Премия «Юрист года — 2019»

Юрист компании

Раздел земельного участка и нежилого здания как объектов недвижимого имущества

29 апреля 2019
844
Средний балл: 0 из 5
Глава юридической компании Dls-lex
Опыт работы в сфере юриспруденции 21 год. Возглавляет собственную юридическую компанию Dls-lex, оказывающую юридические услуги бизнесу и частным лицам. Опыт собственных публикаций с 2012 года.

Для раздела одного объекта недвижимости на самостоятельные не существует единой процедуры: земельные участки разделяют по одним правилам, здания, в том числе нежилые, по другим. Компании, которая владеет участком или зданием, перед разделом необходимо свериться с установленными правилами, собрать документы и выполнить другие требования.

Что нужно учесть при разделении:

Действующее российское гражданское законодательство под объектом недвижимости понимает то, что прочно связано с землей, а именно объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. К ним законодательство относит:

  • земельные участки, участки недр;
  • сооружения, объекты незавершенного строительства;
  • подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
  • жилые и нежилые помещения.

В связи с прошедшей в РФ в 2016 году реформой института объекта недвижимости с 1 января 2017 года к недвижимому имуществу относятся также части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Поскольку объекты недвижимого имущества являются объектами гражданских прав, они могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства. Также в соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними и участник такой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

На практике очень часто возникает необходимость в надлежащем разделе объекта недвижимости, в связи, например, с:

  • выделом доли в общем бизнеса одним из партнеров,
  • наследованием частей объекта недвижимости,
  • разводом супругов и разделом имущества.

Что нужно для раздела земельного участка

В соответствии с земельным законодательством под разделом земельного участка понимается совокупность действий, в результате которых из одного образуются два и более участков. Земельный участок можно разделить на основании:

  • решения единственного правообладателя,
  • соглашения о разделе земельного участка при наличии согласия всех его собственников,
  • по решению суда.

На практике процедура раздела земельного участка на вновь образованные состоит из следующих этапов:

  1. Подготовка решения/соглашения о разделе земельного участка.
  2. Раздел земельного участка в натуре. Данный этап осуществляет компетентная землеустроительная организация.
  3. Регистрация права собственности на вновь образованные земельные участки в уполномоченном государственном органе.

Как правило, первые два этапа осуществляются одновременно.

Собственнику настоятельно рекомендуется проверить, не входит ли подлежащий разделу земельный участок в состав территорий с особо охраняемыми природными зонами и/или в состав территорий с особыми условиями использования земельных участков. В случае обнаружения данных фактов процедуру раздела необходимо согласовывать с уполномоченными государственными органами.

Также, в случае наличия на территории земельного участка линейного объекта (например, газопровода), последний необходимо оформить как самостоятельный объект недвижимости и при разделе земельного участка учесть данный факт, с обязательным обозначением охранных зон.

Необходимо учитывать, что вновь образованные земельные участки должны отвечать требованиям законодательства, в частности, требованию о предельных допустимых размерах. Предельные (максимальные и минимальные) размеры участков определяются:

  • градостроительными регламентами городских округов и муниципальных образований
  • земельным законодательством (в отношении участков, на которые действие регламентов не распространяется).

Если новые участки будут меньше или больше допустимого, первичный участок разделить нельзя.     

Так, апелляционным определением от 23 сентября 2015 г. по делу № 33-22933/15 судом было установлено следующее.

П. обратилась в суд с иском к Ф. о разделе в натуре земельного участка общей площадью 900 кв. м. Требования мотивированы тем, что П. и ответчику принадлежит в равных долях по 1/2 доли каждому вышеуказанный земельный участок, с ответчиком стали возникать споры по пользованию участком.

П. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ф. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 27 марта 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным решением, П. обжалует его и просит в апелляционной жалобе решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда. Решение вынесли в соответствии с нормами материального права.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, земельный участок площадью 900 кв. м принадлежит на праве собственности владельцам Ф. и П., по 1/2 доли каждому, на основании договора дарения.

Определением суда от 20.01.2015 по делу назначена землеустроительная экспертиза. Задача экспертов – выяснить, возможен ли раздел спорного земельного участка.

Согласно заключению экспертизы по результатам геодезической съемки и камеральной обработке данных:

  • площадь участка по фактическим границам составляет 938 кв. м;
  • участок относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования «Индивидуальное дачное строительство».

Если основной участок разделить на два равных согласно величине долей собственников в праве собственности, площадь каждого нового участка составит 450 кв. м. В этом случае образуемые при разделе земельные участки не будут соответствовать минимальному размеру участка для дачного строительства - 0,06 га. В связи с этим раздел земельного участка невозможен.

После разделения у каждого нового земельного участка должен быть доступ к дороге

На практике участились случаи, когда собственник осуществляет раздел принадлежащего ему земельного участка на вновь образованные для последующей их продажи, а впоследствии оказывается, что один из новых участков не обеспечен доступом к землям общего пользования. Собственники такого объекта нередко обращаются с требованиями к владельцам смежных участков об установлении сервитута.

Судебная практика исходит из того, что при разделе земельного участка надлежащий собственник обязан предусмотреть проезд к вновь образованным участкам. Соответственно, покупателю надлежит восстанавливать нарушенное право посредством заявления соответствующего иска к продавцу. Рассмотрим объемный, но вместе с тем весьма показательный пример по данному вопросу.

В постановлении Президиума Московского областного суда № 678 от 17 декабря 2014 года было установлено следующее.

М. обратился в суд с иском к СНТ об установлении сервитута на земельный участок шириной 3,5 м площадью 658 кв. м в определенных границах.

В обоснование заявленного требования ссылался на то, что иного доступа к принадлежащему ему на праве собственности земельному участку не имеется.

Представители ответчика против иска возражали.

Решением Одинцовского городского суда в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда отменено, по делу вынесено новое решение, которым иск удовлетворен.

В кассационной жалобе представителем ответчика ставится вопрос об отмене апелляционного определения как принятого с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

По запросу судьи дело истребовано в кассационную инстанцию Московского областного суда и определением судьи Московского областного суда с кассационной жалобой передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, находит апелляционное определение подлежащим отмене, поскольку судом апелляционной инстанции были допущены существенные нарушения. Они выразились в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, М. по договору купли-продажи приобрел у С. земельный участок площадью 1218 кв. м. Данный участок имеет смежную границу с землями СНТ.

Проведенной по делу землеустроительной экспертизой установлено, что истец не имеет прохода и проезда к своему участку. Экспертом предложен вариант установления сервитута через земли общего пользования садоводческого товарищества. По данному варианту обременению подлежит участок площадью 658 кв. м и шириной 3,5 м.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что М. не представил доказательств об отсутствии иной возможности установить проезд к своему участку, в том числе со стороны других землепользователей.

Судебная коллегия, отменяя решение суда и удовлетворяя иск, пришла к выводу, что препятствий для установления сервитута по варианту, предложенному экспертом, не имеется.

Между тем названный вывод судебной коллегии сделан без учета всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, и не отвечает требованиям действующего законодательства.

В соответствии с действующим законодательством собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в общем порядке регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что приобретенный М. земельный участок был сформирован при разделе земельного участка большей площади, принадлежавшего С. В собственности последней остались смежные участки.

Суд пришел к выводу, что при разделе земельного участка С. была обязана предусмотреть проезд к вновь образованным участкам. М. не лишен возможности восстановить свое нарушенное право на пользование земельным участком путем заявления соответствующего иска к продавцу.

При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Признав вывод суда ошибочным, судебная коллегия не указала, в чем заключается неправильное применение судом норм материального права. Мотивы, опровергающие выводы суда первой инстанции в апелляционном определении, не приведены.

Между тем в соответствии с частью 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (часть 5 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ).

В силу части 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Законодатель, придавая особую значимость наличию коммуникаций для жизнеобеспечения владельцев земельных участков, в пункте 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ установил специальное правило. Если по инициативе правообладателей осуществляется разделение одного земельного участка на несколько, обязательным условием такого разделения является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Названные правовые положения судебной коллегией не учтены. Вопрос о возможности обустройства подъезда к участку истца, минуя земли СНТ, не исследовался, тогда как данное обстоятельство является юридически значимым по делу. На эти обстоятельства обращено внимание заявителя кассационной жалобы.

По утверждению заявителя жалобы, обременение в пользу истца сервитутом земель общего пользования СНТ:

  • затронет интересы значительного количества землепользователей,
  • повлечет снос детской площадки и дополнительные расходы членов садоводческого товарищества.

Данные о невозможности обустройства истцом проезда со стороны участков, ранее наряду с его участком входивших в единый земельный участок С., в деле отсутствуют. На изучение эксперту названный вопрос судом не ставился.

Принимая во внимание, что допущенные судебной коллегией нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, апелляционное определение подлежит отмене, а дело направлению на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум постановил: апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

В чем особенности раздела нежилого здания

Правообладателю, которому понадобился раздел здания, необходимо знать: в соответствии с действующим законодательством при таком разделе образуются не части зданий, это основное заблуждение собственников, а отдельные помещения.

Невозможность раздела здания на части обусловлена, прежде всего, положениями гражданского и градостроительного законодательства, в силу которых при разделе здания формируются помещения как части объема здания или сооружения, имеющие определенное назначение и ограниченные строительными конструкциями.

При разделе здания на помещения необходимо четко придерживаться требованиям ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, следует понимать, что помещение всегда является составным элементом здания и не может существовать без самого здания.

Образование новых помещений в пределах одного здания происходит по решению собственника. В случае наличия множественности собственников, такое решение должны выразить все правообладатели объекта недвижимости.

На основании данного решения специализированные организации проводят работы по разделу здания. Итоги работ оформляются актом, положения которого отражаются в основном документе необходимом для раздела, техническом плане. Технический план готовится для каждого отдельного помещения.

После подготовки надлежащих технических планов необходимо обратиться в уполномоченный государственный орган на постановки помещений на кадастровый учет и регистрации права на вновь образованные помещения.

С1 января 2019 года собственникам зданий, помещений, разрешено передавать в аренду помещение, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для этого к договору аренды необходимо приложить схему выдела этого помещения в натуре либо указать его характеристики в приложении к договору, технический план на данному помещению, и поставить его на кадастровый учет в уполномоченном государственном органе.

В сложившейся правоприменительной практике РФ существует единство земельного участка и объекта недвижимости на нем. Поэтому, если здание расположено на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанном здании принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение названного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор об аренде земли заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

ГК не содержит подобных требований, но земельное законодательство требует, чтобы договор, заключаемый в указанных случаях, являлся договором с множественностью лиц на стороне арендатора.

При разделе объекта недвижимости земля под ним может оказаться в долевой собственности контрагентов по сделке

В соответствии Обзором судебной практики (утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2018), если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании. 

Общество является собственником земельного участка. В 2002 году приобрело по договорам купли-продажи нежилые помещения в здании, расположенном на данном земельном участке. В договоре передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено, стороны согласовали, что:

  • условия землепользования определяются в соответствии с действующим законодательством РФ,
  • права на земельный участок регулируются ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к компании о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережения арендной платы за пользование земельным участком под принадлежащими компании помещениями в здании.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Арбитражный суд округа постановлением отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Судебная коллегия ВС РФ отменила решение суда первой инстанции и постановление арбитражного суда округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

До принятия Федерального закона от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ положениями ст. 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка – не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.

В силу действующего законодательства и условий договоров купли-продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные истцом помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно. Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

При этом в силу п. 2 ст. 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости, установленная в них цена помещений в здании включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.

Суд округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что по спорным договорам купли-продажи покупателю передавались нежилые помещения, то есть часть здания, а не отдельно стоящее здание, и посчитал, что, по смыслу подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в таком случае при отчуждении части здания не требуется одновременного отчуждения земельного участка, занятого зданием. Возможность перехода к приобретателю части здания доли в праве собственности на земельный участок указанным пунктом в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи, не предусматривалась.

Судебная коллегия считает, что суд округа неправильно применил к спорным правоотношениям названную норму. Она не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку этим пунктом урегулированы иные случаи – возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования. В таких случаях по ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Зачастую собственнику помещения в здании необходимо разделить само помещение. В таком случае требуется осуществление такого юридически значимого действия, как реконструкция. Особенности процедуры требуют специального рассмотрения.

 

logo
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться как юрист
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.