Подпишитесь на год всего за 22 308 16 764 рубля >>
Юрист компании

Некапитальные строения – что учесть владельцам

  • 10 апреля 2019
  • 10434

Компания или физическое лицо вправе возвести некапитальное строение. Чтобы строительство такого объекта не было нарушением, получите согласие собственника участка, согласуйте проект и соблюдайте требования закона. С какими сложностями сталкиваются владельцы постройки?

Возведение объектов некапитального строительства вызывает споры. Недобросовестная сторона может получить разрешение на временную постройку и возвести объект недвижимости. Или компания может построить сооружение, но нарушить правила эксплуатации (например, организовать в нестационарных объектах торговлю спиртным). Рассмотрим:

  • что понимается под некапитальным строением,
  • какие нюансы нужно учитывать при создании таких объектов,
  • как компании защищать свои права.

Что о некапитальных строениях говорится в законе и других актах

Что такое некапитальные строения, сказано в пункте 10.2 статьи 1 ГрК РФ. Это пункт, который действует с 4 августа 2018 года (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ. Отличительные черты некапитальных строений:

  • эти объекты не имеют прочной связи с землей;
  • особенности конструкции позволяют переместить объект, демонтировать и снова собрать на другом месте, и это не отразится на возможности эксплуатировать его по назначению, не причинит ущерба и не изменит характеристики.   

Также в Градостроительном кодексе понятие некапитального строения использовали при определении элементов благоустройства (п. 38 ст. 1 ГрК РФ).

В частности, к некапитальным строениям относятся:

  • временные постройки,
  • киоски,
  • навесы и другие сооружения.

Правительство Москвы указывает на конкретные характеристики подобных строений, которые предназначаются для хранения инвентаря для уборки и содержания дворовых территорий. Это сборно-разборные конструкции:

  • общей площадью основания до 10 кв. м и высотой не более 2,5 м;
  • на асфальтобетонном покрытии, с заглублением до 0,3 м без устройства фундаментов;
  • без подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения;
  • на расстоянии не менее 20 м от многоквартирных домов, детских площадок, границ земельных участков организаций, осуществляющих образовательную деятельность по образовательным программам дошкольного, общего образования, спортивных площадок, мест отдыха и оснащаются запирающим устройством.

На таких объектах некапитального строительства указывается информация о наименовании эксплуатирующей организации и назначении объекта (п. «г» ч. 3.1 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 13.11.2012 № 636-ПП).

Гражданское законодательство и суды вместе с понятием объекта капитального строительства используют также понятие «объект недвижимости» (п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ст. 130 ГК РФ, п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). 

Скачайте документы по теме:

Чем отличается некапитальное строение от капитального

Отличия некапитального строения от капитального в том, что оно:

  • не имеет прочной связи с землей;
  • может быть свободно перемещено.

На некапитальный характер постройки могут указывать:

Какую роль для определения объекта выполняет экспертиза

Чтобы установить характер объекта, может понадобиться экспертиза. Например, по спору о признании отсутствующим права на самовольную постройку суд назначил экспертизу. Специалисты указали в заключении, что спорный объект не попадает под признаки капитального строения. Здание:

  • обладало мелкозаглубленным фундаментом,
  • состояло из легкосборных металлических конструкций и панелей типа «сэндвич».

Перемещение такого объекта возможно без несоразмерного ущерба его назначению (постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2018 № Ф05-3015/2018 по делу № А40-61601/2015).

В другом деле по результатам строительно-технической экспертизы суд признал спорное строение четырехэтажным капитальным объектом недвижимости (п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017).

Что нужно для ввода объекта в эксплуатацию

Ввод объектов недвижимости в эксплуатацию происходит согласно соответствующим СНиП. Для некапитальных строений правила проще. Понадобится согласие правообладателя земельного участка и заключение о соответствии проекту строительства. Подобные постройки:

  • не регистрируются в ЕГРН (теплицы, хозблоки, навесы, временные сезонные сооружения и т. п.);
  • не являются объектом налогообложения (Информация ФНС России «О налоге на имущество физических лиц в отношении хозяйственных построек»).

Некапитальное строение на собственном участке не подлежит госрегистрации, если оно не отвечают признакам объекта недвижимости. Минфин относит к таким сооружениям теплицы, дровники, заборы, навесы, иные некапитальные строения (письмо Минфина от 23.03.2018 № 03-05-06-01/18440). Ведомство не считает их объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

При строительстве некапитальных объектов могут применяться СНиП

Когда стороны согласовывают возведение сооружения, они стремятся обеспечить его безопасную эксплуатацию. Если речь идет о навесе, палатке и других объектах с несложной конструкцией и коротким периодом эксплуатации, участники правоотношений могут не указывать на специальные нормы. Но когда некапитальное строение имеет сложную конструкцию, стороны вправе прописать обязанность выполнять требования санитарных норм.

О соответствии нормам пожарной безопасности, охраны окружающей среды стороны могут договориться на этапе составления проектно документации. Контролирует соблюдение правил при строительстве приемочная комиссия (постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.07.2009 № Ф03-3165/2009 по делу № А73-1167/2009). Применение таких норм не свидетельствует о том, что стороны согласовали возведение капитальной постройки.

Например, лицо обратилось с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации (далее – КУМИ). Заявитель потребовал изменить существенные условия соглашения об аренде земли, которые противоречили друг другу. В первом условии арендодатель разрешал возводить на автодроме капитальное сооружение не выше одного этажа и требовал соблюдать СНиПы. В другом пункте установил запрет на капитальное строительство. Однако суд не нашел нарушений. Требование «проектирование выполнить с учетом СНиП санитарных, противопожарных, технологических норм» не свидетельствовало о том, что арендодатель имел в виду объект капитального строительства (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 14.04.2015 по делу № 33-1736/2015).

Если объект некапитального строительства оформили как недвижимость, это нарушение

Недобросовестный владелец может возвести некапитальное строение и попытаться зарегистрировать право как на капитальный. Такие ситуации встречаются, если планировочные решения приводят к сходству строения с объектом недвижимости.

Например, администрация города (истец, арендодатель) потребовала признать недействительным право собственности, которое зарегистрировал ответчик (арендатор). Ответчик получил от истца по договору аренды участок и возвел на торговый павильон. Объект стал предметом спора. Стороны согласовали его установку и составили подробное описание. Конструктивные решения подразумевали устройство в павильоне системы отопления, водопровода и канализации. Соответствие проекту, который согласовал арендодатель, арендатор подтвердил актом технической готовности. Ответчик получил на сооружение документы от инспекции государственного архитектурно-строительного надзора. Административный орган подтвердил соответствие павильона нормам и правилам. Арендатор обратился в центр инвентаризации и оценки недвижимости, получил описание объекта и оформил на него право собственности.

Администрация не смогла оспорить запись в реестре прав на недвижимое имущество в первой инстанции. Суд сослался на наличие у объекта фундамента, систем канализации и водоснабжения. Апелляция изучила проектную документацию на спорный объект. Суд установил, что стороны договаривались о постройке быстровозводимого павильона. Ответчик возводил сооружение по проекту строительства некапитального объекта. Он сдавал сооружение в эксплуатацию не по акту приемки в эксплуатацию законченной капитальной постройки. В такой ситуации вне зависимости от материалов и технологий, соединения с землей и других признаков объект не считается недвижимостью в юридическом смысле (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.02.2016 № Ф09-10734/15 по делу № А47-5091/2015).

В другом деле суд также указал, что наличие отдельных признаков объекта недвижимости не доказывает его капитальный характер (постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.10.2015 № Ф05-4278/2014 по делу № А40-94681/13- 28-864).

Перед передачей некапитального строения в аренду проверьте условия и законность сделки

При сдаче некапитального строения в аренду необходимо учитывать требования закона. Владелец вправе сдавать такой объект в аренду. Поскольку речь идет о временном сооружении, важно четко определить предмет договора. Если стороны не достигнут соглашения о передаваемом имуществе, возникнут споры.

Например, арендодателю удалось взыскать плату за объект, хотя арендатор собирался арендовать другой. Истец предлагал ответчику выбрать подходящий объект и вписать характеристики в соглашение. Арендодатель полагал, что речь о некапитальном жилом строении (это вагон-бытовка, полуприцеп). Ответчик намеревался получить транспортное средство в виде вагона (прицепа), поскольку планировал перемещаться, бытовка для этого не подходила. Суд взыскал арендную плату, и ответчик не смог оспорить решение. Он присутствовал при передаче имущества, а позже отказался его вернуть (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.12.2017 № 33-24850/2017 по делу № 2-2684/2017).

Прежде чем сдавать сооружение в аренду, убедитесь, что условия эксплуатации не нарушат закон. Цели, для которых предназначается сооружение, не должны попадать под специальное регулирование. Например, нельзя продавать спиртные напитки в нестационарном объекте. Нарушителю грозит административная ответственность (ст. 14.16 КоАП РФ). Арендодатель вправе отказать в предоставлении участка, если арендатор нарушает условия договора.

Например, ИП не оспорил отказ Департамента градостроительства администрации города исполнять договор аренды. Суд посчитал, что Департамент правомерно отказался предоставлять землю. ИП возвел на участке павильон и сдал его в аренду третьему лицу. Предприниматель не обеспечил соблюдение требований законодательства об обороте алкогольной продукции. Третье лицо организовало розничную продажу спиртного в нестационарном торговом объекте. Таким образом, ИП не выполнил надлежащим образом условия договора аренды участка. Он допустил нарушение. Такая ситуация позволила департаменту отказаться от договора (определение ВС РФ от 25.04.2017 № 302-ЭС17- 4085 по делу № А33- 6747/2016).

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться как юрист
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.