Текущий ремонт. Можно ли заставить арендатора исполнить свою обязанность

419

Компании заключают договор аренды нежилого помещения. Одно из его условий возлагает производство текущего ремонта на арендатора. При этом в договоре не устанавливаются ни конкретные сроки его проведения, ни какие-то другие критерии, которые позволяли бы определить, когда именно арендатор должен его осуществить. Отсутствуют и санкции за неисполнение данной обязанности. В такой ситуации проведение текущего ремонта будет целиком зависеть от добросовестности арендатора.

Сделка

Компании заключают договор аренды нежилого помещения. Одно из его условий возлагает производство текущего ремонта на арендатора. При этом в договоре не устанавливаются ни конкретные сроки его проведения, ни какие-то другие критерии, которые позволяли бы определить, когда именно арендатор должен его осуществить. Отсутствуют и санкции за неисполнение данной обязанности.

В такой ситуации проведение текущего ремонта будет целиком зависеть от добросовестности арендатора. Между тем арендодатель может быть заинтересован в его скорейшем проведении. Например, собственник может установить низкую арендную плату с условием, что арендатор проведет отделку переданных ему помещений.

Риски

Гражданский кодекс не указывает, когда именно должен быть произведен текущий ремонт. Отсутствует даже стандартная формулировка о том, что эту обязанность надо исполнить «в разумный срок». Если стороны не закрепили такой срок в своем договоре, арендатор может просто «забыть» о проведении текущего ремонта. В этом случае шансы понудить его или хотя бы компенсировать собственные расходы, как это предусмотрено при производстве капитального ремонта, у арендодателя довольно низкие.

Так, в одном из дел городской департамент недвижимости передал индивидуальному предпринимателю в аренду помещение. Договором была предусмотрена обязанность арендатора произвести внутренний ремонт арендуемых помещений за счет собственных средств. Впоследствии по результатам аукциона помещение было продано обществу с ограниченной ответственностью, которое стало новым арендодателем. Общество решило, что настала пора отремонтировать арендованное помещение. Поскольку предприниматель этого не сделал, общество произвело текущий ремонт самостоятельно и подало в суд иск о компенсации понесенных с этой целью расходов. Истец предложил по аналогии применить к текущему норму, позволяющую арендатору самостоятельно произвести предусмотренный договором капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Но все три судебные инстанции в иске отказали. По мнению судов, истец не доказал, что наступил срок исполнения обязательства по производству текущего ремонта арендатором занимаемых помещений. Не предусмотрена договором и обязанность арендатора по компенсации арендодателю расходов на ремонт (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.01.09 № Ф04-8233/2008(19043-А67-11)).

Положение арендодателя осложняется еще и тем, что арендатор может ссылаться и на различные объективные препятствия, которые мешают ему осуществить текущий ремонт. В одном деле в качестве такого обстоятельства выступили мокрые стены в здании (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.04 № Ф08-3993/2004).

ВОПРОС В ТЕМУ

Каким документом установлен перечень работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту?

Перечни работ по текущему и капитальному ремонту зданий и сооружений утверждены постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279 (приложения 3 и 8 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений). Этим же документом утверждена и примерная периодичность капитального ремонта (приложения 5–7).

Меры предосторожности

Чтобы избежать подобных ситуаций, положения о текущем ремонте лучше сразу прописать в договоре. Например, можно установить, что текущий ремонт должен проводиться не реже, чем каждые пять лет с момента подписания договора, и установить минимальный перечень работ. Если ремонт не будет выполнен в этот срок, заинтересованная сторона сможет доказать суду, что контрагент нарушил свою обязанность. В противном случае, чтобы доказать необходимость проведения текущего ремонта, придется получать заключение экспертной организации (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.04.09 № А56-23948/2007).

Также в договоре можно предусмотреть, что будет, если арендатор не произведет своевременно текущий ремонт. Например, установить, что в таком случае арендодатель вправе провести текущий ремонт своими силами и потребовать от нарушителя компенсации расходов (по аналогии с тем, как это предусмотрено для капитального ремонта в п. 1 ст. 616 ГК РФ). В качестве санкции можно установить неустойку за просрочку ремонта и право пострадавшей стороны в одностороннем порядке расторгнуть договор. Также некоторые арендодатели практикуют включение в свои договоры условий о возмещении бывшим арендатором стоимости непроизведенного текущего ремонта. Суды такие условия признают законными при условии, что будет доказана необходимость проведения такого ремонта (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.04.09 № А56-23948/2007).

Алена Денисова, юрист адвокатского бюро «Третьяков и партнеры»

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © 2007–2018  ООО «Актион кадры и право»

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль