Юрист компании

Какие обстоятельства помогут выиграть спор, связанный с изменением вида разрешенного использования земельного участка

15 ноября 2016
4939
0
Подобные споры обычно возникают ввиду того, что изменение установленных в отношении земельного участка видов разрешенного использования повлекло за собой увеличение кадастровой стоимости такого участка и, соответственно, земельного налога или арендной платы.

У юриста компании может возникнуть необходимость признать незаконным распоряжение об установлении вида разрешенного использования земельного участка или решение об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Соответствующая задача обычно возникает ввиду того, что изменение установленных в отношении земельного участка видов разрешенного использования повлекло за собой увеличение кадастровой стоимости такого участка и, соответственно, земельного налога или арендной платы (в случае, если такая плата определяется исходя от кадастровой стоимости).

В данном посте рассмотрим наиболее распространенные проблемы, связанные с оспариванием распоряжения об изменении (или решения об отказе в изменении) вида разрешенного использования земельного участка и способы разрешения таких проблем на примере московской практики.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Обоснование нарушения права

Виды разрешенного использования земельных участков в Москве и номера групп соответствующих видов определяются в соответствии с Перечнем видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 г. № 228-ПП (далее - Перечень).

По результатам расчетов кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее (пункт 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 (далее – Методические указания)).

Ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости (пункт 2.7 постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»).

Вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, устанавливается по фактическому использованию земельного участка (пункт 5 статьи 4 Закона города Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр (постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 № 13016/11).

Законодательством предусмотрены принципы экономической обоснованности налогов (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации) и арендной платы (Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582).

Таким образом, несоответствие фактического использования земельного участка и содержащегося в ГКН вида разрешенного использования такого участка может повлечь за собой увеличение (не имеющее экономического обоснования) размера земельного налога или определяемой от кадастровой стоимости арендной платы. Это нарушает право заявителя уплачивать экономически обоснованный земельный налог или арендную плату (при определении размера такой платы исходя от кадастровой стоимости).

Способ защиты нарушенного права

Как следует из ответа на 4 вопрос Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016), требования, связанные с применением норм земельного и градостроительного законодательства, предъявление которых не направлено на установление рыночной стоимости объекта недвижимости или на изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, требованиями об оспаривании результатов кадастровой стоимости не являются.

К таким требованиям, в частности, относятся требования об оспаривании решения органа государственной власти или местного самоуправления об изменении или отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

То обстоятельство, что орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости при изменении вида разрешенного использования или уточнении площади объекта, не является основанием для квалификации перечисленных выше требований как требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Выбор Заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права можно рассмотреть на примере Постановления Арбитражного суда Московского округа 4 октября 2016 года по делу № А40-225493/2015. Из указанного судебного акта следует, что Департамент на основании Распоряжения изменил вид разрешенного использования земельного участка, который арендует Заявитель, и впоследствии отказал заявителю в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Заявитель обратился в суд с требованиями: 1) об обязании Департамента изменить ВРИ земельного участка; 2) об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» внести изменения в ГКН в части определения ВРИ земельного участка. Распоряжение об изменении ВРИ земельного участка, и решения об отказе в изменении ВРИ земельного участка, в рамках настоящего дела Заявитель не оспаривал.

Суд пояснил, что в случае несогласия землепользователя с установленным видом разрешенного использования земельного участка, защита прав такого лица осуществляется путем обращения за оказанием соответствующей государственной услуги. В случае принятия уполномоченным лицом ненормативного правового акта, нарушающего права и законные интересы землепользователя, последний вправе оспорить ненормативный правовой акт в порядке, установленном главой 24 АПК РФ. По этим причинам, избранный заявителем способ защиты права не может повлечь изменение разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, в рассматриваемых случаях следует обращаться в суд с требованиями: 1) о признании незаконным распоряжения об установлении вида разрешенного использования земельного участка и обязании устранить допущенные нарушения; или 2) о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка и обязании устранить допущенные нарушения.

Проблемы отнесения расположенных на земельном участке объектов к определенным группам видов разрешенного использования

Административные (учрежденческие) здания (помещения)

Фактическое использование земельного участка определяется на основании установленных при технической инвентаризации сведений о функциональном назначении зданий и сооружений, расположенных на таком земельном участке, с учетом их фактического использования (пункт 3.1 постановления Правительства Москвы от 28.04.2009 № 363-ПП «О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве»).

Таким образом, если хотя бы одно из расположенных на земельном участке зданий имеет, в соответствии с данными технической инвентаризации, административное (учрежденческое) назначение, то это будет являться основанием для установления в отношении земельного участка вида разрешенного использования 1.2.7 («земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения»). Более того, указанный вид разрешенного использования может быть включен в перечень видов разрешенного использования земельного участка при наличии в здании, имеющем складское назначение, отдельных административных (учрежденческих) помещений.

Важно учесть, что мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (пункт 1.2 Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения).

При рассмотрении в суде вопроса о присвоении земельному участку определенной группы видов разрешенного использования, ключевое значение имеет положение о том, является ли соответствующее здание основным или вспомогательным.

Как следует из Определения Арбитражного суда Московского округа от 8 августа 2016 года по делу № А40-171278/2015, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из тех обстоятельств, что большая часть зданий, расположенных на спорном земельном участке - административные здания.

Судами также указано на то, что наличие офисных помещений в зданиях, расположенных на указанном земельном участке подтверждено данными, полученными с официального сайта Общества, размещенного в сети Интернет, согласно которому Общество сдает в аренду офисы, расположенные в зданиях, принадлежащих ему на праве собственности.

Учитывая, что общество осуществляет деятельность, связанную с извлечением прибыли от передачи в аренду неопределенному кругу лиц помещений в зданиях, расположенных на спорном земельном участке, здания административного назначения не являются вспомогательными по отношению к зданиям склада.

Как следует из Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2014 года по делу № А40-68002/13, суды с учетом конкретных обстоятельств дела и представленных доказательств не признали факт наличия отдельных административных помещений в здании в качестве обоснования отнесения его к типу офисных.

Также следует учесть, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка, Департамент обязан доказать изменение функционального назначения расположенного на таком участке здания. Так, Арбитражный суд Московского округа Постановлением от 20 сентября 2016 г. по делу № А40-194635/2015 оставил без изменения Постановление суда апелляционной инстанции, которым были удовлетворены требования Заявителя о признании недействительным распоряжения Департамента об изменении видов разрешенного использования спорного земельного участка и об исключении из ГКН виды разрешенного использования 1.2.3, 1.2.7, 1.2.10.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, рассматриваемый земельный участок до принятия оспариваемого распоряжения состоял на государственном кадастровом учете с разрешенным использованием - для эксплуатации административно-производственных и складских зданий (1.2.9) и использовался в соответствии с его назначением (заявителю на праве собственности принадлежат нежилые помещения в здании, а также шесть расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, являющихся зданиями административно-производственного и складского назначения). Доказательств изменения целевого назначения зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, суду не представлено.

Таким образом, исключить вид разрешенного использования 1.2.7 из перечня установленных в отношении земельного участка перечня видов разрешенного использования, помогут следующие обстоятельства: 1) доказательство того, что спорное здание (несмотря на наличие административных площадей) фактически не используется для административных (учрежденческих) целей; 2) административное здание является вспомогательным по отношению к основному (например, складскому) и помещения в этом здании в аренду не сдаются.

Трансформаторная подстанция

На земельном участке нередко расположена трансформаторная подстанция, которая является вспомогательным объектом, призванным обеспечить деятельность других расположенных на земельном участке объектов. Это нередко влечет за собой включение в перечень видов разрешенного использования наряду с основным видом разрешенного использования, вида 1.2.10 («земельные участки, предназначенные для размещения электростанций и обслуживающих их объектов»).

Если в перечень видов разрешенного использования земельного участка, который используется, например, для складской деятельности будет включен вид разрешенного использования 1.2.10, то кадастровая стоимость такого участка будет определена в соответствии с видом разрешенного использования 1.2.10, поскольку для указанного вида предусмотрено наибольшее значение кадастровой стоимости по сравнению с видом 1.2.9. В этом случае в суде необходимо будет обосновать вспомогательный характер трансформаторной подстанции.

Как следует из Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2014 года по делу № А40-68002/13, ссылка департамента на правильность применения вида разрешенного использования в отношении трансформаторной подстанции отклоняется как неосновательная. Суды установили, что данный объект носит обеспечивающий к основному виду деятельности характер. Само по себе размещение на участке различных вспомогательных помещений не может расцениваться как обоснование для изменения целевого назначения всего земельного участка при условии подтверждения неизменности основной деятельности общества.

Также следует учесть, что согласно Перечню, объекты размещения трансформаторных подстанций отнесены к виду разрешенного использования 1.2.10, но включены в группу 3.4 – участки размещения жилищно-коммунальных объектов. Таким образом, можно сделать вывод о том, что отсутствие на земельном участке объектов жилищно-коммунальных объектов исключает возможность отнесения трансформаторной подстанции к виду разрешенного использования 1.2.10.

Если трансформаторная подстанция действительно обслуживает жилищно-коммунальные объекты, то в этом случае не имеет смысла исключать из предусмотренных в отношении соответствующего земельного участка перечня видов разрешенного использования 1.2.10. Приведенная позиция объясняется тем, что если земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость по результатам расчетов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешенного использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим (пункт 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39).

С учетом изложенного, при оспаривании распоряжения об изменении (решения об отказе в изменении) вида разрешенного использования земельного участка, юристу компании целесообразно учесть следующие обстоятельства.

  • Практика исходит из недопустимости включения в перечень видов разрешенного использования вспомогательного вида. Например, наличие на земельном участке административного (учрежденческого) здания или трансформаторной подстанции не является достаточным основанием для включения в перечень видов разрешенного использования земельного участка 1.2.7 и 1.2.10. Факт того, что указанные здания являются вспомогательными, является подлежащим доказыванию обстоятельством.
  • Факт сдачи в аренду помещений в расположенном на спорном земельном участке здании может послужить основанием для включения в перечень видов разрешенного использования вида 1.2.7. Доказательством соответствующего факта могут послужить данные с официального сайта организации в сети Интернет.
  • Наличие в здании административных помещений не является безусловным доказательством административного (учрежденческого) функционального назначения такого здания. Ключевым доказательством при определении фактического использования здания (исходя от которого определяется вид разрешенного использования земельного участка) будет являться Акт Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.
  • В отношении трансформаторной подстанции следует доказать назначение объекта (что это именно трансформаторная подстанция, а не электростанция) и что соответсвтующий объект является вспомогательным по отношению к основному (обслуживающим именно основной объект, а не электростанцию). Назначение объекта указывается в выписке из ЕГРП. Тогда как сведения о том, какие именно объекты обслуживает трансформаторная подстанция, следует из акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.
  • Представляется также целесообразным учесть, что отсутствие на земельном участке жилищно-коммунальных объектов исключает возможность отнесения трансформаторной подстанции к виду разрешенного использования 1.2.10.
Добавить комментарий
Входите! Открыто!
Чтобы комментировать, нужно войти на сайт. Введите свой логин и пароль или зарегистрируйтесь. Регистрация займет 1 минуту.
×
Здравствуйте, Вам подарок!

Увлекательное юридическое чтение Это профессиональный сайт для юристов-практиков.
На этой неделе дарим всем юристам полезный подарок: книгу о недействительных сделках.
Чтобы получить книгу и полный доступ ко всем материалам law.ru, нужно зарегистрироваться. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить книгу в подарок
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.