Специальные цены на подписку в феврале >>
Юрист компании

Что делать юристу для проверки документов на недвижимость компании

  • 5 февраля 2019
  • 158
Глава юридической компании Dls-lex
Опыт работы в сфере юриспруденции 21 год. Возглавляет собственную юридическую компанию Dls-lex, оказывающую юридические услуги бизнесу и частным лицам. Опыт собственных публикаций с 2012 года.

«Дорожная карта» по проверке документов на недвижимость компании. Читайте рекомендации специалиста о том, какие шаги предпринять для аудита документации по зданиям, помещениям и участкам земли.

Организация владеет на праве собственности, аренды или на вещном праве большим «пулом» активов: земельных участков и объектов недвижимости. Для оптимизации работы с любым активом и экономии времени всех специалистов, работающих с данными по активу, рекомендуется следовать некой «дорожной карте», выполнить все шаги.

Шаг 1. Убедитесь, что правоустанавливающие документы не содержат ошибок

Работа с любым активом начинается с юридического анализа (due diligence) правоустанавливающей документации (ПУД) на объект недвижимости. Прежде всего, необходимо проверить наличие:

  • свидетельства о праве собственности на объект недвижимости,
  • выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимой имущество или Единого государственного реестра недвижимости;
  • договора аренды/субаренды;
  • иных основных правоустанавливающих документов.

Все вышеперечисленные документы должны хранится в оригиналах. В случае, если оригинал документа отсутствует, его дубликат необходимо заказать в архивном отделе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления.

Если в основных сведениях об объекте недвижимости содержатся ошибки, их необходимо устранять. Данные об изменении адреса местонахождения, наименования компании, паспортных данных владельца вносятся путем устранения технической ошибки на основании обращения в территориальное управление Росреестра или посредством сервиса «Мои документы».

Шаг 2. Проверьте документы на соответствие кадастровым выпискам

Переходим к анализу основных характеристик объекта. Сведения, содержащиеся в ПУД, должны совпадать со сведениями, указанными:

  • в кадастровых выписках на объект недвижимости,
  • в технических планах,
  • в технических паспортах.

В случае отсутствия вышеперечисленных документов их необходимо заказать в уполномоченных органах власти.

При обнаружении ошибок в сведениях о площадях, этажности, наименовании объекта, виде разрешенного использования и категории объекта необходимо обратиться к компетентным техническим специалистам и специалистам в области кадастрового учета для устранения имеющихся противоречий.

Шаг 3. Проверьте регистрацию договоров о временном использовании объекта

Работаем с договорами аренды (субаренды). В случае, если правоустанавливающим документом на объект недвижимости является договор аренды/субаренды, необходимо проверить надлежащую регистрацию данной документации. На практике часто встречаются казусы, когда сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, заключаются в простой письменной форме. Дополнительно необходимо:

  • обратить внимание, не истек ли срок действия договора;
  • перезаключить его, если это требуется.

Шаг 4. Закажите справки по недвижимости для определения налога

В начале года в компетентном государственном органе нужно заказать справки об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это требуется для определения налогооблагаемой базы. В случае необходимости продумайте вариант оптимизации кадастровой стоимости земельного участка или объекта недвижимости путем ее оспаривания в порядке, установленной действующим законодательством.

Шаг 5. Сформируйте таблицу с данными

Для наглядности все полученные из вышеуказанных документов сведения занесите в сводную таблицу. Создайте ее в любом текстовом редакторе. Для удобства несоответствующие настоящему положению вещей сведения выделите красным цветом. После получения исправлений красную заливку убирайте.

Лучше вести две таблицы: в одной отражать сведения по земельным участкам, в другой – по объектам недвижимости. Создайте к каждой таблице реестр актуальных вопросов, где будут отражены все юридически значимые действия по работе с активами.

Сводную таблицу могут использовать все структурные подразделения компании, включая руководство, юридическую службу, бухгалтерию, каждая для своих целей:

  1. Юристу данная таблица упростит работу по заключению сделок.
  2. Бухгалтерии поможет в оптимизации налогооблагаемой базы.
  3. Руководство будет понимать, как более рентабельно использовать тот и иной актив путем возможных изменений основных характеристик объекта. Например, в целях экономической целесообразности примет решение о реконструкции объекта или об изменении вида использования участка.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.