text
Юрист компании

8 причин, по которым арендодатель может отказаться от продления договора нежилого помещения

  • 14 января 2016
  • 2714

Если по истечении срока аренды арендодатель готов заключить соглашение о пролонгации договора аренды с прежним арендатором, проблем не возникает. Сложности возникают тогда, когда арендодатель не желает продлевать договор с прежним арендатором.

См. также

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Проблема в том, что арендодатель не вправе просто так взять и сдать имущество другому арендатору, если при этом прежний арендатор желает продлить договор. У прежнего арендатора может быть преимущественное право заключить договор аренды на новый срок. Причем даже в том случае, если в самом договоре аренды нет пункта о его пролонгации.

Благодаря такому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами, если арендодатель имеет намерение продолжать сдавать имущество в аренду.

Есть восемь причин, по которым арендодатель все же имеет право отказать прежнему арендатору в пролонгации договора аренды нежилого помещения. А значит, если возникает такая необходимость, в первую очередь надо проверить, можно ли сослаться на одну из этих восьми причин.

1.Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности.

Если арендатор в течение срока аренды нарушал свои обязательства по договору, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то арендодатель вправе отказать ему в заключении договора аренды на новый срок.

Но чтобы воспользоваться этим основанием, важно иметь на руках доказательства всех нарушений и заранее сообщить арендатору о невозможности пролонгации договора аренды по этой причине.

2. Договор аренды был заключен (перезаключен) на неопределенный срок.

Такая ситуация возникает, если договор был заключен на конкретный срок, этот срок истек, и стороны не стали заключать договор на новый срок, а просто продолжили фактические отношения по аренде.

В такой ситуации считается, что договор аренды перезаключен на неопределенный срок. А это значит, что у арендодателя есть важное преимущество: у него появляется право в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения договора. Для этого требуется только предупредить арендатора за три месяца. И после этого у арендатора уже не будет права на автоматическую пролонгацию договора аренды нежилого помещения.

3.  Договор аренды не был зарегистрирован

Если договор аренды недвижимого имущества должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды (абз. 5 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)).

4. Договор аренды был досрочно расторгнут до истечения своего срока действия

Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если сам договор аренды был досрочно расторгнут. Дело в том, что преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек. Если договор аренды был досрочно расторгнут, то в таком случае арендатор не получает преимущественного права заключить договор на новый срок.

Поэтому на этапе согласования и заключения договора арендодателю выгодно включать в договор условие о возможности арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке.  

5. Арендатор не уведомил ненадлежащим образом о намерении продолжать арендные отношения

Если арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, он должен уведомить об этом арендодателя. Если арендатор этого своевременно не сделает, то арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

6. Арендатор не желает заключать новый договор на условиях, предложенных арендодателем

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок перед другими лицами не означает, что арендатор имеет право на более льготные условия аренды. Напротив, арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях, предложенных арендодателем. Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то в таком случае арендодатель вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды.

При этом арендодатель не может предложить арендатору худшие условия, чем другим потенциальными контрагентами. И если, к примеру, арендодатель предложил арендатору заключить договор с арендной платой 150 000 руб. в месяц, а другим лицам – 140 000 руб. в месяц, то в таком случае преимущественное право арендатора заключить новый договор будет нарушено. 

7. Арендодатель не намерен продолжать сдавать имущество в аренду

Если арендодатель более не желает сдавать имущество в аренду (например, в связи с тем, что арендодатель желает использовать объект аренды для собственных нужд), то в таком случае арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок.

Дело в том, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

8. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды исключено законом или договором аренды

Преимущественное право на заключение договора аренды может быть ограничено законом или договором.

В законе преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды ограничивается применительно к договорам:

  • проката;
  • аренды транспортных средств;
  • аренды земельных участков;
  • водопользования;
  • аренды участков лесного фонда.

В договоре может быть указано, что арендатор по окончании срока аренды не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Рекомендации в Системе Юрист

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2018 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2018 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2018 от 04.07.2018

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Формулировки договоров, из смысла которых суды делают вывод, что стороны не установили досудебный порядок
Обзор практики.

Изменения в КоАП РФ в 2018 году
Все поправки в одной таблице.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и скачать файл
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.