Активировать демодоступ >>

Юрист компании

Реконструкция согласно нормам Градостроительного Кодекса РФ

  • 4 июня 2019
  • 367
Глава юридической компании Dls-lex
Опыт работы в сфере юриспруденции 21 год. Возглавляет собственную юридическую компанию Dls-lex, оказывающую юридические услуги бизнесу и частным лицам. Опыт собственных публикаций с 2012 года.

Если владельцу объекта капитального строительства нужно существенно переделать объект, следует руководствоваться правилами реконструкции, которые содержат Градостроительный кодекс и иные акты. Какие требования учесть и выполнить на практике.

    Какие нормы Градостроительного кодекса и других законов регулируют процесс реконструкции

    В силу изменений, внесенных в Градостроительный кодекс в августе 2018 года, под реконструкцией объектов капитального строительства (ОКС) законодатель понимает:

    • изменение параметров объекта, его составных частей – высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе производимую надстройку, перестройку, расширение объекта, а также
    • замену и /или восстановление несущих строительных конструкций объекта.

    Таким образом, реконструкция по своей природе является одним из видов градостроительной деятельности и представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) объект. Реконструкция объекта осуществляется в целях его усовершенствования и улучшения, максимального устранения физического и морального износа.

    Градостроительный Кодекс РФ (ГрК) и Федеральный закон № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» в редакции от 1 мая 2019 года являются основными правовыми актами, регламентирующими порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства на территории РФ. Также отдельные нормы права, касающиеся правильности осуществления процедуры реконструкции, содержатся:

    Следует обратить внимание, что порядок реконструкции объектов капитального строительства регулируется также следующими подзаконными актами:

    На уровне субъектов РФ и муниципальных образований принимаются самостоятельные нормативно-правовые акты, регулирующие процедуру реконструкции объектов недвижимости. Так, например, на территории Московской области принят закон № 124/2014-ОЗ, который устанавливает случаи, когда получение разрешения на реконструкцию не требуется.

    Проведенная с 2014 по 2017 год реформа перераспределения полномочий центра и органов местного самоуправления в области строительства и реконструкции объектов недвижимости привела к тому, что полномочия по оформлению разрешительной документации и контролю за проведением реконструкции объектов капитального строительства нежилых зданий полностью перешли от органов местного самоуправления к ведению министерств и ведомств на уровне субъектов РФ. Данное обстоятельство необходимо учитывать, готовясь к проведению реконструкции.

    При подготовке к реконструкции следует:

    • проанализировать все вышеупомянутые законодательные и подзаконные акты;
    • проверить, не относится ли актив к особо охраняемым объектам историко-культурного наследия. Данный факт зачастую делает невозможным получение разрешительной документации на реконструкцию.

    Какие требования добавили в закон об объектах культурного наследия

    Новой редакцией ФЗ «Об объектах культурного наследия…» вводится институт защитных зон объектов культурного наследия. Границы данных зон устанавливаются:

    • для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника;
    • для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;
    • для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля;
    • для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.

    Сведения о защитных зонах вносятся в ЕГРН.

    В границах защитной зоны запрещается реконструкция недвижимости, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением работ в отношении линейных объектов. Но запрет не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства в соответствии с разрешениями, выданными до 3 октября 2016 г., в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика.

    Чтобы обойти ограничения, застройщику проще провести капитальный ремонт или перепланировку объекта.

    Что учесть, если нужна реконструкция объекта недвижимости в историческом поселении 

    Если реконструкция объекта капитального строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, Застройщику необходимо оформить заключение о соответствии проектной документации:

    • предмету охраны исторического поселения;
    • требованиям к архитектурным решениям объектов, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории данного исторического поселения.

    Документ оформляют в органе исполнительной власти субъекта РФ, который обладает полномочиями по охране данного поселения.

    С какими проблемами сталкиваются застройщики

    За последние два года участились случаи отказов в выдаче разрешений на проведение реконструкции на основании несоответствия представленных документов разрешенному использованию земли.

    В случае, когда вид эксплуатации участка не соответствует виду использования объекта, эти два вида необходимо приводить в соответствие для создания единства участка и объекта недвижимости на нем.

    Так, определением ВС РФ от 13.05.2015 № 25-КГ15-2 установлено следующее:

    «Выводы нижестоящих судов о том, что реконструируемый объект капитального строительства имеет признаки самовольной постройки, не могут быть признаны законными. Они основаны только на фактах отсутствия у заявителя разрешения на реконструкцию здания и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции. Вместе с тем здание, другое строение, сооружение является самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке, либо возведено без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

    ВС РФ дополнительно учел:

    • целевое назначение земельного участка для реконструкции здания;
    • факт, что застройщик представил полный и надлежащий комплект документов, необходимый для получения разрешения на строительство;
    • отсутствие доказательств начала реконструкции с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Таким образом, сами по себе факты отсутствия разрешения на переустройство здания и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ не являются основаниями для признания постройки самовольной.

    Еще одна проблема, с которой сталкивается большинство застройщиков, это введение с 1 января 2017 года требования о сроке выдачи градостроительного плана земельного участка. Органы власти, которые осуществляют контроль в сфере строительства, заняли неоднозначную позицию.

    Так, на практике имеются случаи отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на перестройку. При этом причинами отказа являются превышение 3 лет с момента выдачи плана и отсутствие акта субъекта РФ об установлении срока переходного периода. Такая позиция является ошибочной в связи с тем, что новая норма предусматривает выдачу плана по другой форме, и ее действие не может распространяться на период до вступления нормы в силу. При этом субъект РФ в соответствии с п. 1 ст. 9 закона № 373-ФЗ «О введении в действие Градостроительного Кодекса» может установить срок действия ранее выданных планом в пределах от 3 до 8 лет с 1 января 2017 года. Большинство регионов воспользовалось своим правом и установило минимальный трехлетний срок действия старых планов, с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года.

    В каких случаях при согласовании реконструкции объектов капитального строительства в работах могут отказать

    Есть комплект документов, которые застройщик должен предоставить для проведения реконструкции. Вместе с тем, уже сложилась судебная практика по вопросу неправомерных запросов дополнительных документов от уполномоченных государственных органов, осуществляющих выдачу разрешений.

    Так, уполномоченный орган в течение 7 рабочих дней с момента получения заявления о выдаче разрешения должен рассмотреть его и вынести решение либо об удовлетворении запроса, либо об отказе с указанием причин.

    Закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения. Госорганы не разрешат реконструкцию, если отсутствуют необходимые документы. А также при несоответствии представленных документов:

    • требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи плана участка;
    • разрешенному использованию участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации;
    • требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенной реконструкции (п. 13 ст. 51 ГрК РФ).

    Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке (п. 14 ст. 51 ГрК РФ). Анализ судебной практики показывает, что весьма распространенной является ситуация, когда уполномоченные органы отказывают в выдаче разрешения, расширительно толкуя приведенные выше положения статьи 51 ГрК РФ. Они требуют дополнительного представления документов, не предусмотренных нормами (акты согласования работ по реконструкции с аэродромами и т. д.). Анализируя положения п. п. 1, 7, 11 и 13 ст. 51 ГрК РФ, суды делают вывод, что перечень оснований для отказа в выдаче разрешения является исчерпывающим. Суды отменяют соответствующие решения (решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.07.2015 по делу № А60-24733/2015, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.05.2016 по делу № А55-13170/2015).

    Кто вправе вести работы по реконструкции

    После положительного согласования процедуры реконструкции или параллельно с данным согласованием застройщику необходимо привлекать к работе только тех лиц, которые, в силу изменений, внесенных в 2019 году в Градостроительный кодекс, имеют право осуществлять реконструкцию объектов капитального строительства.

    Работы по договорам о подобной реконструкции, должны выполняться только ИП или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области реконструкции объектов капитального строительства.

    При этом ИП или юридическое лицо, не являющиеся членами таких СРО, могут выполнять работы по договорам строительного подряда в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает 3 млн руб.

    Все работы по реконструкции уполномоченное лицо обязано осуществлять в соответствии с:

    • заданием застройщика;
    • положениями проектной документации;
    • требованиями к реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи плана участка, представленного для получения разрешения на работы;
    • требованиями технических регламентов.

    Такое лицо обязано:

    • обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды;
    • устранять выявленные недостатки и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении;
    • обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

    Так, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.12.2018 № по делу № А46-6369/2018 суд удовлетворил требования главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы субъекта РФ о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ. Как следует из материалов дела, общество осуществляет функции генерального подрядчика на объекте капитального строительства. Согласно ч. 3, 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицом, осуществляющим строительство, может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда. Лицо, осуществляющее строительство, обязано, в числе прочего, обеспечивать устранение выявленных недостатков. Между тем управлением в ходе проверки строительства объекта выявлены нарушения проектной документации, допущенные при строительстве. При этом доказательств, подтверждающих факт исполнения спорных пунктов предписания, обществом ни управлению, ни суду представлено не было.

    Есть объекты, в отношении которых предусмотрены:

    • экспертиза проектной документации (ст. 49 ГрК);
    • государственный строительный надзор.

    Например, это все крупные имущественные комплексы, нежилые объекты капитального строительства площадью более 1500 кв. м, с этажностью свыше 2 этажей и т. д. В случае, если застройщик осуществляет реконструкцию такого объекта капитального строительства, он должен не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ направить в уполномоченные надзорные органы извещение о начале таких работ. К документу необходимо приложить:

    • копию разрешения на работы;
    • проектную документацию в полном объеме;
    • копию документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;
    • общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;
    • положительное заключение экспертизы проектной документации.

    Застройщик в силу действующего законодательства может не предоставлять данные документы. В этом случае органам надзора следует самостоятельно запрашивать их. Но на практике непредоставление грозит максимальным увеличением сроков рассмотрения документов и, как следствие, затормозит процедуру реконструкции.

    Также застройщику следует учесть, что если в ходе реконструкции выявили необходимость в отклонении параметров объекта капитального строительства от проектной документации, дальнейшие работы возможны только на основании вновь утвержденной проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений.

    Таким образом, в связи с постоянно меняющимися законодательными и подзаконными актами в области реконструкции объекта капитального строительства, еще до начала работ перед застройщиком ставятся объемные, долгосрочные задачи, которые заключаются как в проверке своего объекта на возможность проведения реконструкции, так и в переговорах с представителями компетентных государственных и технических органов.

    logo
    Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

    Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

    Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    Я тут впервые
    или войти через соцсети
    Зарегистрироваться как юрист
    ×
    Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

    Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    Я тут впервые
    скачать файл и получить подарок
    Зарегистрироваться
    ×
    Скорее получите документ!

    Этот документ доступен только юристам, который зарегистрированы на law.ru. Введите свой логин и пароль, или пройдите короткую регистрацию.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    Я тут впервые
    или войти через соцсети
    Получить документ
    ×
    Стоп, снято!

    Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    Я тут впервые
    Это займет всего минуту
    Зарегистрироваться
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.