Подпишитесь на «Юрист компании» со скидкой 30% >>
Юрист компании

Институт государственного строительного надзора: понятия, нормативно-правовая база, особенности функционирования

  • 21 июня 2019
  • 73
Глава юридической компании Dls-lex
Опыт работы в сфере юриспруденции 21 год. Возглавляет собственную юридическую компанию Dls-lex, оказывающую юридические услуги бизнесу и частным лицам. Опыт собственных публикаций с 2012 года.

На проверку каких обстоятельств направлен государственный строительный надзор, какие органы власти контролируют процедуры и что обязана выполнить компания-застройщик.

Что является предметом государственного строительного надзора, а что не является

Государственный строительный надзор — это комплекс мероприятий, направленных на:

  • проверку (аудит) разрешительной документации на строительство и реконструкцию капитальных объектов;
  • на осуществление контроля органами исполнительной власти хода строительства и реконструкции.

Государственный строительный надзор осуществляют при:

  • строительстве объектов, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии с изменениями законодательства от 3 августа 2018 года (закон № 342-ФЗ);
  • реконструкции, если проектная документация на реконструкцию подлежит экспертизе. В том числе стройназдор необходим, когда работы по сохранению объектов культурного наследия затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Задачей государственного строительного надзора является:

  • предупреждение нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов, и проектной документации;
  • выявление и пресечение нарушений, которые допустили застройщики, заказчики, а также различные подрядчики.

Перед началом работ требуется экспертиза:

  • проектной документации;
  • результатов инженерных изысканий, которые выполнили для подготовки такой проектной документации.

Проверки документации и результатов изысканий проводят в форме государственной или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик сам вправе выбрать, куда обратиться за экспертизой. Однако есть исключения. Законом может быть предусмотрена необходимость провести государственную экспертизу. В этом случае застройщик обязан обратиться в соответствующий госорган. Случаи, порядок назначения и такой экспертизы Правительство РФ указало в постановлении № 145 (в редакции от 22 октября 2018 года).

Экспертизу не проводят в отношении:

  • объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов;
  • жилых домов с количеством этажей не более 3, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеющих общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположенных на отдельном земельном участке и имеющих выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкцию таких домов проводят без привлечения бюджетных средств;
  • отдельно стоящих капитальных объектов с количеством этажей не более 2, общая площадь которых не превышает 1500 кв. м и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые являются особо опасными, технически сложными или уникальными.

Кроме того, экспертиза не потребуется:

  • в случае, если для строительства или реконструкции объекта не требуется разрешение на работы;
  • в отношении разделов, подготовленных для проведения капитального ремонта.

Если случай попадает в исключения, проведение государственного строительного надзора на него не распространяется.

Правительство сделало уточнения в отношении экспертизы и строительного надзора

В связи с участившимися случаями судебных разбирательств в отношении правовой природы земельных участков, на которых располагаются объекты недвижимости, постановлением Правительства РФ от 21 марта 2019 года № 296 расширяется состав сведений, включаемых в ЕГРЗ в отношении капитальных объектов. В частности, в подраздел реестра, касающийся заключения экспертизы, теперь вносят:

  • кадастровый номер участка или участков, в пределах которого расположен объект или планируется его расположить;
  • номер и дата выдачи градостроительного плана участка, а в случае подготовки проектной документации по линейному объекту — номер и дата документа, которым утверждена документация по планировке территории (если это случай, в котором такую документацию требуется подготовить);
  • дата включения в реестр сведений о заключении экспертизы.

В подраздел о сведениях документации, представленной для проведения экспертизы, включают:

  • сведения о сметной стоимости строительства объекта (на дату начала экспертизы и на дату утверждения заключения);
  • сведения о проверке достоверности определения стоимости (в случае, если она по закону подлежит такой проверке).

Таким образом, при подготовке к экспертизе и к дальнейшему успешному взаимодействию с органами государственного строительного надзора застройщику необходимо проверить:

  • правовой статус участка,
  • разрешенный вид использования,
  • границы и координаты участка.

Предмет государственного строительного надзора — это проверка на отсутствие нарушений

В соответствии с изменениями, внесенными в градостроительное законодательство в августе 2018 года, предметом государственного строительного надзора в отношении объектов капитального строительства, является проверка:

  • соответствия выполнения работ и применяемых стройматериалов в процессе строительства либо реконструкции объекта, а также результатов таких работ требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности (за исключением объектов, на которые такие требования не распространяются) и требованиям оснащенности объекта приборами учета используемых энергоресурсов;
  • наличия разрешения на строительство;
  • выполнения требований, установленных положениями статьи 52 ГрК РФ.

В рамках проверки на соответствие требованиям статьи 52 ГрК выясняют, с кем именно заключил договор застройщик, технический заказчик, региональный оператор или лицо, которое отвечает за эксплуатацию здания. Вести работы по договорам строительного подряда вправе только компании или ИП, которые состоят в СРО организаций в области строительства, реконструкции, капремонта объектов капитального строительства. Выполнение работ по таким договорам обеспечивают специалисты по организации строительства (ГИП).

Если ИП или компания не состоят в соответствующем СРО, они вправе вести работы по договорам строительного подряда только в случае, когда сумма каждого контракта не выше 3 млн руб. Сам застройщик также вправе осуществлять работы при условии, что он является членом такой СРО, если законом не предусмотрено иное. Либо нужно привлекать контрагентов по договору подряда.

В 2019 году Правительство высказалось по поводу предмета наздора

Правительство РФ внесло дополнения в предмет государственного строительного надзора (постановление № 54 в редакции от 19 февраля 2019 года). В том числе сюда входит проверка соответствия самих работ, стройматериалов и результатов работ ряду правил и норм. Это:

  • строительные нормы и правила;
  • федеральные нормы и правила в области использования атомной энергии;
  • санитарно-эпидемиологические правила и нормативы;
  • требования пожарной безопасности;
  • требования в области охраны окружающей среды;
  • требования в отношении энергетической эффективности, а также в отношении оснащенности объекта приборами учета используемых энергоресурсов;
  • требования государственной охраны объектов культурного наследия и сохранения таких объектов;
  • нормы и правила инженерно-технических мероприятий ГО;
  • требования промышленной безопасности;
  • требования надежности и безопасности в электроэнергетике;
  • нормы и правила безопасности гидротехнических сооружений;
  • иные правила безопасности и госстандарты, а также требованиям других НПА РФ и НПА федеральных органов исполнительной власти.

Указанные правила, нормы и требования подлежат обязательному исполнению при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства.

Кто отвечает за государственный строительный надзор и какие полномочия у инспекций

Государственный строительный надзор осуществляют:

  • федеральные органы исполнительной власти, у которых есть соответствующие полномочия;
  • органы исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченные на ведение регионального надзора.

К органам федерального уровня относятся:

  1. Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору, если работы ведут в отношении объектов, указанных в пункте 5.1 статьи 6 ГрК РФ.
  2. Министерство обороны.
  3. Федеральная служба безопасности.
  4. Федеральная служба охраны.
  5. Иные федеральные исполнительные органы, на которые указами Президента возложено осуществление государственного строительного надзора.

Государственный строительный надзор за строительством и реконструкцией на территории г. Москвы в части уникальных объектов осуществляет орган исполнительной власти субъекта РФ (Москва как город федерального значения является отдельным субъектом). На сегодняшний день этим органом является Комитет государственного строительного надзора.

Стройназдор при работах на объектах федеральных ядерных организаций осуществляется госкорпорацией «Росатом».

Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору организует научно-методическое обеспечение государственного строительного надзора в РФ.

Фукнции наздора и контроля исполняют:

  • в Московской области — Главное управление государственного строительного надзора;
  • в Омской области — Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы;
  • в Санкт-Петербурге — Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга;
  • в Калининграде — Департамент строительного контроля при Министерстве регионального контроля.

При проверке объектам присваивают категорию риска

При организации регионального государственного строительного надзора применяется риск-ориентированный подход. Строящиеся или реконструируемые объекты подлежат отнесению к определенным категориям риска в соответствии с Правилами, которые утвердило Правительство РФ в постановлении от 17 августа 2016 года № 806.

В соответствии с критериями орган регионального стройназдора присваивает категорию риска объекту после того, как поступит извещение о начале работ на объекте. При присвоении категории орган учитывает сведения проектной документации, которая получила у экспертов положительное заключение. Категорию присваивают на основании приказа (распоряжения) руководителя или заместителя руководителя органа регионального стройнадзора. Данные отражают в программе проверок.

Орган регионального государственного строительного надзора:

  • ведет реестр подконтрольных объектов,
  • размещает информацию об объектах и присвоенных им категориях риска.

Информацию размещают в информационных системах регионального государственного строительного надзора и (или) на официальном сайте данного органа в сети «Интернет». На официальном сайте органа публикуют:

  • наименование, адрес и этап строительства либо реконструкции объекта;
  • реквизиты (дату и номер) разрешения на строительство;
  • сведения о застройщике — либо полное наименование юридического лица, либо ФИО ИП;
  • данные о категория риска по объекту.

При осуществлении регионального государственного строительного надзора программа проверок составляется с учетом следующего количества проверок с учетом категории риска объекта:

Количество проверок за период строительства или реконструкции может быть увеличено не более чем на 2 проверки в случаях проведения работ:

  • в условиях стесненной городской застройкий;
  • в сложных инженерно-геологических условиях;
  • в отношении объекта, общая площадь которого выше 20 000 кв. м.

Государственный строительный надзор осуществляют:

  • с даты получения органом власти извещения о начале работ
  • до даты выдачи заключения о соответствии объекта требованиям (ст. 52 ГрК).

Наздор осуществляют в форме проверок. Проверку проводит должностное лицо органа стройназдора:

  • в соответствии с программой проверок;
  • в случае получения специальных извещений (ч. 6 ст. 52, ч. 3 ст. 53 ГрК РФ) либо обращений физических и юридических лиц, госорганов и органов местного самоуправления.

Постановление проверяющих можно оспорить. Так, суд удовлетворил требования компании к службе государственного строительного надзора и экспертизы субъекта РФ:

  • о признании недействительными акта проверки, предписания об устранении нарушений при работах на объекте;
  • о признании незаконным и отмене постановления о привлечении общества к административной ответственности (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Как указал суд, проверка может быть проведена на основании:

  • обращений и заявлений граждан, в том числе ИП, а также юридических лиц;
  • информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления (подп. б п. 2 ч. 5 ст. 54 ГрК РФ).

Выездная проверка по данному основанию может быть проведена органом государственного строительного надзора незамедлительно с извещением прокуратуры. Предварительное уведомление юридического лица не требуется. Однако в спорном распоряжении указана внеплановая проверка организационно-правового порядка. В качестве основания ее проведения отсутствует какая-либо информация, указанная в приведенной норме для внеплановой проверки. Также нет ссылки на мотивированное представление должностного лица. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований у службы для внеплановой проверки (постановление АС Северо-Западного округа от 02.08.2018 № Ф07-6485/2018 по делу № А56-78682/2017).

Орган строительного надзора разрабатывает программу проверок и привлекает компании к ответственности

Программа проверок разрабатывается должностным лицом органа государственного строительного надзора с учетом:

  • конструктивных и иных особенностей объекта капитального строительства и выполнения работ по его строительству, реконструкции;
  • условий последующей эксплуатации;
  • других факторов, подлежащих учету в соответствии с требованиями технических регламентов (норм и правил);
  • иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Должностное лицо органа стройназдора проверяет:

  • соблюдение требований к выполнению работ,
  • устранение выявленных нарушений в области соответствия работ требованиям технических регламентов,
  • соблюдение запрета приступать к продолжению работ до составления актов об устранении таких нарушений.

Осуществление проверки может быть сопряжено с:

  • эскпертизой;
  • обследованием, лабораторными и иными испытаниями работ и стройматериалов.

При выявлении нарушений должностное лиц составляет акт. На основании такого акта выдают предписание об устранении нарушений. Предписание выдают заказчику, застройщику или подрядчику — в зависимости от того, кто согласно закону несет ответственность за нарушения.

Акт и предписание составляют в 2 экземплярах. К акту о проведенной проверке прилагают составленные либо полученные в процессе проверки документы (при их наличии). Первые экземпляры акта и предписания, а также копии указанных документов передают лицу, которое несет ответственность за нарушения. Вторые экземпляры, а также документы остаются в деле органа государственного строительного надзора.

Нарушение требований технической документации при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов, в том числе при применении строительных материалов (изделий), влечет административную ответственность в виде:

  • предупреждения;
  • штрафа для должностных лиц в размере от 20 тыс. до 30 тыс. руб.;
  • штрафа для юридических лиц в размере от 100 тыс. до 300 тыс. руб. (ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ).

Ключевым фактором в привлечении застройщика к административной ответственности является его обязанность по осуществлению строительного контроля.

Так, судьи указали, что субъектами ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ, могут быть как застройщик, так и подрядная организация, непосредственно осуществляющие работы по строительству (постановление АС МО от 19.12.2016 № Ф05-18758/2016 по делу № А40-18536/16).

В качестве примера ненадлежащего выполнения застройщиком своих обязательств можно привести постановление АС ЗСО от 11.12.2018 № Ф04-5194/2018 по делу № А45-9235/2018. По результатам проверки были установлены следующие обстоятельства:

  1. Строительство объекта осуществляется в отсутствие разрешения на строительство (нарушены требования ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).
  2. На строительной площадке нет утвержденной и допущенной в производство работ путем простановки штампа на каждом листе с подписью ответственного лица заказчика (застройщика) проектной и рабочей документации, при этом выполняются работы, влияющие на безопасность зданий и сооружений (это нарушение требований ч. 15 ст. 48, ч. 4 ст. 52, ч. 6 ст. 52 ГрК РФ).
  3. Строительство объекта осуществляется при отсутствии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и материалов инженерных изысканий (не соблюдены требования п. 2 ч. 1 ст. 39 Федерального закона № 384-ФЗ).
  4. В связи с фактическим началом строительства не направлена на регистрацию в орган государственного строительного надзора проектная документация (это нарушение требований п. 2, 3 ч. 5 ст. 52 ГрК РФ).
  5. Акты освидетельствования скрытых работ не подписаны представителем заказчика (застройщика), при этом в процессе строительного контроля (как застройщиком, так и генеральным подрядчиком) до завершения процедуры освидетельствования предыдущих скрытых работ допущено выполнение последующих работ (нарушение требований ч. 6 ст. 52, ч. 1, 4 ст. 53 ГрК РФ).

Данный пример — лишь один из многочисленных примеров нарушения градостроительного законодательства по данному вопросу.

После завершения строительства или реконструкции объекта орган государственного строительного надзора оценивает выполненные работы и принимает решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения.

Орган стройназдора выдает заключение о соответствии, если в ходе работ:

  • не было нарушений, либо
  • застройщик или иное ответственное лицо устранили нарушения до даты выдачи заключения о соответствии.

Орган государственного строительного надзора отказывает в выдаче заключения о соответствии, если:

  • выявил нарушения при проверке,
  • их не исправили до даты выдачи заключения.

Заключение о соответствии (решение об отказе в выдаче) выдается органом государственного строительного надзора застройщику или заказчику в течение 10 рабочих дней с даты обращения за этим документом. Решение об отказе должно содержать обоснование причин отказа со ссылками на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию.

Заключение (решение об отказе) составляют в 2 экземплярах, каждый из которых:

  • подписывается должностным лицом органа государственного строительного надзора, осуществлявшим проверку;
  • утверждается распоряжением (приказом) органа стройназдора.

Первый экземпляр документа передают застройщику или заказчику, второй оставляют в деле органа надзора.

Решение об отказе в выдаче заключения о соответствии может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке. Так, суд удовлетворил исковые требования предпринимателя о признании незаконным решения службы строительного надзора и жилищного контроля субъекта РФ об отказе в выдаче заключения о соответствии. Как указал суд, государственный строительный надзор осуществляется при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции подлежит экспертизе (п. 2 ч. 1 ст. 54 ГрК РФ). Орган стройназдора отказал в выдаче документа со ссылкой на то, работы не являются работами по реконструкции. Суд установил, что работы по переоборудованию помещений в жилом многоквартирном доме, связанные с устройством проема во внутренней кирпичной стене и расширением проема в наружной несущей кирпичной стене, оборудованием входного крыльца, относятся к реконструкции объекта. Суд пришел к выводу об отсутствии у службы оснований для оспариваемого отказа (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 04.06.2015 № Ф02-2414/2015 по делу № А33-19748/2014).

При осуществлении государственного строительного надзора и проведении проверок юридических лиц и ИП в обязательном порядке должны применяться положения Федерального закона № 294-ФЗ от 6 июня 2019 года с учетом особенностей организации и проведения проверок, установленных в ГрК (ч. 5 ст. 54 ГрК РФ). Застройщикам необходимо в полной мере пользоваться положениями данного закона и иных нормативно-правовых актов для защиты своих прав и интересов при взаимодействии с проверяющими и контролирующими органами.

logo
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться как юрист
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.