы в изначальном договоре.  Если их там нет, сторонам, очевидно, еще придется вести переговоры об этих условиях, и очень может быть, что они так и не договорятся.  Иначе говоря, покупатель при желании сможет отказаться от возврата квартиры продавцу.  Либо, наоборот, первоначальный собственник может отказаться от выкупа (например, если цены на квартиры упали).
  3. Продавцу («заемщику») следует помнить, что сама конструкция титульного обеспечения имеет «прокредиторский» характер, то есть по многим параметрам весьма невыгодна для «заемщика».  В случае малейшей просрочки или иного нарушения договора «заемщиком» он может навсегда потерять свою квартиру.  Даже если продавец ничего не нарушил, покупатель имеет реальную возможность в период до обратного выкупа продать квартиру на сторону, после чего вернуть ее будет как минимум затруднительно. 

Так что прежде чем соглашаться на обеспечительную передачу кредитору права собственности на квартиру (вместо обычной ипотеки), заемщику стоит как следует поразмыслить...

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Добавить комментарий
Входите! Открыто!
Чтобы комментировать, нужно войти на сайт. Введите свой логин и пароль или зарегистрируйтесь. Регистрация займет 1 минуту.
×
Здравствуйте, Вам подарок!

Увлекательное юридическое чтение Это профессиональный сайт для юристов-практиков.
На этой неделе дарим всем юристам полезный подарок: книгу о недействительных сделках.
Чтобы получить книгу и полный доступ ко всем материалам law.ru, нужно зарегистрироваться. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить книгу в подарок
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и скачать файл
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.