Активировать демодоступ >>

Юрист компании

Границы земельного участка: когда понадобится установление, уточнение, согласование

  • 19 июля 2019
  • 176
Глава юридической компании Dls-lex
Опыт работы в сфере юриспруденции 21 год. Возглавляет собственную юридическую компанию Dls-lex, оказывающую юридические услуги бизнесу и частным лицам. Опыт собственных публикаций с 2012 года.

Суды нередко рассматривают иски об установлении границ земельного участка или уточнении таких границ, поскольку есть спор, а согласование с собственниками соседних участков не состоялось. Читайте материал, который сориентирует в правовых вопросах и позволит снизить риски спора.

Какое определение для понятия «границы земельного участка» дали в законе

Участок земли как объект прав – это недвижимая вещь, часть земной поверхности с фиксированной границей, а также иными характеристиками, которые позволяют определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ч. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Граница земельного участка представляет собой некую контурную линию, которая определяет местоположение земельной площади, включающей в себя почвенный слой и находящиеся в нем недра.

Граница является главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяется при выполнении кадастровых работ.

Что входит в процедуру установления границ земельного участка

Комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади называют кадастровыми работами или межеванием. Несмотря на то, что термин «межевание» в законодательстве практически не используется, на практике он активно применяется именно для обобщения наименований работ, связанных с установлением/восстановлением/изменением границ земельного участка.

Установление и закрепление границ на местности выполняют:

  • при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков;
  • при купле-продаже, мене, дарении всего участка или части;
  • по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.

Восстановление границ земельного участка выполняют:

  • при наличии межевых споров;
  • по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков.

На сегодняшний день основными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы установления/восстановления/изменения границ земельных участков, являются:

Границы земельного участка определяет только кадастровый инженер

В соответствии с законом № 221-ФЗ специальным правом проводить кадастровые работы обладает только кадастровый инженер. Это физическое лицо, состоящее в СРО кадастровых инженеров. Состоять можно только в одной СРО. Обязательными условиями принятия в СРО являются:

  • наличие гражданства РФ;
  • наличие соответствующего высшего образования, а в ряде случаев также дополнительного образования;
  • опыт работы в качестве помощника кадастрового инженера не менее 2 лет, в течение которых кандидат под руководством кадастрового инженера принимал участие в подготовке и выполнении кадастровых работ;
  • сдача теоретического экзамена в подтверждение необходимых знаний и квалификации;
  • отсутствие наказания в виде дисквалификации за нарушение профильного законодательства;
  • отсутствие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления;
  • наличие действующего договора обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.

Таким образом, при выборе уполномоченного лица или компании для проведения кадастровых работ необходимо проверить все вышеперечисленные условия.

На определение границ составляют договор

Договор на выполнение кадастровых работ является договором подряда. К нему применяют правила ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных, в частности, законом № 221-ФЗ. Обязательным условием для такого договора является срок проведения работ. Предметом договора всегда должна быть подготовка документа, необходимого:

  • для кадастрового учета земельного участка, либо
  • для уточнения его границы – межевого плана.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей. В графической части:

  • воспроизводят сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке;
  • указывают местоположение границ образуемого участка или участков, либо границ части или частей участка, либо уточняемых границ участков, а также доступ к участкам (проход или проезд от участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части указывают необходимые для внесения в ЕГРН сведения:

  • об участке или участках, включая данные о геодезической основе, которую использовали при подготовке межевого плана, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей;
  • о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования их местоположения.

Обратите внимание! Минэкономразвития в приказе № 921 от 08.12.2015 определил:

  • форму межевого плата,
  • состав сведений,
  • требования к подготовке документа.

После получения на руки готового межевого плана заказчик всегда может свериться с приказом № 921 и вовремя устранить нарушения, если их обнаружит.

Есть требования в отношении исполнителей по договору:

  1. Если работы выполняет юридическое лицо, в его штате должно быть не менее двух кадастровых инженеров.
  2. Если подрядчик – гражданин, он должен быть зарегистрирован в качестве ИП. В этом случае другие лица, в том числе кадастровые инженеры, работающие у него по трудовому договору, не вправе выполнять кадастровые работы.

Ограничение по полномочиям сотрудников ИП установил Минэкономразвития (письмо от 27.05.2019 № 16648-ВА/Д23и). Однако в соответствии с Федеральным законом № 150 от 17.06.2019 с 16 сентября 2019 года кадастрового инженера можно будет оформить в штат. Разрешение распространяется на ситуации, если компании необходимо провести работы для собственных нужд. В этом случае договор подряда не потребуется.

Договор на проведение кадастровых работ является публичным. Данное обстоятельство накладывает некоторые ограничения на его условия, в частности, в определении размера цены. Она должна быть одинаковой для потребителей одной категории.

Что входит в процедуру межевания при выделении нового земельного участка или для уточнения границ существующего

Межевание земельного участка обязательно проводят, если:

  • образуют новый участок (участки);
  • необходимо уточнение границ уже существующего.

Процесс межевания включает в себя:

  • подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;
  • полевое обследование земельного участка и оценку состояния межевых знаков;
  • составление технического проекта (задания) межевания земель;
  • уведомление правообладателей смежных участков о проведении работ;
  • согласование границ земельного участка с правообладателями соседних участков и закрепление границ на местности межевыми знаками;
  • определение координат пунктов опорной межевой сети и межевых знаков;
  • определение площади участка;
  • составление чертежа его границ (инструкция по межеванию земель, утв. Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996).

Обратите внимание! Местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию, если уточнили:

  • положение границ участка, в отношении которого выполняли соответствующие работы;
  • положение границ смежных с ним участков, сведения о которых внесены в ЕГРН (ч. 1 ст. 39 закона № 221-ФЗ).

Местоположение границ земельного участка устанавливают путем определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания его границ и деления их на части (ч. 8 ст. 22 закона 218-ФЗ).

С 16 сентября 2019 года при уточнении границ земельного участка их местоположение определяют на основании сведений:

  • документа, который подтверждает на участок;
  • документах, в которых определили границы при образовании участка, если документ о праве ответствует.

Если в документах нет сведений о местоположении границ, границами участка считают границы:

  • существующие на местности более 15 лет и
  • закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение таких границ.

Участок считается ранее учтенным, если:

  • его границы были учтены до 2008 года, либо
  • право на него было зарегистрировано без проведения учета, но с присвоением условного номера.

Внести сведения в ЕГРН о таком объекте возможно на основании заявления, предварительно проверив данные на публичной кадастровой карте вашего территориального субъекта.

Какие споры в отношении границ земельного участка возникают чаще всего

В процессе проведения кадастровых работ инженер может выявить пересечение границ земельного участка с границами смежных участков, сведения о которых уже содержатся в ЕГРН. Это нередко порождает разногласия между владельцами смежных участков. Чтобы устранить разногласия, рекомендуется:

  • проверить пересечение как факт допущенной технической ошибки путем обращения в орган, в котором регистрировали права на объекты недвижимости;
  • подготовить и подписать со всеми заинтересованными лицами акт согласования местоположения границ земельного участка. В случае, если уточняется местоположение границ нескольких смежных участков, количество актов согласования должно соответствовать числу таких участков (п. 82 требований, утв. приказом № 921; письмо Росреестра от 09.08.2017 № 10-0918-ИШ).

Если спорные границы нельзя согласовать добровольно, необходимо обратиться в суд. В этом случае подают иск об установлении границ и исправлении кадастровой ошибки. Все виды споров о границах земельных участков рассматривают в исковом производстве (п. 1. ч. 1 ст. 22 ГПК РФ).

Отсутствие согласования границ земельного участка ответчика с истцом может свидетельствовать о недействительности результатов межевания участка ответчика. Суд вправе дать оценку данному обстоятельству при рассмотрении спора об установлении границ. При этом самостоятельного оспаривания истцом землеустроительного дела или действий кадастрового инженера не требуется (определение ВС РФ от 24.11.2015 № 58-КГ15-14).

В одном деле суд отказался установить границы земельных участков при домовладении, которые находятся в общей долевой собственности истца и ответчиков согласно межевому плану. Суд указал на невозможность определения границ в связи с отсутствием установленных внешних границ тех же участков и отсутствием согласования всех землепользователей (апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2018 по делу № 33-31351/2018).

В другом споре суд отказал в удовлетворении требования установить границы участка истца. Истец не представил доказательств отсутствия споров о границах этого участка. В обоснование своих доводов истец ссылался на межевой план и согласование границ с соседями, однако суд не принял это во внимание. Истец не обращался в ДГИ г. Москвы, который является собственником смежного участка, по вопросу согласования границ. Следовательно, порядок установления границ не соблюден (апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2018 по делу № 33-25823/2018).

Обратите внимание! В основе многих споров о границах лежит изначально неверное определение их на стадии кадастровых работ. Это связано с тем, что работы проводят камерально, только на основании документации. Инженеры определяют границы земельного участка без «выноса знаков границ в натуру». Вынос в натуру – это определение границ земельного участка с установлением «точек» на местности. Стоит дороже, чем определение на бумаге, но собственнику или иному правообладателю лучше не экономить на данной процедуре.

Какие изменения появляются в законодательстве в 2019 году

Изменения в законы № 218-ФЗ и 221-ФЗ вносит закон № 150-ФЗ. В законе определили: если при проведении комплексных кадастровых работ выяснится, что владелец участка использует больше земли, чем у него значится по документам, он сможет оформить на себя эти излишки земли. По данным Росреестра площадь фактически используемых участков превышает величину в ЕГРН более чем на 10%, что является минимальным размером.Закон предусматривает, что Росреестр будет устранять ошибки в местоположении границ участков и административных границ. Итоги кадастровых работ позволят:

  • гражданам – законно владеть, пользоваться и распоряжаться всей находящейся в пользовании землей;
  • местным органам власти – сократить количество земельных споров и обеспечить справедливое налогообложение.

Комплексные кадастровые работы финансируют из бюджета. Если территория, где расположен участок гражданина, попала в программу их проведения, ему не придется делать межевание за собственный счет.

Оформить в собственность участок с излишками можно, если его реальный размер превышает площадь по документам:

  • в пределах величины минимального размера участка либо
  • не более чем на 10% (если минимальный размер не установили).

 К примеру, если минимальный размер установлен в две сотки, то обладатель участка площадью шесть соток может увеличить площадь при уточнении границ до восьми соток. Если муниципалитет не установил предельный размер, то допускается увеличение не более чем на 10%.

Предельные минимальные размеры устанавливают органы местного самоуправления. Эти размеры указывают в градостроительных регламентах при утверждении правил землепользования и застройки.

С 16 сентября 20019 года согласно закону № № 150-ФЗ расширяют перечень участков, в отношении которых комплексные кадастровые работы не выполняются. В указанный перечень включили участки, которые:

  • являются предметом договора о освоении либо комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
  • находятся в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления или правообладателей земельных и (или) расположенных на них объектов недвижимости.

Кроме того, по закону № № 150-ФЗ:

  1. Определяются особенности проведения комплексных кадастровых работ для участков, занятых объектами (территориями) общего пользования, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства и огородничества, в отношении лесных участков.
  2. Устанавливается порядок выявления самовольного занятия земельных участков, а также порядок уточнения границ участков, площадь которых не соответствует указанной в ЕГРН.
  3. Расширяется перечень реестровых ошибок в ЕГРН, которые могут быть устранены Росреестром самостоятельно.
  4. Осуществление государственного кадастрового учета участков на основании карты-плана территории приостанавливается в случае уменьшения площади уточняемого участка более чем на 10% от площади, сведения о которой относительно этого участка содержатся в ЕГРН.

В целях приведения законов № 221-ФЗ ФЗ и № 218-ФЗ в соответствие с положениями ГрК РФ предусматривается возможность проведения комплексных кадастровых работ при отсутствии утвержденного проекта межевания территории, если по ГрК разработка и утверждение такого проекта не требуется.

logo
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться как юрист
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.