Активировать демодоступ >>

Юрист компании

Проект планировки территории как градостроительный документ

20 сентября 2019
184
Средний балл: 0 из 5
Глава юридической компании Dls-lex
Опыт работы в сфере юриспруденции 21 год. Возглавляет собственную юридическую компанию Dls-lex, оказывающую юридические услуги бизнесу и частным лицам. Опыт собственных публикаций с 2012 года.

Компания-застройщик, собственники участков и иные заинтересованные лица вправе предложить свой проект планировки территории. Какие к нему предъявляют требования и кто утверждает проект, читайте в статье.

Что представляет собой проект планировки территории

Проект планировки территории – это градостроительная документация, которую разрабатывают в целях:

  • обеспечения устойчивого развития территорий;
  • выделения элементов планировочной структуры – районов, микрорайонов, кварталов, СНТ или подобных, а также различных территорий (общего пользования, транспортно-пересадочных узлов, улично-дорожной сети, территорий, занятых линейными объектами и предназначенных для их размещения);
  • установления границ зон планируемого возведения капитальных объектов;
  • установления границ территорий общего пользования;
  • определения характеристик и очередности планируемого развития территории (ст. 42 ГрК РФ).

Какие документы нужны для разработки проекта, сказано в части 10 статьи 45 ГрК РФ.

Проект планировки территории, который утвердили до 1 января 2017 года, применяется без приведения его состава и содержания в соответствие с положениями ГрК РФ (Федеральный закон от 02.08.2019 № 283-ФЗ).

Случаи, в которых требуется привести состав и содержание проекта планировки территории в соответствие ГрК, устанавливаются в НПА субъекта РФ, на территории которого утвердили проект.

Проект планировки территории, в отличие от генплана или правил землепользования и застройки, утверждается в отношении одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, например, кварталов или микрорайонов. Так, проект необходим, когда речь идет о комплексном освоении или развитии территорий.

С 1 июля 2017 года в ГрК РФ включили перечень случаев, когда разработка проекта планировки территории необходима:

  • при изъятии участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением капитальных объектов федерального, регионального или местного значения;
  • при необходимости образование участков, если их образование осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории;
  • если возведение объекта капстроительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу;
  • если планируется работы по линейным объектам;
  • если планируется размещение объекта капстроительства не в границах особо охраняемой природной территории или в границах земель лесного фонда;
  • при необходимости установления, изменения или отмены красных линий.

Какие изменения касаются красных линий

В ФЗ № 283 скорректировали понятие красных линий. Теперь под ним понимают линии, которые:

  • обозначают границы территорий общего пользования и
  • подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Красные линии, которые обозначают границы территорий, занятых линейными объектами и предназначенных для их размещения, и которые установлены до 2 августа 2019 года, сохраняют свое действие. Они могут быть отменены посредством:

  • утверждения проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории и (или) внесения в них изменений либо
  • решением органа местного самоуправления поселения или городского округа.

АС Поволжского округа вынес постановление от 07.02.2019 № Ф06-41795/2018 по делу № А65-7203/2018. Суд удовлетворил требования общества:

  • о признании незаконным отказа госоргана в предварительном согласовании предоставления участка и утверждения схемы его расположения,
  • о понуждении устранить нарушение.

Отказ мотивирован тем, что в предоставленной схеме не отражены границы территорий общего пользования (красные линии), в связи с чем схема не соответствует требованиям действующего законодательства. Суд напомнил, что такое проект планировки территории согласно статье 42 Грк РФ. Основная часть проекта включает в себя чертеж планировки территории, где отображаются в том числе и красные линии. Подготовка схемы расположения участка осуществляется с учетом:

  • утвержденных документов территории планирования,
  • прав землепользователя и застройщика,
  • проекта планировки территории,
  • документации земельных участков общего пользования, в том числе красных линий (п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ).

Красные линии подлежат обязательному отражению и учету:

  • в генеральном плане,
  • в проекте детальной планировки,
  • в протоколе застройщика,
  • в проектах планировки улиц и площадей.

В рассматриваемом случае госорган не представил доказательств, что в отношении испрашиваемого участка установлены красные линии. Напротив, в установленном законом порядке органом местного самоуправления в отношении указанного участка красные линии не установлены, а потому объективно не могли быть учтены при подготовке его схемы. 

Что входит в состав проекта планировки территории

Проект планировки территории подлежит утверждению со стороны компетентных органов и включает в себя:

  1. Чертежи планировки территории.
  2. Положение о характеристиках планируемого развития территории, отражающее плотность и необходимых объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.
  3. Положения об очередности планируемого развития территории, содержащие этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
  4. Материалы по обоснованию проекта планировки территории.

Материалы должны быть представлены в виде схем, выполненных на цифровом топографическом плане, соответствующем требованиям уполномоченного федерального органа. Данные материалы в обязательно порядке должны содержать:

  • карту планировочной структуры территорий поселения, городского округа, межселенной территории муниципального района с отображением границ элементов планировочной структуры;
  • результаты инженерных изысканий (перечень изысканий установлен постановлением Правительства РФ от 31.03.2017 № 402. Застройщику необходимо знать, что результаты изысканий, выполненных для подготовки документации по планировке территории, могут быть использованы для подготовки проектной документации объектов капстроительства, размещаемых в соответствии с указанной документацией;
  • обоснование определения границ зон планируемого размещения ОКС;
  • схему организации движения транспорта.

Решения о подготовке документации по планировке территории принимают:

  • федеральные органы исполнительной власти,
  • органы субъектов РФ,
  • органы местного самоуправления.

Так, Правительством Московской области в конце 2018 года было утверждено постановление № 884/39. Постановление регулирует специфику подготовки проекта планировки территории.

Кто принимает решение по проекту планировки территории и утверждает проект

Самостоятельно решение о подготовке проекта планировки территории принимают:

  • лица, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории (в том числе в целях строительства стандартного жилья), о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;
  • обладатели участков и /или объектов недвижимого имущества, расположенных в границах определенной в правилах землепользования и застройки территории, которые хотят участвовать в развитии этой территории. В том числе арендаторы участков в госсобственности или муниципальной собственности либо те, кто получил землю в безвозмездное пользование;
  • правообладатели существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории в целях их реконструкции;
  • субъекты естественных монополий, организации коммунального комплекса;
  • садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества в отношении участка, предоставленного такому товариществу для ведения садоводства или огородничества (с  01.01.2019).

Подготовка документации по планировке осуществляется заинтересованными лицами за счет их средств самостоятельно. Расходы не подлежат возмещению за счет средств бюджетной системы РФ.

Если принято решение о подготовке проекта планировки территории, указанные лица в течение 10 календарных дней с даты принятия направляют уведомление о нем:

  • главе поселения или городского округа, применительно к территориям которых приняли решение;
  • в адрес уполномоченных министерств и ведомств на уровне субъектов РФ.

На уровне Московской области решение о подготовке проекта планировки территории принимает Минжилполитики Московской области (постановление правительства Московской области от 24.07.2019 № 443/22). В Москве этим занимается Москомархитектура и Градостроительная земельная комиссия, в Санкт-Петербурге – Комитет по градостроительству и архитектуре.

Решение о подготовке проекта планировки территории принимается органом местного самоуправления:

  • по инициативе указанных органов либо
  • на основании предложений физических или юридических лиц.

Но до момента принятия окончательного решения его проект обязательно согласуют в порядке межведомственного взаимодействия путем направления официальных (межведомственных) запросов.

Прежде всего, изучается соответствие проекта планировки территории:

  • утвержденным документам территориального планирования,
  • правилам землепользования и застройки,
  • нормативам градостроительного проектирования с учетом границ зон с особыми условиями использования территорий,
  • утвержденной документации по планировке территории.

Рассматривается:

  • экономическая эффективность градостроительного потенциала территории;
  • информация о существующем дефиците в объектах здравоохранения, культуры и искусства, физической культуры и спорта, образовательных учреждениях;
  • информация о количестве создаваемых рабочих мест на территории застройки.

В ряде регионов в принятии решения о разработке проекта планировки территории участвуют градостроительные советы субъекта РФ, в границах которого расположена данная территория.

Что происходит на подготовительном этапе

До принятия окончательного решения о проекте планировки территории готовится сводное заключения о соответствии документации:

  • утвержденным документам территориального планирования;
  • правилам землепользования и застройки;
  • региональным и местным (при наличии) нормативам градостроительного проектирования;
  • нормам законодательства РФ;
  • иным НПА, регулирующим градостроительную деятельность;
  • утвержденной документации по планировке территории с учетом результатов межведомственных запросов.

При анализе проекта учитывают границы:

  • территорий и зон охраны объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ;
  • территорий выявленных объектов культурного наследия;
  • зон с особыми условиями использования территорий.

Кто получает решение о подготовке проекта планировки территории

Право на получение решения о подготовке проекта планировки территории имеют:

  1. Физические лица, в том числе ИП, владеющие участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования или предоставленными в аренду (субаренду).
  2. Юридические лица, владеющие участками на праве собственности, безвозмездного пользования или в аренде (субаренде).
  3. Физические лица, в том числе ИП, и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений на несформированных участках.
  4. Лица, которым выданы действующие технические условия либо предварительные технические условия или согласования от балансодержателей сетей либо собственников автомобильных дорог на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения, к инженерным коммуникациям (связь и др.), на примыкание к улично-дорожной сети в случае подготовки документации по планировке территории в целях строительства линейных объектов.

Решение о подготовке документации по планировке территории может быть выдано уполномоченным органом власти или местного самоуправления.

Срок принятия решения при обращении заявителя за получением решения на территории Московской области:

  • в отношении объектов жилого назначения – не может превышать 25 рабочих дней;
  • в отношении объектов нежилого назначения – не может превышать 21 рабочий день.

В ряде регионов РФ данные сроки являются идентичными.

Перечень документов, необходимых для обращения за принятием решения, утверждается положениями и регламентами местных уровней. Однако для всех заявителей в обязательном порядке требуется предоставление:

  • эскиза планируемого развития территории;
  • задания на выполнение инженерных изысканий (постановление № 402).

Ответственность за полноту и достоверность данных в задании возлагается на заявителя.

Задание на выполнение изысканий должно содержать:

  • сведения об объекте изысканий;
  • основные требования к их результатам;
  • границы территорий проведения изысканий;
  • перечень видов необходимых изысканий;
  • описание объекта капстроительства, которое планируют возвести.

Состав и объем изысканий для подготовки документации по планировке территории и метод их выполнения устанавливают в программе изысканий. В ней учитывают требования технических регламентов. Программу разрабатывают на задания об изысканиях в зависимости от:

  • вида и назначения капитальных объектов, которые планируется разместить;
  • сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории и степени изученности указанных условий. 

Если решение будет положительным, его публикуют в общем порядке, который действует для официального опубликования муниципальных правовых актов. В течение 3 дней с даты принятия решение размещают на официальном сайте городского округа или поселения.

В подготовке проекта планировки территории уполномоченные органы вправе отказать. Основаниями являются положения части 13.1 статьи 46 ГрК РФ и НПА субъекта РФ. Отказ можно обжаловать в вышестоящий орган данного субъекта РФ.

Со дня опубликования решения физические или юридические лица вправе:

  • представить в местную администрацию свои предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации о планировке;
  • подготовить такую документацию в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Проект планировки территории подлежит обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях. Порядок их проведения устанавливается ГрК РФ. На основании протокола и заключения о результатах слушаний или обсуждений:

  • принимает решение об утверждении проекта или
  • отклоняет такую документацию и направляет ее на доработку.

Это делают не позднее чем через 20 рабочих дней со дня опубликования заключения об итогах слушаний (обсуждений).

Утвержденный проект планировки территории публикуют по общим правилам публикации официальных документов.

Что нужно для внесения изменений в проект планировки территории

Внесение изменений в проект планировки территории допускается путем утверждения его отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации. Порядок изменения проекта аналогичен порядку его утверждения.

Если хотят внести изменения, согласование проекта планировки территории осуществляется применительно к утверждаемым частям. Заинтересованным лицам стоит активно пользоваться данным правом, чтобы не ограничивать себя в оформлении участков для девелоперских и инвестиционных проектов. Если вовремя не подать заявление, собственник рискует проиграть в суде.

Так, в одном деле суд отказал истцу. Тот требовал, чтобы:

  • ответчика (местную администрацию) обязали рассмотреть вопрос по принятию решения об изъятии участка;
  • образовали участок, находящийся под нежилыми строениями, которыми истец как собственник владеет в результате раздела исходного участка;
  • внесли изменения в постановление администрации и в проект межевания территории с образованием нового участка путем выдела.

Суд напомнил, как происходит образование участков (п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ). Это делают в соответствии с утвержденной схемой. В ч. 10 ст. 45 ГрК РФ перечислены документы, на основании которых осуществляется подготовка проекта планировки территории. В целях раздела участка истец мог обратиться в уполномоченные органы с заявлением об утверждении схемы его расположения либо с заявлением о внесении изменений в утвержденный проект планировки территории. Доказательств ни того, ни другого он не представил. Таким образом, требования об образовании участка фактически заявлены в обход установленной законом процедуры (апелляционное определение Саратовского областного суда от 20.11.2018 по делу № 33-8779/2018).

Когда заявитель выиграет спор о рассмотрении проекта

Администрация не вправе отказать заявителю в проведении слушаний и обсуждений, если в проекте нет несоответствий закону. Незаконный отказ можно оспорить в суде.

Так, суд удовлетворил требования общества. Истец требовал:

  • признать незаконным отказ администрации города в утверждении откорректированных проекта планировки территории микрорайона и проекта ее межевания в части размещения двух многоквартирных домов в рамках заключенного сторонами договора о развитии застроенной территории;
  • обязать администрацию принять решение об утверждении откорректированных проектов.

Суд напомнил, на каких основаниях проект планировки территории могут отклонить и направить на доработку (ч. 13.1 ст. 46 ГрК РФ). Это несоответствие такой документации требованиям части 10 статьи 45 ГрК РФ. Перечень оснований в законе – закрытый, отклонение документации по иным основаниям не допускается. В оспариваемом постановлении отсутствует информация об основаниях отклонения документов по двум многоквартирным домам. Для проверки достоверности проектов планировки и межевания территории провели судебную экспертизу. Эксперты установили, что в проектах планировки и межевания территории микрорайона нет нарушений требований градостроительного законодательства. Таких нарушений не было установлено и администрацией. Исходя из этого, суд пришел к выводу об отсутствии у администрации правовых оснований для вынесения оспариваемого постановления (постановление АС Западно-Сибирского округа от 28.09.2018 № Ф04-3569/2018 по делу № А27-20775/2017).

Еще в одном споре суд удовлетворил требования общества к департаменту градостроительства городского округа и администрации городского округа. Истец представил ответчикам проект планировки территории для размещения линейного объекта дорожного хозяйства – автомобильной дороги. Проект отклонили и на направили на публичные слушания. В суде истец потребовал:

  • признать незаконными эти действия,
  • обязать департамент согласовать и направить в уполномоченный орган представленную документацию.

Суд указал, что департамент не привел оснований для отклонения и доработки проекта планировки территории. Ответчик не выявил несоответствий проекта требованиям части 10 статьи 45 ГрК РФ. Более того, в заключении о результатах проверки департамент указал, что проект планировки и проект межевания территории не противоречат генплану и правилам застройки и землепользования. Таким образом, действия ответчика противоречат установленным правилам (постановление АС Поволжского округа от 24.08.2018 № Ф06-35768/2018 по делу № А55-23487/2017).

Застройщику необходимо предельно внимательно проанализировать, к каким именно органам власти или местного самоуправления предъявлять требования. В 2015 – 2016 годах провели реформу, которая касалась перераспределения полномочий в сфере градостроительной деятельности. Изменения породили ряд сложностей, связанных с конкретизацией полномочий того или иного органа.

Так, суд частично удовлетворил иск общества к администрации городского округа. Он признал незаконным отказ ответчика в проведении публичных слушаний и принятии решения об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в соответствии с договором развития застроенной территории. Однако суд отказался обязать администрацию провести слушания и принять соответствующее решение. Суд указал, что полномочия местной администрации и органов государственной власти субъекта РФ в области градостроительной деятельности могут быть перераспределены между ними (ст. 8.2 ГрК РФ).

В рассматриваемом случае на территории субъекта полномочия перераспределили так, что утверждением проекта планировки территории занимается правительство субъекта РФ или уполномоченные им органы. То есть это не в компетенции местной администрации. Данное требование истец предъявил ненадлежащему лицу (постановление АС Московского округа от 03.10.2018 № Ф05-15002/2018 по делу № А41-63623/2017).

Что такое проект межевания территории

На практике многие застройщики путают проект планировки территории и проект межевания территории. И тот, и другой документ являются документами территориального планирования. Но есть отличия. Проект планировки территории выделяет такие виды планировочных структур, как:

  • район;
  • микрорайон;
  • квартал;
  • территорию общего пользования;
  • территорию ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд;
  • территорию транспортно-пересадочного узла;
  • территорию, занятую линейным объектом и (или) предназначенную для размещения линейного объекта;
  • улично-дорожную сеть.

А проект межевания территории устанавливает границы земельного участка одного или нескольких вышеперечисленных элементов.

Проект планировки территории является основой для проекта ее межевания. Поэтому проект межевания территории может быть включен в состав проекта планировки территории или составлен отдельным документом.

Порядок подготовки и утверждения проекта межевания территории регулируется соответствующими статьями ГрК РФ, а также подзаконными НПА, которые принимает уполномоченный госорган или орган местного самоуправления.

Проект межевания территории является важнейшим элементом при рассмотрении споров об оформлении земельных участков в собственность. При несоблюдении его параметров сделка о предоставлении участка в собственность может быть признана недействительной.

Например, с уд удовлетворил требования прокурора к предпринимателю и администрации района. Истец требовал:

  • признать, что договор купли-продажи муниципального участка, который заключили ответчики, является недействительным в силу ничтожности;
  • применить последствий ничтожной сделки.

Суд отклонил довод предпринимателя, что на спорном участке имелся принадлежавший ему объект недвижимости, в связи с чем ответчик имел право на заключение договора купли-продажи. Суд указал, что размеры участков в границах застроенных территорий устанавливаются:

  • с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий, а также
  • на основании проектов межевания жилых кварталов (ст. 43 ГрК РФ).

Администрация при принятии решения о передаче участка в собственность не определила его размеры. Они не были обоснованы в установленном законом порядке. Это привело к несоответствию реальной площади участка той площади, которая нужна для эксплуатации здания. Реальная площадь значительно превышает необходимую для эксплуатации величину. На основании этого суд поддержал требования прокурора (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2019 № Ф02-6656/2018 по делу № А69-1148/2018).

До 1 июля 2017 года российское законодательство определяло три вида документации по планировке территории:

  • проект планировки территории,
  • проект межевания территории,
  • градостроительный план участка.

С 1 июля 2017 года градостроительный план участка исключили из этого перечня. На сегодняшний день он относиться к документации, обеспечивающей градостроительную деятельность на территории РФ.

logo
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться как юрист
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.