«Противоречие устраняется, если при подписании передаточного акта стороны укажут кадастровый номер участка»

102
О тонкостях практического применения постановления Пленума ВАС РФ № 54 * (см. статью на стр. 52) при купле-продаже несформированных земельных участков мы попросили рассказать Виталия Можаровского, партнера Юридической фирмы Goltsblat BLP, руководителя практики недвижимости и строительства.

«Противоречие устраняется, если при подписании передаточного акта стороны укажут кадастровый номер участка»
Виталий Можаровский, партнер Юридической фирмы Goltsblat BLP, руководитель практики недвижимости и строительства

– Согласно пункту 2 постановления № 54, в договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи индивидуализация предмета договора возможна путем указания иных сведений (без кадастрового номера). Это распространяется на договор купли-продажи земельного участка, который еще не сформирован?

– Да. Действие постановления Пленума ВАС РФ № 54 о договорах в отношении будущей недвижимости распространяется и на земельные участки. Этому посвящен пункт 10 постановления, в котором указано, что разъяснения, содержащиеся в данном постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном законом.

– Как эти положения постановления № 54 соотносятся с нормой о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ)?

– На первый взгляд действительно здесь можно найти противоречие со статьей 37 Земельного кодекса. Однако оно легко устраняется, если при подписании передаточного акта стороны в нем укажут кадастровый номер того самого участка, который был «будущим» при заключении договора. В конце концов купля-продажа – это консенсуальная сделка. При современном темпе жизни это вполне обычная ситуация: стороны уже о чем-то договорились, а бюрократические процедуры на уровне Государственного кадастра недвижимости, ЕГРП еще не только не завершены, но даже и не начаты. Можно сказать, что это еще одно проявление практической неприспособленности госуслуг к современным интенсивным бизнес-процессам. Характерный пример: почему, спрашивается, ЕГРП требуется целых 30 дней для того, чтобы зарегистрировать право собственности на участок, сформированный в результате раздела другого участка? Какие риски так долго оцениваются регистратором, чтобы совершить всего несколько несложных действий: прекратить существование первоначального участка и ввести записи о создании новых участков, образованных в результате раздела первоначального?

– Какие рекомендации вы могли бы дать компаниям при оформлении договора купли-продажи будущей недвижимости, в частности земельного участка?

– Мои рекомендации будут зависеть, во-первых, от того, какова стратегическая цель компании, а во-вторых, в качестве кого она выступает по договору: продавца или покупателя. Например, покупателю стоит предусмотреть ответственность продавца как за просрочку исполнения, так и за неисполнение договора вообще, а также эффективное обеспечение уплачиваемого аванса и неустойки (причиненных убытков): залог, банковская гарантия первоклассного банка, ликвидное поручительство и т. д. Как вариант можно посоветовать использовать аккредитив: с одной стороны, это достаточное доказательство покупателем «серьезности его намерений», с другой – стимул для продавца сделать все вовремя и качественно. Одновременно это является гарантией для покупателя, что до выполнения согласованных условий продавец доступа к деньгам не получит.

* Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      С 1 июня ГК изменится

      Вступят в силу новые положения ГК о расчетах и финансовых сделках – займе, кредите, факторинге. Читайте, как работать по новым правилам.

      Скорее прочесть

      Реальная стоимость юридических услуг не имеет значения для суда

      Обзор судебной практики за прошлую неделю.

      Получить

      Как теперь получить документы об изменениях в ЕГРЮЛ

      Поменялись правила, по которым инспекторы регистрируют и ликвидируют компании, а также вносят изменения в ЕГРЮЛ. Листы записи, свидетельства ИНН и уставы теперь будут выдавать только в электронном виде.

      Подробнее

      Памятка для юриста

      Если организация или предприниматель использует в бизнесе социальные сети или мессенджеры, юристу необходимо принять особые меры предосторожности. Три правила работы.

      Забрать

      © 2007–2018  ООО «Актион кадры и право»

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Только для зарегистрированных пользователей

      Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.