Премия «Юрист года — 2019»

Юрист компании

Что нужно знать юристу о подготовке и проведении кадастровых работ

28 августа 2019
103
Средний балл: 0 из 5

По итогу кадастровых работ объект недвижимости ставят на учет, определяют стоимость и начисляют налоги. В чем суть кадастровых работ, с кем заключать договор и какие споры возникают в связи с их результатом.

В чем суть кадастровых работ

Что такое кадастровые работы, говорится в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Кадастровые работы – это:

  • деятельность в отношении недвижимого имущества, которая нужна для постановки имущества на учет;
  • ряд услуг в оговоренных законом случаях (п. 4 ст. 1 закона № 221-ФЗ).

Результат таких работ – документы, которые включают данные для государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Объектами кадастровых работ становятся:

  • земельные участки;
  • здания, сооружения, помещения;
  • объекты незавершенного строительства;
  • иные объекты недвижимости, подлежащие учету.

Заключайте договор на проведение кадастровых работ только с проверенным инженером

Вести деятельность вправе специальное лицо – кадастровый инженер. Законодатель предъявляет к нему ряд требований, в том числе об образовании и членстве в саморегулируемой организации. Сведения об инженерах можно найти в специальном реестре. Если компания планирует заказать работы, необходимо проверить статус специалиста. Выполнять кадастровые работы вправе только кадастровый инженер, который зарегистрирован в качестве ИП или выступающий в качестве работника юридического лица (письмо Минэкономразвития России от 27.05.2019 № 16648-ВА/Д23и). Он должен состоять в СРО (ст. 29 закона № 221-ФЗ)

Кадастровый инженер выезжает на местность и делает замеры, что подтверждается журналом полевых работ. Задача инженера по договору на кадастровые работы – определить координаты характерных точек границ, частей контуров объектов. Специалист:

  • обрабатывает результаты,
  • рассчитывает площадь объектов,
  • составляет описание местоположения,
  • согласует местоположения границ земельного участка.

Инженер может дополнительно установить местоположение объекта посредством пространственного описания, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.

Результат кадастровых работ – межевой план, технический план или акт обследования (ст. 37 закона № 221-ФЗ, письмо Минэкономразвития России от 22.05.2015 № Д23и-2365).

Инженер производит работы на основании договора (ст. 35 закона № 221-ФЗ). В соглашении стороны могут детализировать предмет. Например, указать на топографическую съемку. Или прописать результат работ, который они планируют достигнуть (решение АС Свердловской области по делу № А60-22221/2017 от 14.07.2017).

Вариант формулировки № 1:

Кадастровые работы включают в себя два этапа. Результатом кадастровых работ по первому этапу является Межевой план, подготовленный для дальнейшей передачи его в Департамент с целью получения Приказа об образовании частей земельных участков. Результатом работ по второму этапу является кадастровая выписка на части земельных участков, полученных в процессе межевания.

Вариант формулировки № 2:

Кадастровые работ включают в себя межевание и постановку земельного участка на кадастровый учет.

Вариант формулировки № 3:

Кадастровые работы включают в себя изготовление технических планов на сооружения, схем расположения земельных участков и формирование межевых планов на земельные участки, с постановкой на государственный кадастровый учет земельных участков и сооружений.

Подрядчику поручаются следующие виды работ:
    • подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических, градостроительных и других исходных документов и материалов;
    • полевое обследование территории земельного участка;
    • камеральная обработка полевых измерений;
    • получение кадастровых выписок;
    • установление границ, определение площади земельных участков;
    • подготовка, согласование и утверждение схем размещения земельных участков;
    • подготовка технических планов сооружений;
    • подготовка межевых планов земельных участков;
    • подача технических и межевых планов посредством онлайн заявлений в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по *** области на проведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости, на основании сформированного технического плана;
    • получение кадастровых паспортов на сооружения;
    • получение уведомлений о приостановлении осуществления кадастрового учета земельных участков.

Какие споры возникают в процессе кадастровых работ

В процессе взаимодействия с инженером возможны споры. Чтобы не ошибиться в специалисте, проверьте сведения о нем в специальном реестре.

Такая мера позволит выбрать специалиста с требуемым опытом, поскольку в перечне есть информация о количестве решений об осуществлении кадастрового учета, отказе и другие сведения. Тем не менее, выбор лица не гарантирует отсутствие споров. Причины бывают разные: от недобросовестного уклонения заказчика до некорректного выполнения работ исполнителем. Вина может лежать на заказчике, который не всегда торопится выплатить стоимость кадастровых работ. Как правило, разногласия возникают об оплате (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 17.04.2018 № 38-КГ18-5).

Еще одна причина судебных разбирательств – кадастровая ошибка. Инженер несет ответственность за качество кадастровых работ в отношении недвижимого имущества (ст. 29, 35, 37, 38 закона № 221-ФЗ). Однако к ответственности его привлекают редко, поскольку трудно доказать убытки. Кроме того, заявитель больше заинтересован в восстановлении своих прав, а также исправлении ошибки. Поэтому чаще всего лицо обращается к органу кадастрового учета, чтобы он исправил сведения.

Если после кадастровых работ данные по объекту неверные, суд обяжет внести исправления

Компании принадлежал земельный участок с кадастровым номером. Он располагался на землях сельскохозяйственного назначения, на нем находился капитальный объект – птицеферма. При вводе здания в эксплуатацию оказалось, что участок частично формируется из другого участка, который входит в состав земель лесного фонда, а смежная граница пересекает здание. Выяснилось, что ранее при постановке на государственный кадастровый учет инженер ошибся в определении координат поворотных точек. Это обстоятельство привело к несоответствию местоположения границы участка фактическому использованию.

Ошибка, сделанная в ходе кадастровых работ, повлияла на формирование иного участка. Инженер подготовил межевой план для ее устранения. При исправлении он применял метод корректирования границ таким образом, чтобы менялась конфигурация границы, а площади и кадастровые номера остались неизменными.

Заявитель обратился в суд, чтобы согласовать вопрос границ. Суд указал, что отнесение участка к лесному фонду само по себе не исключает возможность уточнить границы и установить их при выявлении нарушений прав смежных землепользователей. Суд удовлетворил требования. Он посчитал доказанным несоответствие границ участка с его фактическим расположением и признал обоснованным заявление истца (постановление АС Западно-Сибирского округа от 19.04.2017 № Ф04-604/2017 по делу № А46-8322/2015).

logo
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться как юрист
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.