Подпишитесь на «Юрист компании» со скидкой 30% >>
Юрист компании

Признание права собственности на объект недвижимости через суд: что учесть заявителю

  • 4 июля 2019
  • 87

В коммерческой деятельности иногда бывает необходимо обратиться в суд, чтобы через него признать право собственности компании на тот или иной объект недвижимости. В каких случаях возникает такая необходимость и как добиться успеха.

В каком случае владельцу объекта недвижимости есть смысл добиваться признания права собственности через суд

Компании обращаются в суд для признания права собственности на объект недвижимости по разным причинам. Заявитель считает необходимым:

  • оформить право на самовольную постройку;
  • зарегистрировать право на объект, который фактически находится у общества;
  • обезопасить актив от возможных посягательств третьих лиц;
  • разрешить спор о правах на имущество в целом или его доли.

Возникает необходимость признать право отсутствующим, когда оспариваются сделки компании-банкрота (постановления АС Западно-Сибирского округа от 23.05.2018 № Ф04-5618/2016 по делу № А27-297/2015, АС Уральского округа от 11.08.2017 № Ф09-7381/14 по делу № А60-44270/2013). Если в период подозрительности активы распродавались по заниженным ценам, имущество необходимо вернуть. Такие меры позволять удовлетворить требования кредиторов.

Рассмотрим подробнее, как происходит защита прав в указанных случаях.

Как защитить права в суде

Вариант 1. Самовольная постройка

Чтобы признать право на самовольную постройку, нужно соблюсти требования закона (ч. 3 ст. 222 ГК РФ):

Чтобы доказать второе основание, заявитель нередко обращается к услугам экспертов. Заключение может проводиться как до суда, так и в ходе спора.

Например, заявитель просил суд о признании за ним права собственности на экранирующее ограждение от воздействия ЭМП протяженностью 483 м. Строительство велось без утвержденной в установленном порядке разрешительной документации, но сооружение соответствует градостроительным нормам и не нарушает права третьих лиц. Постройка отвечает пожарным нормам и правилам, что подтверждают результаты экспертизы.

Суд удовлетворил иск. Он указал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием отказать в требовании. Суд отметил, что у заявителя есть все необходимые условия, чтобы признать право собственности на законченное строительством сооружение:

  • права на земельный участок под сооружением;
  • соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка;
  • соответствие градостроительным регламентам, строительным, пожарным и иным правилам и нормативам (решение АС Ставропольского края от 10.04.2017 № А63-1082/2017).

В другом деле суд вынес определение о проведении экспертизы. Специалисты подтвердили, что спорный объект – здание автоматической телефонной станции соответствует «документации по планировке территории, правилами землепользования и застройки, а также иным параметрам, установленным градостроительным планом земельного участка» (решение АС города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2016 № А56-88579/2015).

Суд откажет, если не выполняется какое-либо из требований статьи 222 ГК РФ.

Например, добиться признания права собственности не получилось, поскольку заявитель не предоставил правоустанавливающих документов на земельный участок (решение АС Хабаровского края от 12.09.2016 № А73-8488/2016).

Вариант № 2. Заявитель фактически владеет объектом и требует в арбитражном суде признания права собственности в силу приобретательной давности

Чтобы оформить право на объект, который не принадлежит другим лицам и о правах на который нет спора, заявители прибегают к понятию института давности. Доказать принадлежность объекта можно, если лицо непрерывно открыто и добросовестно владело имуществом более 15 лет (ст. 234 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13).

Как правило, практика в таких спорах отрицательная (определение ВС РФ от 14.11.2017 № 309-ЭС17-16784 по делу № А76-24369/2016).  Зарегистрировать право собственности не получится, если изначально оно возникло:

Например, общество не смогло зарегистрировать право, поскольку стало владельцем спорных объектов на основании соглашения об отступном (определение ВС РФ от 06.09.2017 № 306-ЭС17-14007 по делу № А12-68944/2016). В другом деле спорная недвижимость оказалась у лица изначально по договору аренды (определение ВС РФ от 25.06.2018 № 303-ЭС18-10302 по делу № А73-9644/2017).

Есть примеры успешного отстаивания права.

Так, заявитель убедил суд, так как нес расходы на спорный объект (постановление АС Московского округа от 22.04.15 № Ф05-1648/2015 по делу № А40-7634/14).

В другом деле суд установил факт добросовестного, открытого и непрерывного владения объектом недвижимого имущества – инженерной сетью и сооружением: водопроводная сеть с водозабором и павильоном. Указанное бесхозяйное недвижимое имущество передавалось МП «Водоканал» на баланс правопредшественнику заявителя на основании акта приема-передачи. Правопреемник-заявитель производил ремонт объекта. Затраты он подтвердил документами. В частности, значительные финансовые расходы подтверждались документами о выполненных работах по замене чугунных труб водопровода на пластиковые и т. д. (постановление Тринадцатого ААС от 25.01.2016 №№ 13АП-20619/2015, А56-16350/2015).

Вариант № 3. Необходимо истребование объекта из чужого владения

Заявить о правах на объект потребуется, когда он находится у иного лица. При этом нужно обосновать свои требования.

Например, суд признал право на здание за субъектом РФ, поскольку отчуждение здания произошло на основании ничтожной сделки (определение ВС РФ от 03.12.2018 № 310-КГ18-19335 по делу № А83-998/2013).

Суд не встанет на сторону владельца, если его право возникло из незаконной сделки.

Так, суд посчитал, что объект, который принадлежит РФ, не может находиться во владении ИП. Все сделки, которые предшествовали переходу прав к нему, ничтожны. Суд отметил, что ИП должен был выяснить судьбу земельного участка под спорным зданием, право собственности на который принадлежит государству (определение ВС РФ от 18.01.2019 № 309-КГ18-22949 № А60-25422/2017).

Также важно не пропустить срок исковой давности, о применении которого вправе заявить оппонент. В этом случае суд не рассмотрит спор (определение ВС РФ от 14.01.2019 № 310-ЭС18-22820 по делу № А83-5744/2016).

Вариант № 4. Потребовалось признание права собственности через суд на часть недвижимости

Споры о праве собственности на объект недвижимости возникают у застройщиков и участников ДДУ. Если компания обанкротилась и передала свои права и обязанности по строительству другому застройщику, к последнему могут перейти также требования контрагентов.

Так суд указал, что «признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию – в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты Законом прямо не предусмотрено». Однако нет и запретов обратного. Признание права – один из способов его защиты. Суд указал, что на оценку обстоятельств не виляет тот факт, что первоначальный застройщик ликвидирован, а заявитель не является членом ЖСК, который завершает работы по объекту. Дело вернулось на новое рассмотрение, чтобы дать оценку всем обстоятельствам и выявить наличие/отсутствие нарушений прав третьих лиц (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24.01.2017 № 89-КГ16-10).

logo
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться как юрист
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.