Продлим подписку бесплатно >>
Юрист компании

На какие нормы опираться при заключении договора купли-продажи гаража

  • 10 декабря 2018
  • 119

Компании может понадобиться приобрести гараж у другой организации или у физического лица. Как подготовить договор купли-продажи и оформить сделку, зависит от того, кто будет контрагентом, и характеристик самого гаража.

Условия сделки, предмет которой – купля-продажа гаража, зависят от:

  • характер объекта (капитальное или некапитальное строение);
  • контрагентов (сделку совершают организации или граждане);
  • норм закона (правила для сделок между компаниями и физлицами отличаются).

 

Используйте образец договора на гараж, если готовите сделку по купле-продаже

Гараж может быть капитальным или некапитальным строением. К некапитальным относятся, например, известные в 90-х «ракушки». Если такой гараж – объект сделки, воспользуйтесь нормами о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). Регистрировать такой договор не нужно. Укажите:

  • характеристики объекта;
  • сроки его передачи продавцом и оплаты покупателем;
  • порядок-сдачи приемки по акту.

Если компания, которая продает гараж, осуществляет его сборку и доставку, составьте смешанный договор. Определите порядок выполнения работ.

Договор купли-продажи гаража можно:

  • составить самостоятельно;
  • оформить при помощи нотариуса;
  • заключить по типовому образцу.

Такой образец можно использовать в 2019 году. Добавьте в шаблон нужные вам условия и пункты.

Законодатель не предписывает заключать договор в соответствии с какой-либо типовой формой. Правила оформления таких сделок аналогичны купле-продажи иных объектов. Также на 2019 год не существует утвержденного типового бланка для договора купли-продажи гаража между физическими лицами. Соглашение составляют в свободной форме.

Когда стороны заключают соглашение о купле-продаже гаража, который относится к капитальным строениям, потребуется государственная регистрация (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Соберите пакет документов (ст. 21 закона № 218-ФЗ). Понадобятся:

  • не менее двух подлинников соглашения,
  • документ об оплате госпошлины.

Предоставлять документ об оплате сбора не требуется, но его подача ускорит процедуру и сократит количество вопросов и сложностей. Так, Росреестр при наличии документа об оплате может не обращаться за проверкой внесения средств в ГИС ГМП.

Перед заключением договора купли-продажи гаража убедитесь, что у физического лица нет долгов

Когда сторона сделки — физлицо, нужно внимательно ознакомиться с условиями. Компанию проще проверить, поскольку есть единая картотека арбитражных судов, Федресурс и другие источники. Проявить должную осмотрительность в отношении продавца-гражданина сложнее. Причем есть ситуации, когда необходима сделка именно с таким контрагентом:

  • он может продавать гараж по подходящей цене,
  • покупателю требуется конкретный объект и т. д.

Если вы планируете купить гараж у физлица, обязательно проверьте:

  • обременения объекта в ЕГРН,
  • данные по продавцу на сайте ФССП.

 

Проверьте условия о переходе права собственности, расходах и другие

Недобросовестный продавец постарается возложить все затраты и действия на покупателя. В этом случае будет трудно отстоять свои права.

Пример «опасных условий»:

«Покупатель приобретает право собственности на гараж после государственной регистрации перехода права собственности.
Покупатель несет все расходы, связанные с оформлением и государственной регистрацией настоящего договора.
Настоящий договор купли-продажи гаража является одновременно актом приема-передачи».

При такой формулировке участие продавца в сделке минимальное. Если подписать такой документ до осмотра объекта, предъявить претензии будет сложно.

Если продавец не имел прав распоряжаться объектом, сложности возникнут у покупателя.

Например, приборетатель обратился в суд с административным иском. Он потребовал Росреестр произвести государственную регистрацию перехода права собственности, поскольку многофункциональный центр выдал отказ. Суд не удовлетворил иск, поскольку не было доказательств прав продавца на спорный объект. Последний не обладал полномочиями распоряжаться зданием (апелляционное определение Челябинского областного суда от 22.01.2018 по делу № 11-1659/2018).

Статус ИП покупателя не влияет на оформление. Он регистрирует недвижимость и платит налоги как физическое лицо (ст. 400 НК РФ, п. 50 Правил, утв. приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943).

Особенности правового регулирования сделки зависят от статуса ее участников

Если покупатель — гражданин, а не организация, применяют положения закона о защите прав потребителя (постановление Президиума Московского областного суда от 25.10.2017 № 568 по делу 3 44г-292/2017). Недобросовестному продавцу нарушение обязанности грозит дополнительными расходами. Он обязан оплатить штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя, если вовремя не передаст объект или будет уклоняться от выполнения обязательств (п. 6 ст. 13 закона от 07.02.1992 № 2300-1).

Разница также возникнет при оплате госпошлины, когда речь идет об объекте недвижимости. Для физических лиц, которые оформляют право на объект, ее размер составляет 2 000 рублей; для организаций - 22 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Проверьте контрагента перед сделкой

Если в отношении продавца ввели процедуру банкротства или возбудили исполнительное производство, есть риски. Покупатель, который не успеет оформить право собственности, может потерять объект. Проверьте продавца по базе ФССП, судебной картотеке и другими способами. В противном случае право придется доказывать в суде. Может возникнуть ситуация, когда покупатель получит гараж и понесет расходы, а документы оформить не успеет. В этом случае можно потерять объект.

Например, приобретатель не смог снять арест с гаража. Он столкнулся со сложностями, когда обратился за регистрацией права. Оказалось, что в отношении продавца возбуждено исполнительное производство. Несмотря на это, он продал гаражный бокс. В такой ситуации оформление договора купли-продажи не свидетельствует о переходе права собственности (апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 23.05.2014 по делу № 33-3029/2014).

Убедитесь, что приобретаемый объект – недвижимость

Прежде чем подписывать соглашение и проводить оплату, проверьте документы и запись в Росреестре. Если гараж – самовольная постройка, то можно остаться без средств и объекта. Лицо, которое возвело объект незаконно, не вправе его реализовать под видом недвижимости (апелляционные определения ВС Удмуртской Республики от 25.09.2017 по делу № 33-4558/2017, Московского городского суда от 28.09.2017 по делу № 33-39806/2017). Суд обяжет снести постройку (апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2018 по делу № 33-24711/2018). Истребовать уплаченные средства не получится, если покупатель знал о характере постройки (апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2018 по делу № 33-12391/2018).

Перед заключением договора купли-продажи гаража узнайте, что с земельным участком

Когда покупатель согласовывает договор купли продажи гаража, целесообразно проверить права на землю. Продавец должен обладать документами, которые подтверждают его право собственности, аренду или другие правомочия.

Нужно учитывать принцип единства судьбы участков и прочно связанных с ними объектов. Его смысл заключается в том, что все прочно связанные с землей объекты следуют ее судьбе (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Недобросовестные лица используют это положение, чтобы оформить документы на участок. Запись из реестра можно исключить, если доказать отсутствие права.

Например, заявитель обратилась с требованием к Администрации городского поселения и другому лицу. Она требовала признать недействительным договор купли-продажи участка ответчику-физлицу. Он приобрел землю, когда выиграл суд. Первая инстанция посчитала, что лицо непрерывно и добросовестно владеет гаражом. Позже вышестоящая инстанция отменила указанный акт, но гражданин успел выкупить землю под объектом. В результате права истца нарушены. Гараж и участок под ним невозможно включить в наследственную массу, поскольку они находятся в собственности ответчика. Поскольку отсутствие права ответчика подтверждает судебный акт по другому делу, договор купли-продажи является недействительным (ст. 168 ГК РФ). Суд удовлетворил иск (апелляционное определение Ростовского областного суда от 29.06.2017 по делу № 33-10861/2017).

Если земельный участок принадлежит продавцу гаража, собственник вправе заключить договор купли-продажи на оба объекта. Но оформление гаража в собственность не поможет зарегистрировать права на участок, если речь идет о некапитальном строении. В другом деле прокурор потребовал признать незаконным постановление администрации, договор аренды земельного участка и купли-продажи, прекратить права собственности, исключить сведения о регистрации права на объекты недвижимого имущества. Спорная постройка не относилась к объектам, которые прочно связаны с землей. Гараж был сооружением контейнерного типа, что не позволяло оформить его как объект недвижимости (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 29.05.2017 по делу № 33-6816/2017).

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.