Подпишитесь на год всего за 22 308 16 764 рубля >>
Юрист компании

Перевод жилого помещения в нежилое: условия проведения процедуры

  • 7 июня 2019
  • 66

Компании, которая получила в собственность жилое помещение, может потребоваться перевод его в нежилое. Это нужно сделать, если она не собирается использовать квартиру для размещения собственных сотрудников или сдавать в аренду другим жильцам. Какие документы собрать и куда обратиться.

Чтобы перевести объект в нежилой фонд, нужно собрать комплект документов в соответствии с установленными требованиями и представить их в орган местного самоуправления. По истечении 45 дней госорган даст заключение. Если заявитель получил отказ, он вправе обжаловать его в суде. Процедура может быть проведена повторно, если выявленные недостатки не противоречат закону и их можно устранить.

В каких случаях допускается перевод жилого помещения в нежилое

Законодатель допускает изменение статуса объекта, если:

  • само помещение находится на первом этаже;
  • помещение, которое расположено под ним, относится к нежилым. В этом случае этаж переводимого объекта может быть выше первого.

В 2019 году не допускается перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, если:

  • невозможно организовать изолированный доступ (вход) отдельно от жилой части, в том числе отсутствует техническая возможность сделать такой доступ;
  • недвижимость является неотъемлемой частью жилого помещения (например, комната);
  • право собственности обременено;
  • это наемный дом социального использования;
  • объект используется в качестве постоянного проживания;
  • цель процедуры — организация и ведение религиозной деятельности.

Переводимый объект, как и жилой дом в целом, должны соответствовать требованиям к их эксплуатации:

  • расположение: жилая зона согласно градостроительному определению таких зон и/или в границе территории садоводства или огородничества;
  • ограждающие/основные/несущие конструкции: работоспособное состояние. Нарушения, которые могут возникнуть во время эксплуатации, не должны приводить эти конструкции или жилой дом к дальнейшему разрушению, деформации, трещинам;
  • квартира и общее имущество собственников в многоквартирном доме: обустроены и оборудованы должным образом;
  • выполнение других условий, предусмотренных законодательством (ст. 22 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Краткая пошаговая инструкция перевода жилого помещения в нежилой фонд:

  1. Собрать необходимые документы и обратиться в местный орган самоуправления для проведения процедуры.
  2. Получить заключение.
  3. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и определения стоимости процедуры.
  4. Зарегистрировать изменения в Росреестре.

Законодательство предусматривает штрафные санкции за осуществление самовольной перепланировки и/или переустройства жилого помещения в многоквартирном доме. Помимо этого, если объект не будет приведен в прежний вид либо квартира будет использоваться не по назначению, суд может принять решение о ее продаже с публичных торгов (ст. 293 ГК РФ, ст. 29 ЖК РФ, ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ).

Какие документы потребуются для перевода жилого помещения в нежилое и куда обратиться

Первый этап процедуры — это сбор необходимого пакета документов. Согласно Жилищному кодексу заявителю необходимо представить:

  • заявление;
  • техпаспорт и поэтажный план дома (эти документы заявитель вправе сам не представлять);
  • правоустанавливающие документы (можно подать нотариально удостоверенные копии);
  • проект переустройства/перепланировки объекта (в случае если такая процедура требуется). Если объект находится на территории Москвы, требования к составу проектной документации содержатся в постановлении Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП (ст. 23 ЖК РФ).

Заявителем может выступать собственник недвижимости либо его уполномоченный представитель. При себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность. Представителю также понадобится доверенность.

В заявлении о переводе жилого помещения в нежилое необходимо указать причину перевода.

После передачи документов собственник объекта получит расписку, которая должна содержать дату и список представленных сведений. Поскольку госорган для проверки соответствия представленных данных производит межведомственный запрос, то расписка должна содержать перечень сведений, которые будут получены через такой запрос.

Несмотря на то, что статья 23 Жилищного кодекса содержит краткий список документов, а также указывает на право гражданина представить неполный их комплект, лучше собрать как можно больше сведений. Это позволит избежать затягивания процедуры и снизит риск получить отказ.

Так, дополнительно понадобиться собрать следующие сведения:

  1. Заключения пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, техническое заключение.
  2. Согласие соседей в случае смены статуса недвижимости в многоквартирном доме, протокол общего собрания собственников квартир. Вместе с протоколом представляются уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие получения этих уведомлений собственниками квартир или отправки уведомлений заказным письмом Если иной порядок не определен решением общего собрания жильцов, то представляется протокол (оригинал и копия. Также нужен лист регистрации участников собрания; решение собственников по вопросам, поставленным на обсуждение; список собственников-участников собрания с указанием данных о каждом из них; если присутствовали представители, доверенности, оформленные в соответствии с ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса (ч. 2, ст. 40, 44-48 ЖК РФ).
  3. Выписка из домовой книги как подтверждение того, что в квартире никто не прописан.

Список документов, перечисленный выше, может быть неокончательным или отличаться перечнем в зависимости от:

  • вида помещения (квартира, дом);
  • собственника объекта (физлицо, юрлицо, ИП).

В связи с этим рекомендуется перед сбором документов обратиться в Департамент управления имуществом и уточнить, какие сведения нужны и в каких инстанциях их следует собрать.

Какие госорганы решают вопрос о переводе жилой квартиры в нежилое помещение

Процедуру контролирует орган местного самоуправления, например:

  • администрация города;
  • администрация муниципального образования;
  • управление архитектуры и градостроительства и другие.

Во время подготовки документов потребуется обратиться в:

  • БТИ (Бюро технической инвентаризации);
  • Управление государственного пожарного надзора;
  • СЭС (санитарно-эпидемиологическую станцию);
  • ТСЖ (товарищество собственников жилья);
  • иные инстанции в соответствии с конкретным случаем.

Заявление необходимо подать по месту нахождения объекта в Департамент по управлению имуществом либо через МФЦ (многофункциональный центр).

Если заявитель обратился напрямую в орган, который занимается этим вопросом, то установленный срок для принятия решения о переводе объекта составляет 45 дней. Если документы поданы через МФЦ, срок начинается с момента передачи представленного пакета документов в учреждение, которое занимается такой процедурой (ст. 23 ЖК РФ).

Если госорган выявит, что объект требует проведения дополнительных работ, которые не были осуществлены, решение будет содержать требование об их проведении.

После выполнения требования госорган вынесет решение/заключение в виде акта приемочной комиссии. Акт приемочный комиссии — это постановление о переводе жилого помещения в нежилой фонд, документ дает основание на использование объекта в качестве нежилого.

После того как будет принято решение, госорган в течение 3 дней направит ответ заявителю, либо решение будет направлено в МФЦ (в зависимости от того, какой адрес указан в заявлении). Одновременно с этим госорган информирует о принятом решении собственников помещений, относящихся к объекту (ст. 23 ЖК РФ).

Следующий этап — обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и определения стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое.

Заключительный этап — подать заявление в регистрационный орган об учете изменений в ЕГРН на основании полученных документов.

За внесение изменений необходимо уплатить госпошлину:

Сколько в итоге будет стоить процедура перевода жилого помещения в нежилое, зависит от:

  • размера площади объекта,
  • необходимости выполнения дополнительных условий в соответствии с требованиями,
  • других факторов.

В каком случае госорган может отказать в переводе

Законодатель выделил основания, по которым госорган может отказаться осуществлять процедуру:

  • представлен неполный комплект документов, и при этом обязанность представлять сведения лежит на заявителе (ст. 26 ЖК РФ);
  • на межведомственный запрос получен ответ о недостаточности каких-либо сведений для осуществления процедуры. Отказ в этом случае допустим только, если госорган уведомил заявителя о выявленном факте и предложил представить недостающие документы, а собственник не передал запрошенные сведения в течение 15 дней;
  • документы поданы в ненадлежащий орган;
  • не соблюдены установленные правила проведения процедуры;
  • проект переустройства/перепланировки не соответствует законодательству РФ.

Документ-отказ должен содержать основания заключения с указанием на нарушения, которые допустил заявитель.

Жилищный кодекс не содержит запрета на повторное обращение на случай получения отказа. Законодатель указывает, что отказ может быть обжалован в суде. Таким образом, собственник недвижимости вправе провести процесс перевода повторно с учетом замечаний со стороны органа местного самоуправления (ст. 24 ЖК РФ).

Как оспорить отказ в переводе помещения из жилого в нежилое

Для того чтобы оспорить отказ, необходимо обратиться в суд с административным иском о признании решения госоргана незаконным.

Как показывает судебная практика, оспорить решение возможно, если на то есть основание. В случае если заявитель не представит полный комплект документов или допустит другие нарушения, госорган вынесет решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. В судебном порядке оспорить обоснованный отказ не удастся.

Примеры судебной практики, когда отказ был оспорен:

  1. Постановление АС Северо-Кавказского округа от 22.01.2018 № Ф08-10297/2017 по делу № А32-23827/2017. Организация обратилась с иском в суд о признании отказ незаконным. Учреждение в ответ на иск мотивировало отказ тем, что отсутствуют полномочия для принятия такого решения. Решение суда: требование удовлетворено, так как организация представила в уполномоченный орган все документы в соответствии с ЖК РФ.
  2. Постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.04.2018 № Ф04-999/2018 по делу № А03-11624/2017. Собственник квартиры подал иск о признании незаконным отказа в переводе недвижимости в нежилой фонд и потребовал обязать госорган выдать соответствующее заключение. Решение суда: требование удовлетворено. Заявление и техническое заключение содержат информацию, которая однозначно свидетельствует об использовании спорного помещения в качестве офисного, целевое назначение объекта соответствует виду разрешенного использования участка.

Примеры судебной практики, когда отказ оспорить не удалось:

  1. Определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 17.08.2018 № 18-КГ18-113. Владелец недвижимости обратился в суд с целью признать незаконным и отменить решение об отказе в переводе квартиры в нежилой фонд. Решение суда: в удовлетворении иска отказано. Отсутствуют доказательства согласия собственников квартир.
  2. Постановление АС Северо-Западного округа от 27.05.2019 № Ф07-3512/2019 по делу № А13-14144/2018. Предприниматель обратился в суд с целью признать незаконным постановление мэрии города об отказе в проведении процедуры перевода объекта в нежилой фонд. Решение суда: в удовлетворении требования отказано. Предприниматель не получил согласие от всех собственников на реконструкцию жилого помещения.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться как юрист
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.