Активировать демодоступ

Юрист компании

Что законный владелец участка может предпринять для защиты его границ

26 июля 2019
292
Средний балл: 0 из 5
Глава юридической компании Dls-lex
Опыт работы в сфере юриспруденции 21 год. Возглавляет собственную юридическую компанию Dls-lex, оказывающую юридические услуги бизнесу и частным лицам. Опыт собственных публикаций с 2012 года.

Сосед самовольно занял часть участка земли или оказалось, что границы при межевании определили неверно. Читайте в статье, как собствственнику участка справиться с ситуацией.

Права собственника участка защищает закон

Основным принципом земельного законодательства является приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства. Согласно этому принципу владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками участков (иными законными правообладателями) свободно, без постороннего вмешательства (за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством).

Граница участка земли:

  • является главным его индивидуализирующим признаком,
  • препятствует незаконному владению и пользованию данным объектом имущественного права.

Защита имущественных и личных неимущественных прав владельцев соседних участков осуществляется с помощью норм гражданского законодательства, основывающихся на гражданско-правовых способах защиты, закрепленных в статье 12 ГК РФ и иных источниках гражданского права.

Земельные споры, то есть неурегулированные разногласия, которые появляются в процессе владения, пользования или распоряжения участком, в отношении границ участка, как правило, разрешают вопросы:

  1. Об определении местоположения участка.
  2. Об оспаривании результатов межевания.
  3. О пересечение границ соседних участков.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов таких земельных споров.

Как разрешают споры об определении местоположения участка

Самыми распространенными земельными спорами, исходя из правоприменительной и судебной практики, являются споры между собственниками смежных участков об определении местоположения общей границы. Основой данных споров являются следующие ситуации:

  • в ходе проведения процедуры межевания не были согласованы границы между смежными участками;
  • при проведении межевания участков согласование границ между правообладателями соседних участков не проводилось либо проводилось с нарушениями;
  • при межевании была выявлена реестровая ошибка в сведениях о местоположении границ, и при проведении кадастровых работ соседям не удалось договориться о согласовании уточненного местоположения границ между участками;
  • имеется злоупотребление правом пользования участками: самовольный захват площади смежных участков.

На практике распространены случаи, когда на границе участков либо на территории соседнего участка построен объект недвижимости, например, жилой дом или хозяйственная постройка. То есть объект недвижимости юридически принадлежит одному собственнику, а участок, либо его часть, принадлежит другому собственнику. Такая ситуация тоже способна породить споры.

За защитой своих интересов лицу, чье право нарушено, рекомендуется прежде всего обратиться в муниципальный отдел земельного контроля при администрации того муниципального образования, на территории которого расположен участок лица (ст. 72 ЗК РФ).

По факту данного обращения проводится внеплановая проверка, в ходе которой выявляются либо не выявляются нарушения земельного законодательства.

В случае выявления нарушения для привлечения виновного лица к ответственности органы муниципального контроля направляют копию акта проверки в органы земельного надзора. В течение 5 рабочих дней со дня его поступления эти органы должны принять решение о возбуждении либо об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении (п. п. 5, 6 ст. 72 ЗК РФ).

Согласно ст. 7.1 КоАП РФ самовольное занятие участка или его части, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим прав на него, влечет наложение административного штрафа. Если определена кадастровая стоимость участка, штраф составит:

  • для граждан – от 1 до 1,5% данной стоимости, но не менее 5 тыс. руб.;
  • для должностных лиц – от 1,5 до 2% стоимости, но не менее 20 тыс. руб.;
  • для юридических лиц – от 2 до 3% стоимости, но не менее 100 тыс. руб.

Если кадастровую стоимость не определяли, штраф составит:

  • для граждан – от 5 до 10 тыс. руб.;
  • для должностных лиц – от 20 до 50 тыс. руб.;
  • для юридических лиц – от 100 до 200 тыс. руб.

Обратите внимание! В соответствии с последними изменениями, внесенными в административное законодательство, за данные административные правонарушения лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части этого участка.

Если спор в досудебном порядке не разрешили, подавайте негаторный иск

Нередко решить спор о границах участка административным путем не представляется возможным. Виновная сторона уклоняется от выполнения предписаний, выданных уполномоченными органами. В этом случае стороне, чье право нарушено, необходимо обратиться в суд с негаторным иском:

  1. Это иск собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения имуществом.
  2. С его помощью можно защитить права, если вы продолжаете обладать имуществом, но лишены возможности нормально его использовать
  3. Такой иск может подать не только собственник, но и другое лицо, владеющее имуществом на основании закона или договора (например, арендатор).
  4. Иск следует предъявлять к тому, кто нарушил ваши права.

В ходе судебного заседания в обоснование своих требований необходимо предоставить доказательства незаконного «захвата» вашего участка. В качестве доказательств могут быть использованы:

  • архивные материалы о формировании участков,
  • правоустанавливающие документы на участки,
  • данные публичной кадастровой карты,
  • разрешительная документация на строительство объекта недвижимости или заключение об отсутствии таковой.

В случае недостаточности имеющихся в деле материалов лицо, чье право нарушено, вправе ходатайствовать о проведении необходимых землеустроительных экспертиз. Нужно надлежащим образом обосновать, что в действительности имело место нарушение и препятствие в осуществлении права владения и пользования участком.

Так, истцу отказали в удовлетворении иска. Он являлся собственником участка. По данному участку ответчиком была проложена водопроводная сеть. По мнению истца, прокладка водопроводной сети через участок без его согласия выполнена незаконно. Прохождение сети усложняет использование участка соответствующим образом. Суд не поддержал истца, так как он не представил доказательства, что его права каким-либо образом нарушаются, а также что были нарушены нормы закона при строительстве водопровода (постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.06.2019 № Ф05-8637/2019 по делу № А40-121538/17).

В другом деле суд удовлетворил иск. Истец требовал обязать нарушителя освободить участок, демонтировать и перенести забор, не чинить препятствия в восстановлении прежних границ. Истец провел все необходимые действия, и в суд были предоставлены все необходимые обоснования для освобождения участка (апелляционное определение Свердловского областного суда от 11.01.2017 по делу № 33-247/2017).

В чем специфика споров об оспаривании результатов межевания

На практике распространены случаи, когда собственник или иной правообладатель для реализации права пользования участком проводит процедуру межевания. Например, для раздела участка. При этом нарушаются границы смежного участка. Узнать о факте нарушения границ можно из публичной кадастровой карты, которая находится в общем доступе и доступна для всех территориальных образований РФ. При подтверждении факта проведения спорного межевания заинтересованному лицу (собственнику либо иному законному правообладателю) необходимо обратиться в суд с иском о признании недействительными материалов межевания и установлении границ участка.

Основными обстоятельствами, требующими доказывания в данном случае, являются:

  • факт нарушения прав истца на владение, пользование и распоряжение участком в результате межевания;
  • факт несоответствия границы участка по материалам оспариваемого межевания и по фактическому пользованию.

В качестве доказательств по данной категории дел истцу рекомендуется предоставить:

  • межевые дела, в том числе архивные копии, подтверждающие факт образования участков;
  • выписки из ЕГРН и кадастровые выписки на участки;
  • заключения землеустроительной экспертизы (при проведении ее в досудебном порядке);
  • иные документы, подтверждающие факт незаконного межевания.

В одном деле истец потребовал:

  • признать результаты межевания недействительными,
  • исключить сведения о границах участка из государственного кадастра недвижимости,
  • установить границы участка.

Иск удовлетворили, так как истец смог доказать, что

  • в ходе кадастровых работ (межевания) было установлено наложение смежных участков;
  • в нарушение законодательства, с истцом никто не согласовывал границы участка, принадлежащего ответчику, и данное обстоятельство послужило препятствием для внесения в кадастр недвижимости сведений о границе принадлежащего истцу участка (апелляционное определение Омского областного суда от 29.05.2019 № 33-3268/2019). 

В каких случаях истцы выигрывают споры о пересечении границ участков 

В процессе работ по межеванию участков может быть выявлено, что границы вашего участка пересекают границ смежных участков, сведения о которых ранее уже были внесены в ЕГРН.

Для исправления данного факта необходимо обратиться к собственнику участка, на который наложились границы вашего участка. Если он согласен, что границы его участка неверные (ошибочные), нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевых планов:

После подготовки данных документов необходимо обратиться в территориальное управление Росреестра для постановки участков на кадастровый учет и внесения изменений в ЕГРН.

Если решить вопрос пересечения границ участка путем переговоров не представляется возможным, необходимо обратиться в суд. Укажите:

  • в качестве ответчика – собственника смежного участка;
  • в качестве третьих лиц – орган регистрации прав и кадастрового инженера, который проводил межевание.

Так, требование об установлении границ участка и исключении пересечения его границ со смежным участком было полностью удовлетворено (апелляционное определение Московского областного суда от 20.05.2019 по делу № 33-11803/2019).

Обратите внимание! Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ высказалась по данному вопросу в определении от 16.12.2014 № 18-КГ14-159. Один лишь факт наложения границ участка ответчика на границы участка истца не доказывает нарушения прав последнего.

Если пересечение выявлено в отношении границ вашего участка, и на него наложились границы другого участка, данный факт можно исправить самостоятельно. Необходимо подготовить межевой план, в котором будет указано, что он подготовлен в связи с исправлением технической ошибки (ч. 1 ст. 35 Закона № 221-ФЗ, п. 27 Требований, утв. приказом № 921). После подготовки данного документа следует обратиться в территориальное управление Росреестра с заявлением о кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ участка. В данном случае ошибка будет исправлена путем уточнения границ участка (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ).

logo
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться как юрист
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.