Активировать демодоступ

Юрист компании

Градостроительный регламент: функции, цели, правовое регулирование

23 октября 2019
232
Средний балл: 0 из 5
Глава юридической компании Dls-lex
Опыт работы в сфере юриспруденции 21 год. Возглавляет собственную юридическую компанию Dls-lex, оказывающую юридические услуги бизнесу и частным лицам. Опыт собственных публикаций с 2012 года.

В градостроительном регламенте определяют, как именно использовать территорию и ее части, что строить, какие коммуникации можно подводить. В статье рассказывается о назначении и применении регламента.

Понятие градостроительного регламента

Что такое градостроительный регламент, сказано в статье 36 Грк РФ. Правовой режим участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов, определяется градостроительным регламентом. В пределах каждой территориальной зоны, установленной правилами землепользования и застройки, существует отдельный градостроительный регламент.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

  • существующего фактического использования участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, определяемой правилами землепользования и застройки;
  • возможности сочетания в пределах одной зоны различных видов разрешенного использования участков и объектов;
  • функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
  • видов территориальных зон;
  • требований охраны объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения:

  • правообладателями участков и объектов;
  • иными физическими и юридическими лицами при осуществлении планировки территории, архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции, эксплуатации объектов капитального строительства и иных действий, связанных с градостроительной деятельностью и земельными отношениями, осуществляемыми на территории городского округа или поселения.

Действие градостроительных регламентов распространяется в равной мере на все участки и капитальные объекты, расположенные в границах территориальных зон, установленных на карте градостроительного зонирования.

Действие градостроительных регламентов не распространяется на участки:

  • в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия РФ;
  • в границах территорий общего пользования;
  • предназначенные для размещения линейных объектов и (или) уже занятые ими;
  • предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель:

  • лесного фонда;
  • покрытых поверхностными водами;
  • запаса;
  • особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
  • сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;
  • расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

До установления градостроительных регламентов в отношении участков, включенных в границы населенных пунктов из земель лесного фонда (за исключением лесных участков, которые до 1 января 2016 года предоставлены гражданам или юридическим лицам либо на которых расположены объекты недвижимого имущества, права на которые возникли до 1 января 2016 года, и разрешенное использование либо назначение которых до их включения в границы населенного пункта не было связано с использованием лесов) такие земельные участки используются с учетом ограничений, установленных при использовании городских лесов в соответствии с лесным законодательством и для осуществления строительства на которых застройщику необходимо попросить о лесной амнистии.

Использование участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными органами исполнительной власти.

Так, использование участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами. Использование земельных участков из состава земель лесного фонда иди самих земель, земель или земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, определяется соответственно:

  • лесохозяйственным регламентом (ст. 87 ЛК);
  • положением об особо охраняемой природной территории в соответствии с лесным законодательством, законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Вниманию застройщиков! С августа 2018 года в случае, если особо охраняемая природная территория полностью или частично расположена в границах земель лесного фонда, разрешенное использование земельных участков, расположенных в границах такой территории, устанавливается отдельным положением об особо охраняемой природной территории, которое доминирует над положением Градостроительных регламентов.

До установления в положении о такой территории видов использования, предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции кап. объектов, но не позднее 1 июля 2020 года указанные виды использования и параметры определяются органом исполнительной власти, органом местного самоуправления, в ведении которых находится особо охраняемая природная территория.

Если в градостроительном регламенте по видам разрешенного использования есть противоречия, участок разрешают продолжать использовать 

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды использования или предельные размеры и параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с регламентом. Исключение составляют случаи, когда использование таких участков и объектов опасно для жизни или здоровья человека, наносит вред окружающей среде и объектам культурного наследия (ч. 8 ст. 36 ГрК РФ).

Реконструкция кап. объектов может осуществляться путем:

  • приведения их в соответствие с градостроительным регламентом,
  • уменьшения несоответствий предельным параметрам разрешенного строительства или реконструкции.

Изменение видов использования указанных участков и объектов может осуществляться путем приведения их в соответствие с тем, что установлено в градостроительным регламенте.

Уполномоченные органы вправе запретить использование таких участков и объектов, если их эксплуатация порождает опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно Градостроительному кодексу РФ основной задачей градостроительного регламента является;

  • регулирование правового режима участков в части вида их разрешенного использования, а также предельных (максимальных и минимальных) размеров участков и предельных параметров разрешенного строительства;
  • установления ограничений в использовании участков и объектов недвижимости.

Изучив градостроительный регламент той или иной территориальной зоны, застройщик будет владеть достаточной информацией для принятия решения в отношении покупки и освоения того или иного участка, либо капитального объекта. Но даже в случае наличия условий, осложняющих процесс строительства (в части вида  использования либо в части предельной площади застройки), застройщик всегда может обратиться за изменением данных параметров в уполномоченный орган государственной власти. Предварительно необходимо провести полный due diligence участка или объекта. Получив информацию в отношении освоения участка либо строительства/ реконструкции, застройщик обезопасит себя от экономически невыгодных инвестиций и от уплаты штрафов за нарушение земельного и градостроительного законодательства.

Так, суд удовлетворил требования администрации города к предпринимателю об обязании снести за свой счет часть двухэтажного торгового здания (пристрой). Как указал суд, объект по существу является дополнительным двухэтажным пристроем к основному зданию. Его возведение повлекло существенные изменения строительных параметров основного здания. При этом соответствующие разрешительные документы в установленном законом порядке предприниматель не получил. Таким образом, фактически произошла реконструкция здания, при этом объект возведен с нарушением требований ч. 9 ст. 36 ГрК РФ, ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 1.13130.2009. Объект построили с нарушением норм действующего законодательства, без соблюдения административных процедур, без осуществления компетентными контролирующими органами надзорных функций. Суд признал объект самовольной постройкой (постановление АС Западно-Сибирского округа от 26.02.2019 № Ф04-3166/2017 по делу № А27-2590/2017).

Формирование градостроительного регламента

Поскольку градостроительные регламенты определяют правовой режим земельных участков и объектов недвижимости, они отражаются в утвержденных правилах землепользования и застройки. При их формировании используются нормы:

  • ЗК;
  • ГрК;
  • ЛК;
  • Водного кодекса;
  • Воздушного кодекса;
  • ФЗ № 33 от 14.03.1995 «Об особо охраняемых природных территориях»;
  • ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;
  • ФЗ от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»;
  • ФЗ от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации»;
  • постановлений Правительства РФ (например, постановление от 12.10.2006 № 611);
  • приказов министерств и ведомств (например, приказ Минтранса РФ от 06.08.2008 № 126);
  • различных Правил (например, Правила охраны магистральных трубопроводов (утв. постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 24.04.1992 № 9; свод правил: Метрополитены. Актуализированная редакция (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 30.06.2012 № 264);
  • СанПиНов, регулирующие санитарно-защитную зона предприятий, сооружений, иных объектов, пояса зон санитарной охраны источника водоснабжения, санитарно-защитные полосы водоводов, защитную зону объекта культурного наследия и т. д.

Так, для многофункциональной общественно-деловой зоны г. Москвы градостроительный регламент должен применяться с учетом требований СП 2.1.4.2625-10 (утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 30.04.2010 № 45).

На документарном уровне содержательная часть градостроительных регламентов отражается в утвержденных правилах землепользования и застройки городского округа или поселения.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке указываются:

  • виды разрешенного использования участков и объектов;
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры участков и параметры разрешенного строительства либо реконструкции объектов;
  • ограничения использования участков и объектов согласно законодательству РФ;
  • расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах данной территориальной зоны предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (ст. 27 ГрК РФ).

Определение основных видов разрешенного использования участков и объектов является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, по которой устанавливается градостроительный регламент.

Так, для зоны многоквартирной жилой застройки установлены следующие основные виды использования:

  1. Среднеэтажная жилая застройка.
  2. Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).
  3. Социальное обслуживание.
  4. Бытовое обслуживание.
  5. Здравоохранение.
  6. Амбулаторно-поликлиническое обслуживание.
  7. Дошкольное, начальное и среднее общее образование.
  8. Культурное развитие.
  9. Религиозное использование.
  10. Амбулаторное ветеринарное обслуживание.
  11. Деловое управление.
  12. Рынки.
  13. Магазины.
  14. Общественное питание.
  15. Гостиничное обслуживание.
  16. Обслуживание автотранспорта.
  17. Спорт.
  18. Обеспечение внутреннего правопорядка.
  19. Историко-культурная деятельность.
  20. Земельные участки (территории) общего пользования.

Вспомогательные виды разрешенного использования участков и объектов допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам и осуществляются совместно с ними. Изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов и в порядке, установленном действующим законодательством.

Что содержится в градостроительном регламенте, уточняют в правилах землепользования и застройки по конкретной территории. Например, в Правилах по городскому округу Дзержинский (утв. решением Администрации городского округа Дзержинский Московской области от 22.11.2017 № 1/13) в статье 27 сказано, что предельные размеры участков и параметры строительства или реконструкции объектов включают в себя:

  1. Предельные размеры участков, в том числе их площадь.
  2. Минимальные отступы от границ участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений. За этими пределами стоить запрещено.
  3. Предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.
  4. Максимальный процент застройки в границах участка, определяемый как отношение площади, которая может быть застроена, ко всей площади участка.

Предельные размеры участков и параметры строительства/реконструкции применяются в случаях, если иные требования не предусмотрены:

  • национальными стандартами и сводами правил,
  • техническими регламентами,
  • нормативами градостроительного проектирования,
  • санитарными правилами,
  • нормативными правовыми актами РФ.

Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений всегда указываются на карте градостроительного зонирования.

Предельное количество этажей включает все надземные этажи. Предельное количество этажей кап. объекта в границах территориальных зон, где разрешено строить, составляет 3 этажа, если иное не указано на карте градостроительного зонирования.

Для капитальных объектов, параметры которых не соответствуют указанному в градостроительных регламентах, предельными считаются фактические параметры, подтвержденные действующими:

  • градостроительным планом участка,
  • разрешением на строительство,
  • разрешением на ввод объекта в эксплуатацию,
  • документами государственного учета,
  • ситуационными планами, содержащимися в технических паспортах объектов недвижимости, которые находятся в архивах организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, выданными до вступления в силу данных Правил.

Минимальные отступы от границ участков, установленные в составе градостроительного регламента в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, для объектов капитального строительства, у которых отсутствуют проемы между блоками (объекты гаражного назначения, блокированная жилая застройка и т.п.), устанавливаются от границ участка до стен объекта, не являющихся общими боковыми с другим объектом.

Любые ограничения использования участков и объектов всегда должны быть установлены в соответствии с законодательством РФ.

Также застройщику необходимо обратить внимание, что в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами использования участков и объектов, но с различными предельными размерами участков и параметрами строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Что учесть застройщику

На сегодняшний день на уровне большинства субъектов РФ стартуют пилотные проекты в помощь застройщикам. Специализированные ведомственные порталы в интернете позволяют получить актуальную информацию относительно территориальной зоны (в границах которой расположен участок) и действия градостроительного регламента.

При этом застройщику необходимо помнить, что, помимо положений градостроительного регламента, необходимо полностью изучить нормативно-правовое регулирование функционирования той или иной территориальной зоны.

Например, суд отказал в удовлетворении требований администрации городского округа к обществу об обязании демонтировать металлическое ограждение, шлагбаум в районе участка вокруг многоквартирного дома. По мнению администрации, действия общества по установке ограждения не соответствуют требованиям градостроительного регламента для данной зоны согласно правилам землепользования и застройки. Между тем, суд установил, что устройство спорных конструкций было предусмотрено проектной документацией на строительство жилого дома. Ограждение и шлагбаум были установлены до утверждения указанных правил. Суд напомнил положения ч. 8 ст. 36 ГрК РФ. Нет доказательств того, что использование этих ограждений опасно для жизни или здоровья человека и т. д. (постановление АС Северо-Западного округа от 23.01.2019 № Ф07-16857/2018 по делу № А26-12838/2017).

В другом споре суд удовлетворил требования истца к министерству имущественных и земельных отношений о признании права выкупа участка без проведения торгов для обслуживания и сохранения принадлежащего истцу объекта культурного наследия регионального значения - нежилого здания. При этом суд отклонил ссылку министерства на разрешенное использование участка «Под стоянку служебного транспорта». Как указал суд, это не препятствует передаче участка в собственность истцу для обслуживания и сохранения объекта культурного наследия. Суд сослался на ч. 4 ст. 36 ГрК РФ. Спорный участок относится к территории объекта культурного наследия, а в законодательстве о таких объектах понятие «вид разрешенного использования» отсутствует. Таким образом, для такой территории возможно установление любого вида использования, предусмотренного классификатором (утв. приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Более того, присвоенный спорному участку вид использования не противоречит целям его предоставления, поскольку контроль технического состояния здания предусматривает в том числе размещение подъемно-транспортного оборудования (апелляционное определение Нижегородского областного суда от 18.12.2018 по делу № 33-15694/2018).

Случается, что органы местного самоуправления берут на себя функции толкователей норма права, выходя за границы установленных законом полномочий.

Еще в одном споре суд отказал в удовлетворении требований управления муниципальной собственности города к обществу:

  • о признании ничтожным договора аренды недвижимого имущества (здания);
  • о применении последствий недействительности сделки;
  • об обязании освободить указанное здание, сдав его по акту приема-передачи представителю управления.

При этом суд отклонил доводы управления относительно ничтожности договора аренды со ссылкой на несоответствие его правилам землепользования и застройки города. Суд сослался на ч. 8 ст. 36 ГрК РФ. Спорное здание построено до принятия правил землепользования и застройки, на которые ссылается управление. При этом истец не представил сведений, что сохранение арендуемого объекта опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (постановление АС Дальневосточного округа от 22.01.2018 № Ф03-5149/2017 по делу № А51-8483/2017).

Таким образом, знание применения градостроительных регламентов помогает застройщику не только осваивать новые земельно-имущественные проекты, но и сохранить существующие активы для законного ведения предпринимательской деятельности и получения постоянного дохода от их использования.

logo
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться как юрист
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.