17 готовых образцов претензий на все случаи жизни >>
Юрист компании

Как подготовить предварительный договор купли-продажи недвижимости

  • 5 марта 2019
  • 127

Компания планирует приобрести здание, помещение или иной аналогичный объект. Чтобы не упустить выгодный вариант, можно заключить с собственником предварительный договор купли-продажи недвижимости. Однако у такого договора есть свои рискованные стороны.

Договор о намерениях заключить сделку купли-продажи недвижимости проще составить по образцу

Когда речь заходит о предварительном договоре в отношении здания или помещения, возникает множество вопросов, например:

  • как не спутать его с договором купли-продажи будущей вещи,
  • что можно или нельзя включать в текст,
  • подлежит предварительный договор купли-продажи недвижимости регистрации в Росреестре.

Рассмотрим, как закон и суды регулируют правоотношения.

Вариант предварительного договора о купле-продаже недвижимости

Скачать договоры, выгодные покупателю и продавцу

Такой договор относится к соглашениям, в которых стороны отражают намерения в будущем заключить основной договор на оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). При этом в ГК РФ нет норм, которые отдельно регулируют заключение предварительного договора в рамках сделки по купле-продаже недвижимости. Это связано с тем, что соглашения могут отличаться в зависимости от конкретного объекта. К примеру, речь может идти о земельном участке, квартире, машиноместе или ином объекте.

Регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется (Обзор ВС РФ, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 08.12.2010).

Как отличить договор о намерениях и договор о покупке будущей вещи

Если стороны нечетко пропишут условия, есть риск квалификации предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости как договора долевого участия (определение ВС РФ от 18.12.2018 № 18-КГ18-191).

Оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимости сделает из предварительного договора соглашение о приобретении будущей вещи. ВАС разъяснил: если стороны согласовали оплату по такому договору, его нужно квалифицировать по нормам ГК РФ о купле-продаже. Такое соглашение суды считают договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Чтобы избежать переквалификации, воспользуйтесь иными способами обеспечения обязательств. Можно заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости с задатком (ст. 329 ГК РФ). Суды признают такой способ правомерным (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6).

Разница между предварительным договором и соглашением купли-продажи будущей вещи в их природе. На основании первого варианта договора не возникают права и обязанности непосредственно в отношении предмета основной сделки – объекта недвижимости. Суды считают, что его заключение не дает право требовать от продавца передать ему объект, который указан в условиях. Не возникают из предварительного соглашения вещные права на недвижимость (определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).

Чтобы суд не переквалифицировал предварительное соглашение в соглашение о покупке будущей вещи, не прописывайте обязанности сторон исполнить обязательства по основному договору. Статья 429 ГК определяет одну обязанность на этапе предварительного соглашения – заключить в будущем основной договор.

Какие существенные условия нужно согласовать в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Существенное условие любого договора – его предмет (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Предмет договора о намерениях купли-продажи недвижимости – заключение сделки в будущем (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Сформулируйте намерение подписать соглашение так, чтобы воля сторон не могла толковаться иначе (определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21). Для этого нужно знать, какой будет предмет основного договора, и указать его в предварительном. В этом случае покупатель, который исполнит свои обязательства, вправе требовать объект и признания его права (определение ВС РФ от 30.01.2019 № 305-ЭС17-19702 по делу № А41-60101/2013).

Если стороны не пропишут условия основного соглашения, предварительное будет считаться незаключенным (апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 16.10.2017 № 33-20286/2017 по делу № 2-2081/2017, № 33-20278/2017 по делу № 2-3246/2017).

Так, суд отказал в иске и признал договор незаключенным. Стороны договаривались о купле-продаже доли в объекте, которая на момент разрешения спора не была определена. Получается, что объекта нет, отсутствуют основания удовлетворить иск о признании права собственности (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.07.2017 № 33-14099/2017 по делу № 2-565/2017).

Какие есть возможности расторжения, если сторона не может исполнить предварительный договор купли-продажи недвижимости

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит разными способами:

  • стороны могут подписать соглашение;
  • заинтересованный участник может обратиться в суд (апелляционное определение Свердловского областного суда от 02.11.2017 по делу № 33-18199/2017).

Также закон определяет, что обязательства по договору прекращаются, если до окончания срока для подписания основного соглашения стороны не направят предложение его заключить (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Учтите риски по сделке

Когда стороны заключают такой договор, возможны риски. Рискует покупатель, который внес оплату. Например, он может не получить имущество, которое планировал приобрести, если продавец окажется банкротом.

Чтобы контрагент исполнил обязательства, можно обратиться в суд.

Так, заявитель обратился с иском. Он потребовал обязать ответчиков исполнить обязательства по предварительному договору о купле-продаже недвижимости (квартиры), то есть:

  • заключить основной договор,
  • передать объект в собственность истца по акту приема-передачи,
  • зарегистрировать переход права собственности.

Суд посчитал требования истца правомерными. Заявитель внес средства, а ответчик уклонялся от регистрации перехода права. В такой ситуации истец вправе требовать регистрации и передачи спорного объекта (п. 3 ст. 551, п. 3 ст. 487 ГК РФ). Суд отклонил доводы ответчика о том, что последний направил уведомление о расторжении первоначального договора и готов вернуть денежные средства. Доказательств перечисления средств продавец не предоставил. Суд удовлетворил требование истца (постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.05.2018 № Ф08-3448/2018 по делу № А32-5670/2017).

Предварительный договор, который не исполнялся, суд может признать ничтожным.

Например, заявитель потребовал признать ничтожной сделку о приобретении нежилого здания. Стороны одновременно заключили договор купли-продажи и предварительный договор. Второй договор они условились исполнить после исполнения обязательств по кредитному договору. Таким образом, они закрепили право обратного выкупа и соглашения носили обеспечительный характер. Штраф за неисполнение предварительного соглашения установили в размере 302 млн 310 тыс. руб. Суд пришел к выводу, что указанная сумма отражает действительную стоимость недвижимости, а также свидетельствует о занижении продажной цены имущества в обоих договорах.

Стороны не исполнили договор купли-продажи. Владельцем по-прежнему оставался продавец. Получается, что стороны подразумевали договор залога недвижимости (ипотеку). Учитывая обстоятельства, ее цель – обеспечить исполнение обязательств по кредитному договору. Суд посчитал, что стороны не намеревались исполнять сделки, даже если бы наступили обстоятельства, на случай которых предоставлялось обеспечение. Стороны спорных договоров ставили иные цели. Суд признал сделки притворными (постановление АС Центрального округа от 08.08.2018 № Ф10-2816/2018 по делу № А83-6968/2017).

Есть риск споров о задатке. Часто возникают вопросы о взыскании задатка (апелляционное определение Нижегородского областного суда от 18.04.2017 по делу № 33-4266/2017). Взыскать сумму возможно, если суд установит вину оппонента в незаключении основного договора.

Так, заявитель потребовал вернуть невыплаченную часть двойного задатка по предварительному договору купли-продажи и аренды объектов недвижимости. Оппонент не согласился с требованием. Он считал, что соглашение прекратило свое действие. Стороны не заключили основное соглашение в срок, который согласовали в первоначальном. При этом спорное соглашение не предусматривало обязанность направить предложение заключить основной договор. Ответчик взял на себя обязательства сформировать участок и зарегистрировать его. Однако продал участок иному покупателю по более высокой цене и только после этого возвратил задаток истцу. Суд признал поведение ответчика неправомерным (постановление АС Северо-Западного округа от 05.06.2017 № Ф07-4411/2017 по делу № А05-8503/2016).

Вложенные файлы

Доступно только авторизованным пользователям
  • Предварительный договор купли-продажи недвижимости, выгодный продавцу.doc

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться как юрист
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.