text
Юрист компании

Срок исковой давности по коммунальным платежам: как арендодателю не упустить время для защиты права

  • 21 мая 2018
  • 210

Компания сдает в аренду здание или помещения. Если арендатор не вносит средства по коммунальным платежам, нужно успеть взыскать их до окончания срока исковой давности. Учитывайте условия договора с контрагентом.

Компании, которые владеют помещениями на праве собственности или аренды, несут коммунальные расходы. Недобросовестная сторона нередко задерживает оплату. Рассмотрим, сколько времени есть у получателя коммунальных платежей, чтобы их взыскать, и как быть, если есть опасность неудовлетворения иска по причине пропуска срока исковой давности.

Под коммунальными услугами подразумевают три вида платежей: за воду, электроэнергию, вывоз мусора (в отдельных случаях, компании также платят за газ). Вопрос оплаты зависит от ряда условий. Если компания заключает договор с ресурсоснабжающей организацией, риски остаться без оплаты несет исполнитель услуги. Если речь идет об отношениях аренды, стороны вправе выбрать один из множества вариантов:

  • согласовать возмещение расходов,

  • обязать арендатора заключить договор с поставщиками услуг напрямую,

  • указать на переменную часть оплаты в части таких услуг и перевыставлять счета.

При таких условиях арендодателю необходимо контролировать своевременную оплату, чтобы не пропустить срок защиты права. В противном случае есть риск, что исполнитель услуг взыщет оплату с владельца помещений, а неплательщик будет дальше уклоняться от ответственности.

Например, суд указал, что, если нет договора между арендатором и ресурсоснабжающей организацией, в соответствии с законом об электроэнергетике и арендными условиями обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике имущества. Поставщик услуг вправе предъявить требование арендодателю (постановление АС Дальневосточного округа от 26.09.2017 N Ф03-3548/2017 по делу № А73-15851/2016).

Получателю средств необходимо вовремя обратиться в суд или добиться признания долга. 

Статьи об аренде в журнале «Юрист компании»

Исковая давность по коммунальным платежам составляет три года

⌛ Внимание! Срок исковой давности могут продлить. Читайте об этом дальше в статье.  

Защитить право можно в течение 3 лет. Такой срок устанавливает закон (ст. 196 ГК РФ). В иных нормативных актах нет специальных указаний. Таким образом, требование о взыскании долга за электроэнергию, воду и другие ресурсы нужно предъявить в рамках общего срока. Он начинает течь с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Требование за пределами общего срока суд не удовлетворит. Например, если у компании долг по коммунальным платежам составляет 5 лет, согласно правилу о сроке давности требование можно предъявить только за последние 3 года.

Так, суд частично удовлетворил исковое заявление. Он взыскал задолженность по оплате за тепловую энергию, которую получила организация. Истец требовал оплату за период с апреля 2008 года по февраль 2011 года. Ответчик указал, что истец пропустил срок. Суд посчитал, что исковые требования подлежат удовлетворению в части платежей, по которым срок не истек. Ответчик обязан оплатить тепловую энергию, которую истец поставил в нежилое помещение за период с февраля 2009 года по февраль 2011 года (постановление АС Московского округа от 29.09.2014 № Ф05-9786/13 по делу № А40-32723/12-149-308).

★ Читайте дальше, чтобы получить готовые формулировки для договора аренды. 

Чтобы не пропустить срок давности взыскания, контролируйте размер и период задолженности по коммунальным платежам

Долги за коммунальные услуги возникают по разным причинам. Судебное взыскание – мера, которую владелец помещения применяет при длительном нарушении обязательств недобросовестной стороны. Как правило, он предпочитает договориться с арендатором, и если тот частично вносит оплату, арендодатель не прибегает к судебной защите. В такой ситуации важно не пропустить время для защиты права. Задолженность не должна превышать период от 3 лет. Если арендатор вносил платежи без указания назначения, получатель может зачесть их в счет ранних периодов (ст. 319.1 ГК РФ). Такое условие целесообразно указать в договоре.

Пример формулировки:

В случае отсутствия в платежных документах назначения платежа получатель вправе разносить поступающие платежи в счет погашения задолженности за более ранний период.

Если дело дойдет до судебного разбирательства, при определении величины долга арендодателю понадобится учесть суммы, которые зачли в счет погашения обязательства. Если договор предусматривает неустойку за просрочку, придется пересчитать ее за каждый период.

Если арендатор признал долг по коммунальным платежам, это продлит срок исковой давности

Чтобы продлить срок взыскания, необходимо предъявить доказательства признания долга или частичного исполнения (ст. 203 ГК РФ , п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2013 № 43).

Например, стороны заключили договор аренды. Арендатор несвоевременно и не в полном объеме исполнял обязательства. Арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной и коммунальной плате. Арендатор заявил, что требование оплаты за коммунальные услуги подали с нарушением правил об исковой давности. Однако суд указал, что действия ответчика прервали течение срока. Ответчик признал долг, поскольку подписал акты сверки взаимных расчетов (постановление АС Уральского округа от 02.08.2017 № Ф09-2882/17 по делу № А60-40904/2016).

Чтобы взыскать задолженность, включите обязательство по оплате в соглашение. Четкое условие поможет избежать споров. Можно выбрать один из вариантов согласования цены:

  • укажите, какие услуги входят в арендную плату или

  • пропишите отдельно обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги.

Если стороны не раскроют понятие оплаты и не пропишут, какие платежи ее составляют, недобросовестный арендатор получит возможность уклоняться от оплаты.

Арендатор вправе взыскать неустойку за просрочку, если соответствующий пункт стороны согласовали в договоре.

Пример формулировки:

При просрочке внесения арендных платежей, предусмотренных договором, арендатор обязан выплатить арендодателю пени в размере 0,3% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Еще один вариант добиться своевременной оплаты – заключить отдельный договор или предусмотреть в соглашении обязательство арендатора самостоятельно вести работу с эксплуатационными службами. Он подходит для случаев, когда стороны согласуют аренду на длительный срок.

Пример формулировки:

Арендатор обязан заключить с эксплуатационными службами договоры на коммунальные услуги и возмещение затрат на техническое обслуживание помещений (строений) в течение 5 (Пяти) дней с момента подписания настоящего договора, о чем необходимо известить Арендодателя.

Арендатор самостоятельно заключает договоры энергоснабжения с энергоснабжающими организациями, самостоятельно рассчитывается за потребляемую электроэнергию, тепловую энергию, холодное водоснабжение, водоотведение, сброс сточных вод, вывоз мусора. Арендодатель возмещает исполнителю затраты, понесенные последним за энергоснабжение, в части, приходящейся на арендуемые площади.

При таком способе необходимо учитывать риски. Поскольку отношения касаются третьего лица, суд может отказать во взыскании средств.

Например, суд вернул дело на новое рассмотрение. Он посчитал, что договор регулирует отношения его участников, а не третьих лиц. Нижестоящие инстанции не нашли оснований считать, что арендатор должен исполнить обязательства собственника по оплате коммунальных расходов в пользу третьего лица. Суд должен учесть правовую позицию о надлежащем ответчике по требованию о взыскании коммунальных расходов при использовании арендуемого помещения (постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011).

Коммунальные платежи суд отнесет к текущим расходам, если компания-банкрот подтвердит их обоснованность

При банкротстве расходы по оплате коммунальных услуг (оплата воды, электроэнергии, вывоз ТБО) будут текущими платежами. Они подлежат удовлетворению вне очереди (ст. 134 закона о банкротстве).

Например, суд признал правомерными действия конкурсного управляющего. По договору компания-банкрот (арендатор) кроме суммы арендной платы компенсировала арендодателю суммы затрат на фактически потребленные коммунальные услуги (вода, электричество). Расчет производился согласно показаниям приборов учета. На дату расторжения договора у должника образовалась задолженность. Конкурсный управляющий оплатил выставленные счета, чтобы не увеличивать размер текущей задолженности, а также избежать последующего предъявления штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств. Суд посчитал, что платежи возникли в период после возбуждения дела о банкротстве до признания должника несостоятельным. Они являются оправданными и необходимыми (постановление АС Волго-Вятского округа от 03.10.2016 Ф01-4046/2016 по делу № А39-764/2014).

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.