«Дробление проекта породило проблему введения в действие отдельных новелл»

91
На момент подписания этого номера «Юриста компании» оставался открытым вопрос о том, что будет с регистрацией договоров аренды недвижимости с 1 марта. Мы попросили пояснить причины этой неопределенности Лидию Михееву, заместителя председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ.

 

«Дробление проекта породило проблему введения в действие отдельных новелл»
Лидия Михеева, д. ю. н., профессор, заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ

– Концепция развития гражданского законодательства РФ изначально содержала идею о переходе от смешанной системы регистрации прав и сделок на регистрацию имущественных прав на недвижимость. А что предполагалось относительно регистрации аренды?
– Прежде всего нужно пояснить, что Концепция предусмотрела развернутую систему новых видов вещных прав для застройки земельных участков и их эксплуатации. Режим пользования чужим имуществом, согласно Концепции, должен стать максимально стабильным и защищенным, чего нельзя достичь в случае предоставления земель в аренду. Аренда – правоотношение обязательственное, основанное на договоре, а потому легко расторжимое. Воплощением этих идей в проекте реформирования ГК РФ стали нормы о праве застройки, праве постоянного землевладения и сервитутах, а также заключительные положения проекта, которые устраняли необходимость регистрации договора аренды недвижимого имущества и исключали положения пункта 1 статьи 617 ГК, а также правила о праве арендатора потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды ( абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Я имею в виду тот текст проекта, который был подготовлен ко второму чтению в сентябре-октябре 2012 года. Этот вариант лишал аренду вещно-правовых признаков и превращал ее в исключительно обязательственно-правовое отношение. На смену аренде предлагались новые вещные права, которые у бывших арендаторов к тому же возникали бы сами собой в силу переходных положений законопроекта.

– Почему же получилось так, что нормы об отмене правил обязательной регистрации договоров аренды (ст. 609, 651 и 658 ГК РФ) оказались в первом блоке поправок – Федеральном законе от 30.12.12 № 302-ФЗ при отсутствии в нем норм о новых вещных правах?
– Дробление проекта на части – политическое решение, которое уже нет смысла обсуждать. Оно состоялось и не может быть изменено. Но именно дробление породило проблему введения в действие отдельных новелл. Для новых правил о регистрации прав (и об отмене регистрации сделок) крайне необходимо было одновременное введение в действие всей системы новых видов вещных прав, однако законодатель не обратил внимания на то, что эта взаимосвязь чрезвычайно важна, а ее отсутствие лишает некоторые нововведения смысла. К сожалению, отмена правил о регистрации была произведена в законе № 302-ФЗ без одновременного редактирования статей 617 и 621 ГК РФ и без принятия и введения в действие раздела «Вещное право».

  Письмо Председателя Комитета Государственной думы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству от 22.01.13 № 3.3-6/94.

– При толковании норм закона № 302-ФЗ мнения экспертов разделились: кто-то считал, что регистрация аренды отменяется, а кто-то (с учетом норм закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество), наоборот, что сохраняется. Как вы восприняли письмо Комитета по гражданскому законодательству Госдумы в поддержку второй точки зрения?
– Предположение о том, что аренда будет регистрироваться не как договор, а как обременение права собственности, стало совершенно закономерной реакцией со стороны комитета Госдумы при сложившихся обстоятельствах. Но толкование не отмененных пока еще положений закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в подобном смысле дело сомнительное, и не все юристы смогли согласиться с таким толкованием, в особенности те, кто обращался прежде всего к статье 4 этого закона. Для решения возникшей проблемы в январе 2013 года было подготовлено два законопроекта, принять которые следовало до 1 марта. Один предполагал внести изменения в закон о регистрации прав на недвижимое имущество, закрепив в нем обязательность регистрации аренды в качестве обременения. Другой просто возвращал в ГК РФ нормы об обязательной регистрации договоров аренды. Первый вариант плох тем, что фиксировал в законе (пусть даже на некоторое время) сомнительную идею о вещно-правовом характере обременения в виде аренды. Второй вариант уничтожал нормы только что принятого закона № 302-ФЗ , что тоже радости не вызывало.

– Какое было найдено решение?
– До середины февраля планировалось включить нормы первого или второго варианта в следующий блок проекта поправок в ГК РФ, готовящийся к принятию. Но так как рассмотрение этого блока дважды переносилось, от этой идеи отказались. В результате решение вопроса о судьбе договоров аренды внезапно оказалось в тексте совершенно другого законопроекта – № 88002-6. В первом чтении его содержание не имело никакого отношения к государственной регистрации аренды. А ко второму чтению он был дополнен указанием на то, что из части 8 статьи 2 закона № 302 исключается упоминание о статьях 609 , 651 и 658 ГК РФ. Могу поспорить, что к тому времени, как читатели получат этот номер, проект № 88002-6 станет федеральным законом. В результате статьи 609 , 651 и 658 ГК к 1 марта приобретут свой первоначальный вид и аренда сохранит статус-кво. До принятия раздела II ГК «Вещное право».

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © 2007–2018  ООО «Актион кадры и право»

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль