Активировать демодоступ >>

Юрист компании

Договор долевого участия с застройщиком: на что дольщику обратить внимание

  • 26 июля 2019
  • 99

Эксперты разъясняют, какие условия дольщику стоит проверить при заключении с застройщиком договора долевого участия в строительстве.

Закон о долевом участии (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) содержит достаточно подробные требования к содержанию прав и обязанностей сторон и условиям ДДУ. При этом, договоры долевого участия остаются достаточно объемными, написанными мелким шрифтом и многостраничными.

Добросовестные застройщики стараются установить для себя наиболее благоприятные условия с учётом императивных норм Закона № 214-ФЗ. Если взять договорные формы крупных застройщиков, то перечень таких условий, как правило, будет примерно одинаковым у всех. Дольщику важно изучить такие условия и обратить на них внимание при заключении с застройщиком договора долевого участия.

Наиболее существенными особенностями, на которые необходимо обратить внимание, являются (в порядке значимости):

  • условие договора о неустойке с дольщика в пользу застройщика при отказе дольщика от ДДУ;
  • условие о доплате со стороны дольщика, если фактическая площадь превысит размер, установленный в ДДУ;
  • отсутствие детального описания передаваемой квартиры, состава инженерного оборудования и отделки;
  • подписание при наличии недостатков протокола (акта) о недостатках одновременно с передаточным актом, а не до него;
  • условие о компенсации застройщику расходов по «содержанию квартиры»;
  • условие об оплате коммунальных расходов за несколько месяцев вперед;
  • условие об ограничении права потребителей на устранение недостатков квартиры только силами застройщика.

Рассмотрим их подробнее.

Неустойка при расторжении договора долевого участия

Стороне договора согласно ч. 1 и 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ предоставлено право на расторжение ДДУ в одностороннем внесудебном и судебном порядке, за исключением случая, когда застройщик добросовестно исполняет свои обязательства (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Учитывая это, застройщики могут установить значительную неустойку (до 10% цены ДДУ) в случае, если дольщик захочет отказаться от договора. Однако в практике встречаются ситуации, когда условие о неустойке оговаривается только теми случаями, которые не предусмотрены в ч.1. И 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ. То есть, застройщик без учёта ч. 1.2. ст. 9 Закона № 214-ФЗ при желании дольщика отказаться от ДДУ идет ему навстречу и расторгает договор, удерживая при этом неустойку и получая возможность найти дольщика на данные метры по новой, возросшей цене.

Например, в деле № 2-1623/2017, рассмотренном Тверским областным судом 2 июля 2018 г., по договору долевого участия в строительстве застройщик обязался передать объект долевого строительства его участнику не позднее определенной даты. Однако не передал его, хотя истец дважды направлял в адрес ответчика претензии об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении, возврате денежных средств и выплате процентов.

При рассмотрении этого дела суд кассационной инстанции пришел к выводу, что ст. 16, 17 Закона № 214-ФЗ, а также п. 8, 9 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ не предоставляют застройщику возможности единолично, то есть без участия в этом истицы, совершить действия, направленные на исключение из ЕГРН записи о правах истицы в отношении спорного объекта недвижимости.

Таким образом, при оспаривании дольщиком такой неустойки суды встают на сторону дольщика и признают этот пункт договора недействительным, ограничивающим права дольщика.

Условие о доплате, которую дольщик обязан внести, если фактическая площадь превысит площадь по договору долевого участия в строительстве

Требование о доплате является стандартным в большинстве ДДУ, но на самом деле нормы Закона № 214-ФЗ такого обязательства дольщика не устанавливают. Из логики закона следует, что дольщик платит деньги ровно за тот объект, который он желает получить, и именно в данных параметрах — ни больше, ни меньше. В свою очередь, если застройщик построил объект большей площади, то это риски застройщика, а не дольщика, за которые дольщик не должен нести ответственность в виде необходимости доплаты. Суды признают этот пункт незаконным, и на эту тему достаточно много судебной практики.

Поэтому дольщик может смело требовать убрать данный пункт из договора долевого участия или впоследствии отказаться от внесения денег или уплатив, потребовать возврата их как полученное застройщиком неосновательное обогащение.

Вместе с этим, как следует из выводов Центрального районного суда г. Новосибирска в решении от 24 мая 2016 г. по делу № 11-111/2016, в рассматриваемой ситуации каких-либо нарушений условий договора либо недостатка объекта долевого строительства, влекущих обязанность застройщика возместить убытки в силу ст. 10 Закона № 214-ФЗ, не имеется.

Отсутствие детального описания передаваемой квартиры, состава инженерного оборудования и отделки

Нередко условия заключаемых застройщиками ДДУ только в самых общих чертах содержат характеристики квартиры, оборудования и отделки. Например, не устанавливают:

  • какое будет на балконе остекление (одинарное\двойное);
  • будет ли стоять в квартире электрощит;
  • какие установят сантехприборы, их марки;
  • каков будет уровень отделки.

Все эти условия необходимо иметь в виду и четко понимать: отсутствие подробного описания дает возможность застройщику предоставить дольщику квартиру, характеристики которой будут отличаться от представлений дольщика, и при этом формально остаться в рамках условий ДДУ.

Подписание протокола о недостатках одновременно с передаточным актом

Ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ позволяет дольщику до подписания передаточного акта подписать акт о недостатках квартиры и отказаться от подписания передаточного акта до момента, когда застройщик устранит недостатки. Как правило, застройщики устанавливают в своих типовых формах условие о том, что подобный акт о недостатках подписывается ОДНОВРЕМЕННО с передаточным актом. Тем самым такая квартира считается переданной дольщику, и в отношении обязательства по ее передаче не будет начисляться неустойка согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Например, Верховным судом Республики Мордовия 19 июля 2018 г. было рассмотрено дело № 2-1867/2017 о признании недействительным одностороннего передаточного акта, возложении обязанности передать квартиру по двухстороннему передаточному акту.

Как выяснилось, при проведении истцами предварительного осмотра квартиры были обнаружены множественные строительные недостатки. В связи с этим в адрес застройщика было направлено требование об устранении недостатков квартиры.

Учитывая это, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что в таком случае подлежит установлению обстоятельство, построен ли объект долевого строительства застройщиком с отступлениями от условий договора и/или указанных в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, что привело к ухудшению качества данного объекта. Суд постановил, что от этого зависит правильное разрешение требований о признании недействительным одностороннего передаточного акта квартиры и взыскании неустойки за нарушение срока сдачи квартиры. В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст.7 Закона № 214-ФЗ.

Условие о компенсации застройщику расходов по содержанию квартиры

Часто в договор долевого участия застройщики включают условия о компенсации дольщиком неких «расходов по содержанию квартиры». Сюда, как правило, включаются:

  • плата за коммунальные услуги;
  • некие расходы по «управлению зданием»;
  • затраты на «содержанию общего имущества» и т. д.

Структуру и объем затрат застройщика на вышеуказанные цели редкий дольщик будет проверять. Это позволяет застройщикам на практике включать в данные затраты, распределяя их на всех дольщиков, затраты:

  • на выполнение благоустройства (которые компании-застройщики должны были сделать на уплаченные за цену договора средства);
  • расходы на устранение своих же недостатков по построенному объекту и т. д.

Например, Московским областным судом (апелляционное определение от 28 февраля 2013 г. по делу № 33-5006/2013) был рассмотрен случай, в котором застройщик обязал истицу заключить договор о передаче прав по управлению домом ТСЖ, которое создал застройщик.

При этом ТСЖ дополнительно включило в оплату услуги охраны, коллективной антенны, абонентской платы за домофон, которые по сути являются дополнительными услугами. В связи с этим истица посчитала, что ТСЖ не вправе без её согласия выполнять дополнительные работы и услуги за плату. Несмотря на письменный отказ, перерасчет незаконно начисленных платежей не был осуществлен, а указанные статьи и далее включались в платежный документ отдельными сроками.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обязанность оплачивать дополнительные услуги, в частности услуги по охране дома, дежурству консьержей, а также оплата телевидения, домофона, предоставляемые управляющей организацией, может возникнуть у собственника только после заключения соответствующего договора с этой организацией, поскольку навязывание дополнительных услуг, не обусловленных договором, и взимание платы за них незаконны.

При этом суд обоснованно руководствовался ст. 153, 154, 155 ЖК РФ и положениями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Условие об оплате коммунальных расходов за несколько месяцев вперед

Довольное частое условие в договорных формах — что одновременно с подписанием передаточного акта на квартиру дольщик обязан заключить договор с определенной застройщиком управляющей компанией, которая, в числе прочего, может заявить требование об оплате услуг по «содержанию квартиры» и коммунальных услуг вперед за несколько месяцев.

Условие об устранении недостатков квартиры только силами застройщика

Часть 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ позволяет дольщику при недостатках квартиры, если иное не установлено условиями ДДУ, требовать:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,
  • соразмерного уменьшения цены договора,
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На практике застройщики включают в условия договор долевого участия ограничение права дольщика на устранение недостатков только обращением с требованием к самому застройщику. Это является серьезным ущемлением прав дольщика – вместо того, чтобы, не дожидаясь устранения недостатков квартиры застройщиком, самому устранить их и потом предъявить данные затраты застройщику, дольщику остается только требовать от застройщика их устранения с непредсказуемым по срокам и качеству результатом.

Например, в апелляционном определении Краснодарского краевого суда от 7 февраля 2013 г. по делу № 33-1458/2013 суд подтвердил выводы суда первой инстанции о том, что застройщик не выполнил обязательство передать истице указанную в договоре квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

При указанных обстоятельствах апелляция поддержала первую инстанцию, что требования истицы о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в соответствии с договором являются обоснованными.

logo
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.