text
Юрист компании

Долевая собственность: проверьте согласие владельцев

  • 7 сентября 2018
  • 521

Иногда компании совершают сделки с имуществом, которое находится в долевой собственности. Учитываете особенности этого правового режима.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация. 

При приобретении, продаже имущества двумя и более лицами юристу компании необходимо обратить внимание на режим права собственности. Убедитесь, что у всех обладателей долевой собственности нет возражений против сделки.

В чем суть долевой собственности

Долевая собственность – это разделение имущества между собственниками на доли. Если владельцы специально не установили в соглашении размер долей, то доли считают равными (ч. 1 ст. 245 ГК РФ). Нормы, которые регулируют этот правовой режим, присутствуют в главе 16 ГК РФ. Собственники должны договариваться о том, как владеть и распоряжаться таким имуществом. На операции с ним требуется согласие всех собственников. Если соглашения не достигли, спор решают в суде и следуют тому алгоритму, который предпишет суд.

Владелец доли вправе претендовать на ее увеличение, если произвел неотделимые улучшения. При этом остальные собственники должны быть согласны на эти улучшения. В этом случае участие данного владельца в долевой собственности увеличивают с опорой на нормы ГК и выводы судов (ч. 3 ст. 245, ч. 1 ст. 247 ГК РФ, п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017)).

Какие особенности общей долевой собственности подчеркнули в законе

Общая долевая собственность возникает, когда два или несколько лиц получают право на имущество, которое:

  • невозможно разделить без изменения его назначения, или
  • не подлежит разделу в силу закона.

Данный вид собственности характерен, например, для простого товарищества. К ней относится:

  • имущество, которое внесли товарищи;
  • продукция, которую организация производит;
  • доход, который товарищество получает за счет реализации товаров или иным способом, который предусмотрели в уставе (ст. 1043 ГК РФ).

В простом товариществе каждый товарищ вправе вести общие дела, если в договоре не указали специально, что это компетенция конкретных участников или всех участников договора (ст. 1044 ГК РФ).

В многоквартирных домах жильцы владеют общим имуществом также на праве общей долевой собственности (ч. 2 ст. 123.13 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Долю каждого жильца определяют пропорционально размеру площади помещения, которым он владеет.

Разница между долевой собственностью и общей долевой собственностью заключается в реализации преимущественного права покупки:

  1. При продаже доли продавцу необходимо письменно уведомить остальных участников о своем намерении совершить сделку. Например, это делают перед сделкой в отношении доли земельного участка из земель населенных пунктов, квартиры или нежилого помещения. Продавец сможет подписать договор только через месяц после того, как направит извещение. Сделка на долевую собственность должна пройти нотариальное оформление (ст. 250 ГК РФ, ст. 42 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
  2. При продаже квартиры или нежилого помещения доля продавца на долевую собственность общего имущества автоматически перейдет к покупателю вместе с объектом сделки. Такие правила указали в законе (ч. 3 ст. 123.13 ГК РФ).

Что относится к совместной собственности

Имущество может находиться в общей собственности без определения каких-либо долей (ч. 2 ст. 244 ГК РФ). Закон  предусматривает режим совместной собственности в отношении имущества:

  • супругов (ч.1 ст. 33 СК РФ);
  • крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ);
  • общего имущества садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого товарищества, которое приобрели или создали за счет целевых взносов (ч. 2 ст. 4 закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ).

При сделках учитываете особенности права общей долевой собственности согласно ГК РФ и другим законам

Между долевой собственностью и совместной собственностью существует разница. Она состоит в том, что:

  1. Для распоряжения имуществом, которым владеют совместно, согласие всех участников предполагается. Это не зависит от того, кто совершает сделку (ст. 253 ГК РФ).
  2. Распоряжение имуществом в долевой собственности требует, чтобы все участники предоставили свое согласие на сделку (ч. 1 ст. 246 ГК РФ).

Юристу компании необходимо помнить, что при приобретении недвижимого имущества у одного из супругов от второго супруга следует получить нотариальное удостоверенное согласие. В документе должно быть сказано, что второй супруг не возражает против заключения такой сделки. Если нотариально заверенного разрешения не будет, второй супруг вправе требовать признания сделки недействительной. Он может пожать иск в течение года со дня, когда узнал или должен быть узнать о продаже (ч. 3 ст. 35 СК РФ).

Кроме того, учтите, что второй супруг может отозвать согласие, в том числе уже после подписания договора, но до регистрации перехода права. Опыт судебной практики показывает, что если это произошло, сделку зарегистрировать не удастся (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.06.2008 по делу № А33-4825/2007).

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2018 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2018 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2018 от 04.07.2018

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Формулировки договоров, из смысла которых суды делают вывод, что стороны не установили досудебный порядок
Обзор практики.

Изменения в КоАП РФ в 2018 году
Все поправки в одной таблице.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.