Долевая собственность: проверьте согласие владельцев

164
Иногда компании совершают сделки с имуществом, которое находится в долевой собственности. Учитываете особенности этого правового режима.

При приобретении, продаже имущества двумя и более лицами юристу компании необходимо обратить внимание на режим права собственности. Убедитесь, что у всех обладателей долевой собственности нет возражений против сделки.

В чем суть долевой собственности

Долевая собственность – это разделение имущества между собственниками на доли. Если владельцы специально не установили в соглашении размер долей, то доли считают равными (ч. 1 ст. 245 ГК РФ). Нормы, которые регулируют этот правовой режим, присутствуют в главе 16 ГК РФ. Собственники должны договариваться о том, как владеть и распоряжаться таким имуществом. На операции с ним требуется согласие всех собственников. Если соглашения не достигли, спор решают в суде и следуют тому алгоритму, который предпишет суд.

Владелец доли вправе претендовать на ее увеличение, если произвел неотделимые улучшения. При этом остальные собственники должны быть согласны на эти улучшения. В этом случае участие данного владельца в долевой собственности увеличивают с опорой на нормы ГК и выводы судов (ч. 3 ст. 245, ч. 1 ст. 247 ГК РФ, п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017)).

Какие особенности общей долевой собственности подчеркнули в законе

Общая долевая собственность возникает, когда два или несколько лиц получают право на имущество, которое:

  • невозможно разделить без изменения его назначения, или
  • не подлежит разделу в силу закона.

Данный вид собственности характерен, например, для простого товарищества. К ней относится:

  • имущество, которое внесли товарищи;
  • продукция, которую организация производит;
  • доход, который товарищество получает за счет реализации товаров или иным способом, который предусмотрели в уставе (ст. 1043 ГК РФ).

В простом товариществе каждый товарищ вправе вести общие дела, если в договоре не указали специально, что это компетенция конкретных участников или всех участников договора (ст. 1044 ГК РФ).

В многоквартирных домах жильцы владеют общим имуществом также на праве общей долевой собственности (ч. 2 ст. 123.13 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Долю каждого жильца определяют пропорционально размеру площади помещения, которым он владеет.

Разница между долевой собственностью и общей долевой собственностью заключается в реализации преимущественного права покупки:

  1. При продаже доли продавцу необходимо письменно уведомить остальных участников о своем намерении совершить сделку. Например, это делают перед сделкой в отношении доли земельного участка из земель населенных пунктов, квартиры или нежилого помещения. Продавец сможет подписать договор только через месяц после того, как направит извещение. Сделка на долевую собственность должна пройти нотариальное оформление (ст. 250 ГК РФ, ст. 42 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
  2. При продаже квартиры или нежилого помещения доля продавца на долевую собственность общего имущества автоматически перейдет к покупателю вместе с объектом сделки. Такие правила указали в законе (ч. 3 ст. 123.13 ГК РФ).

Что относится к совместной собственности

Имущество может находиться в общей собственности без определения каких-либо долей (ч. 2 ст. 244 ГК РФ). Закон  предусматривает режим совместной собственности в отношении имущества:

  • супругов (ч.1 ст. 33 СК РФ);
  • крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ);
  • общего имущества садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого товарищества, которое приобрели или создали за счет целевых взносов (ч. 2 ст. 4 закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ).

При сделках учитываете особенности права общей долевой собственности согласно ГК РФ и другим законам

Между долевой собственностью и совместной собственностью существует разница. Она состоит в том, что:

  1. Для распоряжения имуществом, которым владеют совместно, согласие всех участников предполагается. Это не зависит от того, кто совершает сделку (ст. 253 ГК РФ).
  2. Распоряжение имуществом в долевой собственности требует, чтобы все участники предоставили свое согласие на сделку (ч. 1 ст. 246 ГК РФ).

Юристу компании необходимо помнить, что при приобретении недвижимого имущества у одного из супругов от второго супруга следует получить нотариальное удостоверенное согласие. В документе должно быть сказано, что второй супруг не возражает против заключения такой сделки. Если нотариально заверенного разрешения не будет, второй супруг вправе требовать признания сделки недействительной. Он может пожать иск в течение года со дня, когда узнал или должен быть узнать о продаже (ч. 3 ст. 35 СК РФ).

Кроме того, учтите, что второй супруг может отозвать согласие, в том числе уже после подписания договора, но до регистрации перехода права. Опыт судебной практики показывает, что если это произошло, сделку зарегистрировать не удастся (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.06.2008 по делу № А33-4825/2007).

Читайте на тему

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Как теперь получить документы об изменениях в ЕГРЮЛ

      Меняются правила, по которым инспекторы регистрируют и ликвидируют компании, а также вносят изменения в ЕГРЮЛ. Листы записи, свидетельства ИНН и уставы теперь будут выдавать только в электронном виде.

      Подробнее

      Судебная неустойка не имеет обратной силы

      Обзор судебной практики за прошлую неделю.

      Получить

      Годовое собрание ООО

      До 30 апреля каждое ООО должно провести годовое собрание участников. Участников нужно уведомить о собрании как минимум за 30 дней, если устав не предусматривает другой срок. Но до уведомления нужно решить еще ряд вопросов – на это уйдет минимум неделя.

      Алгоритм и образцы

      Памятка для юриста

      Если организация или предприниматель использует в бизнесе социальные сети или мессенджеры, юристу необходимо принять особые меры предосторожности. Три правила работы.

      Забрать

      © 2007–2018  ООО «Актион кадры и право»

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Только для зарегистрированных пользователей

      Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль