Активировать демодоступ >>

Юрист компании

Линейные объекты: правовая природа, правила строительства и реконструкции

  • 22 июля 2019
  • 878
  • Средний балл: 0 из 5
Глава юридической компании Dls-lex
Опыт работы в сфере юриспруденции 21 год. Возглавляет собственную юридическую компанию Dls-lex, оказывающую юридические услуги бизнесу и частным лицам. Опыт собственных публикаций с 2012 года.

Компаниям, которые работают в сфере строительства, поступают заказы на возведение линейных объектов или их реконструкцию. Что нужно знать подрядчикам о специфике правового регулирования и процедуре подготовки к работам.

Вопрос правового регулирования института линейного объекта является одним из самых сложных в градостроительном и в земельном законодательстве РФ. Постоянно меняющиеся нормы федерального, регионального, отраслевого законодательства, требуют от застройщиков постоянной «вовлеченности» в данные процессы и делают необходимым ежемесячный мониторинг норм права по вопросам правовой сути, строительства и реконструкции линейных объектов.

Что такое линейный объект

Согласно действующему градостроительному законодательству Российской Федерации линейные объекты – это:

  • линии электропередачи;
  • линии связи, в том числе линейно-кабельные сооружения (например, каналы телефонных линий);
  • трубопроводы;
  • автомобильные дороги;
  • железнодорожные линии;
  • другие подобные сооружения.

По своей правовой природе линейные объекты являются объектами капитального строительства, и их правовой статус, порядок строительства и реконструкции регулируется ГрК РФ.

Правительство РФ приняло два постановления:

В связи с этим в перечень по линейным объектам включили:

  • искусственно созданные внутренние водные пути;
  • трамвайные линии;
  • теплопроводы;
  • коллекторы;
  • газопроводы;
  • водоводы;
  • иные виды подобных объектов капитального строительства, расположенных в пределах «красных линий», утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к таким объектам.

Данный перечень является открытым и может быть дополнен отдельными нормативными актами.

Линейные объекты относятся к капитальным, но возникает вопрос:  являются ли они объектами недвижимого имущества? Долгое время единообразия в понимании данного вопроса не было. Только в 2016 году со стороны Минэкономразвития вышли официальные разъяснения по данному вопросу:

«В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, к объектам недвижимости относятся объекты, обладающие указанными признаками, в том числе прочной связью с землей…

… Согласно положениям статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения относятся к линейным объектам.

По мнению Департамента недвижимости, линейные объекты, в том числе подземные, являющиеся сооружениями, введенными в эксплуатацию как объекты капитального строительства в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации… относятся к недвижимости.

Линейные объекты, не вводимые в эксплуатацию в указанном порядке… не являются недвижимостью.

При этом следует отметить, что некоторые виды линейных объектов будут являться недвижимостью в силу положений законодательства, как, например, линейно-кабельные сооружения связи, в соответствии со статьей 8 Федерального закона "О связи", относятся к недвижимому имуществу. Также некоторые линейные объекты могут входить в состав единого недвижимого комплекса, являющегося в соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект» (письмо Минэкономразвития России от 11.10.2016 № Д23и-4847).

Как подготовиться к строительству или реконструкции линейного объекта

Что необходимо знать застройщику, прежде чем начать строительство линейного объекта? Прежде всего, необходимо ознакомится с документами территориального планирования, а именно, со схемами по такому планированию.  В соответствии с пунктом 10 статьи 9 ГрК РФ схемы территориального планирования, предусматривающие размещение линейных объектов, утверждаются на срок не менее чем 20 лет. В иных случаях указанные схемы утверждаются на срок не менее чем 10 лет.

После этого застройщику необходимо ознакомиться с проектом межевания территории, в границах которой будет осуществляться строительство/реконструкция линейного объекта.

Так, в соответствии с земельным законодательством, образование земельных участков для строительства и реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

В случае, если земельный участок находится в федеральной или муниципальной собственности, он предоставляется застройщику на основании договора аренды. Договор в отношении участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Действующим земельным законодательством установлены случаи, предусматривающие предоставление участка без торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).

Перед размещением линейных объектов важно обратить внимание на ряд особенностей предоставления земельных участков (части земельных участков) из земель лесного фонда для таких целей – большая часть трубопроводного транспорта проходит именно на территории лесных насаждений.

Для строительства линейного объекта на участке леса понадобится установить сервитут

Допускается предоставление частей лесных участков в составе земель лесного фонда в пользование юридическим лицам в соответствующем порядке. В том числе, если на участке планируется размещение линейных объектов и сооружений, являющихся их неотъемлемой частью (п. 1.1 ст. 4.2 Федерального закона № 201-ФЗ). При этом при использовании участков указанные лица самостоятельно:

  • производят подготовку проекта освоения лесов,
  • подают декларации об использовании лесов,
  • составляют отчет об использовании,
  • осуществляют рубку лесных насаждений на указанной территории.

Соответственно, ряд ограничений, установленных в отношении ценных лесов и особо защитных участков лесов, не распространяется на размещение линейных объектов.

Так, суд признал незаконным отказ Комитета лесного хозяйства в утверждении проектной документации. В качестве вида использования лесов разрешено строительство линейных объектов (постановление АС Северо-Западного округа от 01.03.2019 № Ф07-17765/2018 по делу № А56-25704/2018).

В августе 2018 года был принят закон № 341-ФЗ о внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты в части упрощения размещения линейных объектов. Положения данного закона, прежде всего, направлены на:

  • упрощение порядка оформления участков под линейными объектами,
  • сокращение сроков такого оформления и уменьшение финансовых затрат на данную процедуру.

В соответствии с положениями данного закона устанавливается новый вид публичного сервитута. Такой сервитут направлен на обеспечение размещения в максимально короткие сроки:

  • линий электропередач,
  • водопроводов,
  • газопроводов и т.п..

Заинтересованная организация подает ходатайство в орган государственной власти или местного самоуправления. Орган принимает административное решение об ограничении права пользования участком и устанавливает сервитут для:

  1. Инженерных сооружений. Это объекты электросетевого хозяйства, тепловых или водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд.
  2. Складирования строительных и иных материалов, размещения временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта.
  3. Обустройства пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на участках в госсобственности, в границах полос отвода железных дорог, а также обустройства пересечений автодорог или железнодорожных путей с автодорогами или примыканий дорог к другим автодорогам на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах полосы отвода автодороги.
  4. Размещения автодорог и железнодорожных путей в туннелях.
  5. Проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения, проведение инженерных изысканий для строительства, реконструкции указанных объектов.

С ходатайством об установлении публичного сервитута вправе обратиться организация, которая является:

  • субъектом естественных монополий (если нужен сервитут для размещения инженерных сооружений, обеспечивающих деятельность этого субъекта, а также для проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение указанных сооружений, инженерных изысканий для их строительства, реконструкции);
  • организацией связи (для размещения линий или сооружений связи, а также для проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение указанных линий и сооружений связи, инженерных изысканий для их строительства, реконструкции);
  • владельцем объекта транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения.

А также ходатайство подают при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд (если сервитут понадобился для реконструкции линейного объекта, который переносят в связи с изъятием участка).

В течение 5 рабочих дней со дня принятия решения об установлении сервитута уполномоченный орган обязан:

  • разместить решение о сервитуте на своем официальном сайте;
  • обеспечить опубликование решения по месту нахождения участков, в отношении которых приняли решение;
  • направить копию решения правообладателям этих участков, а также в Росреестр;
  • направить обладателю сервитута копию решения, сведения о правообладателях, а также о лицах, которые подавали заявления об учете их прав (обременений прав), способах связи с ними, копии документов, подтверждающих права указанных лиц.

Сервитут считают установленным со дня внесения сведений в ЕГРН.

За установление сервитута нужно заплатить

Процедура установления сервитута платная. В отношении участка в госсобственности или собственности муниципалитета, не обремененного правами третьих лиц, плата устанавливается в размере 0,01% кадастровой стоимости такого участка за каждый год его использования.

Если сервитут собираются установить в отношении частных земель, то плата определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Ее размер определяется на дату, предшествующую не более чем на 30 дней дате направления собственнику участка соглашения об осуществлении сервитута.

Кроме того, владельцу участка возмещают:

  • убытки из-за невозможности исполнения им обязательств перед третьими лицами;
  • иные убытки из-за деятельности обладателя сервитута на данном участке, включая убытки, причиненные повреждением имущества.

ВС РФ разъяснил, что в отсутствие нормативно-правового акта об установлении сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику участка, на котором расположен объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта (п. 4 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017). Но на практике все эти обращения сводились к долгим судебным спорам.

Предполагается, что положения принятого нормативно-правового акта существенно уменьшат количество судебных дел по данному вопросу и упростят саму процедуру размещения линейных объектов.

Оформите разрешение на строительство линейного объекта

После того, как застройщик надлежащим образом оформил участок, для размещения линейного объекта ему необходимо обратиться в уполномоченный орган за получением разрешения на его строительство.

Разрешение на строительство линейного объекта представляет собой документ, который подтверждает:

  • соответствие проектной документации требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории;
  • допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ (письмо Минстроя от 15.06.2017 № 20993-ХМ/09).

Для получения разрешения на строительство линейных объектов в уполномоченные органы необходимо предоставить:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на участок, в том числе соглашение об установлении сервитута или решение о его установлении;
  • реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);
  • реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование участка;
  • материалы, содержащиеся в проектной документации, в т. ч. схема планировочной организации участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам.

Обратите внимание. Постановлением по делу № А46-23406/2017 от 04.09.2018 АС Западно-Сибирского округа признал незаконным отказ муниципалитета в выдаче обществу разрешения на строительство линейного объекта. Суд указал, что администрация запросила документы, которые для выдачи разрешения не требовались.

Органы, которые выдают разрешение, в течение 7 рабочих дней со дня получения бумаг проверяют:

  • наличие документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения;
  • соответствие проектной документации требованиям проектам планировки и межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства или реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории). Документы заявителя анализируют на соответствие требованиям проекта планировки, если запросили разрешение на постройку объекта, для размещения которого не требуется образование участка. Орган проверяет допустимость размещения объекта в соответствии с разрешенным использованием участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Орган выдает разрешение или отказывает в выдаче с указанием причин отказа (ч. 11 ст. 51 ГрК РФ).

Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Что учесть при реконструкции линейных объектов

В соответствии с определением в Градостроительном кодексе реконструкция линейных объектов – это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей):

  • которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или
  • при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ч. 14.1 ст. 1 ГрК РФ).

Зачастую собственники линейных объектов путают процедуру реконструкции с капитальных ремонтом. Они обращаются за получением разрешения на реконструкцию, когда речь идет только о капремонте – то есть о таком изменении параметров, которое не влечет за собой последствий, указанных в определении ГрК.

Прежде чем обращаться за получением разрешительной документации, застройщику необходимо правильно классифицировать будущие действия.

Самым сложным и трудоемким процессом для проведения реконструкции линейного объекта является подготовка документации по планировке территории. Но 7 марта 2017 года принято постановление Правительства № 269, которое утвердило перечень случаев, когда подготовка данной документации не требуется. Речь идет о нескольких случаях реконструкции линейных объектов.

Во-первых, это работы с объектами, обеспечивающими подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к существующим электрическим сетям, сетям инженерно-технического обеспечения (тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения), при условии, что такое подключение (технологическое присоединение) не требует строительства и (или) реконструкции существующих электрических сетей, сетей инженерно-технического обеспечения и что такими линейными объектами являются:

  1. Линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, когда расстояние от существующих электрических сетей до границ участка, на котором расположены присоединяемые энергопринимающие устройства, составляет не более 300 метров в городах и поселках городского типа и не более 500 метров в сельской местности.
  2. Теплосети, транспортирующие водяной пар с рабочим давлением до 1,6 МПа включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно.
  3. Газопроводы с проектным рабочим давлением не более 0,6 МПа, когда протяженность от существующих сетей газоснабжения до точки подключения, измеряемая по прямой линии (наименьшее расстояние), составляет не более 500 метров в сельской местности и не более 300 метров в границах городских поселений.
  4. Водопроводы и водоводы всех видов диаметром до 500 мм.
  5. Линейные сооружения водоотведения диаметром до 1000 мм.

Во-вторых, подготовка документации по планировке территории не требуется при реконструкции сооружения, входящего в состав существующего линейного объекта, когда присутствует несколько условий:

  1. Реконструкция осуществляются в полосе отвода данного объекта (либо в охранной зоне, если согласно закону полосу отвода не устанавливают).
  2. Реконструкция не изменяет границы зон с особыми условиями использования территорий, установленные в связи с размещением существующего линейного объекта.
  3. Общая площадь объекта не превышает 500 кв. метров, высота не превышает 12 метров, количество этажей не превышает 2 этажей.

В-третьих, документы о территории не подготавливают при реконструкции электрических сетей, сетей связи, сетей инженерно-технического обеспечения (тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения), размещение которых осуществляется внутри одного квартала, одного микрорайона.

Если ситуация не подпадает под данные случаи, застройщику необходимо обратиться за получением разрешения на реконструкцию линейного объекта в уполномоченный орган государственной власти.

Если линейный объект располагается на территории сразу двух регионов, разрешение на его реконструкцию выдает только Минстрой России (письмо Минстроя № 40531-ЛС/03 от 03.10.2018).

Состав документов и процедура получения разрешительной документации на реконструкцию линейного объекта аналогична процедуре получения разрешения на его строительство. Однако застройщику необходимо дополнительно:

  • подготовить проектную документацию про процедуре реконструкции,
  • подготовить и согласовать документацию по изменению охранных зон.

Наличие разрешения необходимо:

  • для проведения работ по реконструкции линейного объекта,
  • для последующего признания права собственности на него.

Так, суд отказал в удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на наружный газопровод. Как указал суд, разрешение представляет собой документ, который подтверждает соответствие документации всем требованиям и дает застройщику право вести работы. Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец получил разрешение. Истец представил документы о технических условиях на присоединение к газораспределительной сети природного газа объекта газопотребления  (индивидуальных жилых домов). Но эти документы не являются разрешением и не заменяют его (апелляционное определение Калининградского областного суда от 13.11.2013 по делу № 33-4895/2013).

logo
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
Скорее получите документ!

Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Получить документ
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.