Аренда земельного участка: что нужно знать о сделке

261
Компания оформляет аренду на земельный участок. Какие правила принять во внимание.

Какие требования к аренде земельных участков предъявляет земельное право

Для компаний, у которых нет собственных земельных участков, аренда такого имущества – способ получить его на время. Порядок заключения таких договора и общие нормы, регламентирующие данный вид сделок, закреплены в Гражданском кодексе РФ. Особенности аренды участков регламентированы ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Так, положениями данной нормы закреплено право иностранных граждан и лиц без гражданства быть арендаторами земли наравне с гражданами РФ. Таким образом, закон за рядом исключений не предъявляет особых требований к арендаторам.

Что касается арендодателей, то по общему правилу это владельцы земельных участков или их представители, которые вправе оформлять аренду. Вместе с тем ст. 22 ЗК РФ предусматривает возможность аренды земли, если имуществом владеет несовершеннолетний в порядке наследования. Сделку вправе совершить его законный представитель. Время аренды ограничено возрастом собственника: когда он станет совершеннолетним, понадобится новый договор.

Какие условия по ГК РФ нужно включить в документ об аренде земельного участка

Участок в аренду передают после того, как договор об этом оформят письменно. Документ должен:

  • содержать все существенные условия для признания его заключенным,
  • быть зарегистрированным в Росреестре. Регистрация не нужна, только если сделку заключают менее чем на год.

В качестве предмета сделки может фигурировать:

  • земельные участки или их части;
  • земельные доли, которые не изъяли из оборота.

Участок необходимо четко определить. В договоре перечисляют информацию:

  • о площади участка,
  • о его границах,
  • о местоположении,
  • о целевом назначении.

Кадастровый план служит обязательным приложением к соглашению.

По ГК плата за аренду земельного участка входит в существенные условия. Ее величину устанавливают:

  • стороны в договоре;
  • Правительство РФ, если речь идет об аренде государственных и муниципальных земель.

В каких случаях для аренды земельного участка организуют аукцион

Если предметом аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для заключения договора проводят торги. Аукцион не нужен только в исключительных случаях (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Процедуру и порядок заключения договора регламентирует как ГК РФ, так и ЗК РФ:

  1. Инициатива об аукционе может исходить от органа власти или заинтересованных лиц.
  2. Госорган принимает решение об аукционе.

Аукцион можно провести, если участок сформирован, поставлен на кадастровый учет и имеет подключение к инженерно-коммуникационным сетям. Иначе перед торгами проводят ряд мероприятий:

  • разрабатывают и утверждают схему расположения участка,
  • проводят межевание,
  • участок ставят на кадастровый учет,
  • регистрируют права,
  • участок подключают к инженерно-коммуникационным сетям.

Работы по формированию участка будет проводить тот, кто выступил инициатором аренды земли.

Об аренде земельного участка проводят открытый аукцион: любая компания может принять участие. Но есть исключение. Торги организуют по особой процедуре, если речь идет:

  • об аренде для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, участниками которого являются только организации;
  • о предоставлении земли для ведения фермерского хозяйства, и при этом в аукционе участвуют граждане и соответствующие хозяйства.

Организаторы аукциона устанавливают:

  • время, место и порядок проведения;
  • сроки подачи заявок на участие;
  • порядок внесения и возврата задатка;
  • величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона").

Информация о проведении аукциона публикуется на официальном сайте Правительства и в его печатном издании заблаговременно. К извещению о проведении аукциона прилагается проект договор аренды.

Для участия в аукционе заинтересованные лица подают заявку, вносят задаток и предоставляют пакет документов, определенный организатором торгов. Как правило, это документы, удостоверяющие личность для физически лиц, а для организаций – свидетельства ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ, устав, приказ на директора и т. п.

Аукцион об аренде участков проводится с учетом нескольких правил:

  1. Торги ведут на повышение. Выигравшим признают лицо, предложившее наибольшую плату за предмет торгов. Задаток, внесенный для участия в аукционе, учитывается при расчете по договору аренды. Если участник проиграл торги, то задаток будет возвращен в порядке и сроки, определенные в извещении о проведении аукциона.
  2. Если в аукционе принимали участие менее двух участников либо участники отсутствовали вовсе, то торги признают несостоявшимися. Ели о своем намерении получить землю в аренду на предложенных условиях заявило лишь одно лицо, то договор аренды будет заключен с ним, но не ранее чем через 10 дней после опубликования информации о признании торгов несостоявшимися.
  3. По итогам аукциона составляют протокол, который в дальнейшем служит основанием для заключения договора аренды.
  4. Результаты торгов публикуют в тех же средствах информации, что и информацию об аукционе.

Какими правами обладает арендатор земельного участка

Содержание арендных отношений сторон раскрывается через их права и обязанности. В соответствии с Гражданским кодексом арендатор имеет в отношении земельного участка те же права, что и собственник, кроме права распоряжения, что следует из самого понятия договора аренды. Положение ст. 41 ЗК РФ конкретизирует, какими именно правами собственника наделили арендатора. Это право:

  • использовать для собственных нужд общераспространенные полезных ископаемых, пресные подземные воды, а также пруды и обводненные карьеры, которые есть на участке;
  • строить жилые или нежилые здания разного назначения, если вид использования земли это допускает. При строительстве необходимо соблюдать градостроительные, строительные, экологические и иные регламенты, правила и нормативы;
  • проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
  • использовать плоды, посевы и посадки сельскохозкультур, а также соответствующую продукцию и доходы от ее продажи.

Помимо этого, арендатор может передать свои права и обязанности по аренде земельного участка третьему лицу. Из данного права есть исключение для арендаторов земельных участков, являющихся резидентами особых экономических зон. Если арендатор к ним не относится, он может:

  • передать арендные права в залог;
  • вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив;
  • передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока основного договора. 

Об этом следует предварительно уведомить арендодателя, но его согласиена заключение подобных сделок не требуется. Возможность передачи прав и обязанностей третьим лицам при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, зависит от срока договора. Это допускают  только в случае заключения договора на срок более пяти лет.

Также у арендатора есть возможность заключить соглашение об аренде на новый срок в преимущественном порядке (ст. 621 ГК РФ).

Как зарегистрировать сделку об аренде земли

Договор аренды земельного участка сроком более 1 года подлежит обязательной госрегистрации. Аренду участка регистрируют в органах Росреестра по месту нахождения объекта. Потребуется договор в трех экземплярах. Один экземпляр отдают в ведомство, он останется в материалах регистрационного дела. Два других отдадут участникам сделки с отметкой о регистрации. Помимо договора, подают заявление о регистрации аренды и определенный пакет документов, который, как правило, включает в себя:

  • паспорт для физических лиц и комплект регистрационных и учредительных документов для юридических лиц (ИНН, ОГРН, устав, выписка из ЕГРЮЛ, приказ о назначении директора и т.п.);
  • доверенность, если от имени сторон выступают уполномоченные лица;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы либо разрешение на представление участка в аренду;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • правоустанавливающие документы на строения, находящиеся на территории земельного участка, который передается в аренду.

После подписания договора аренды земельного участка стороны лично или через своих представителей по поводу государственной регистрации. Заявление можно подать непосредственно в органы Росреестра или через МФЦ. Срок регистрации:

  • 7 дней, если заявление подали в органы Россреестра,
  • 9 дней, если через МФЦ.

Если сделка прошла предварительное нотариальное удостоверение, то сроки сокращаются до 3 и 5 дней соответственно.

На каких основаниях аренду участка можно прекратить

Прекращение арендных отношений сторон может происходить как во внесудебном порядке, так и путем обращения суд с требованием о расторжении договора. Прекращения аренды земли без обращения в суд происходит с истечением срока, на который заключался договор либо по соглашению сторон. Во втором случае необходимо подписание соответствующего соглашения.

Если инициатива прекращения договорных отношений исходит от одной из сторон сделки, то говорят о досрочном расторжении договора. Основания для расторжения аренды установлены в ГК РФ и ЗК РФ. По инициативе арендатора соглашение об аренде расторгают, если земельный участок:

  1. Невозможно использовать, так как он не был предоставлен арендатору либо арендодатель создал препятствия в использовании.
  2. Имеет недостатки, не позволяющие его использование в соответствии с целями, которые преследовал арендатор.
  3. Оказался непригодным к использованию в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

По требованию арендодателя суд досрочно прекратит арендные отношения при наличии одного из следующих оснований:

  1. Использование земельного участка не по его целевому назначению либо же такими способами и методами, которые приводят к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде либо порча земель.
  2. Невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
  3. Неиспользовании земельного участка более трех лет в случае предоставления его для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.
  4. Изъятие участка для государственных или муниципальных нужд.
  5. Расторжение договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении участка, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного договором.
  6. Расторжение договора о комплексном развитии территории в виду неисполнения лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.
  7. Нарушение порядка и сроков внесения арендной платы.

Указанный перечень оснований не является исчерпывающим. Иные основания закрепляются сторонами в самом договоре. При этом не допускается досрочное прекращение аренды на период проведения посевных работ для земель сельскохозяйственного назначения.

Перед обращением в суд с требованием о расторжении договора аренды необходимо предварительно направить стороне уведомление о его расторжении с указанием причины расторжения в срок, определенный в самом договоре. Вне зависимости от способа расторжения арендные отношения прекращаются с момента регистрации данного события в органах Росреестра. Земля при этом должна быть возвращена собственнику по акту приема-передачи.

Читайте на тему

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Как теперь получить документы об изменениях в ЕГРЮЛ

      Меняются правила, по которым инспекторы регистрируют и ликвидируют компании, а также вносят изменения в ЕГРЮЛ. Листы записи, свидетельства ИНН и уставы теперь будут выдавать только в электронном виде.

      Подробнее

      Судебная неустойка не имеет обратной силы

      Обзор судебной практики за прошлую неделю.

      Получить

      Годовое собрание ООО

      До 30 апреля каждое ООО должно провести годовое собрание участников. Участников нужно уведомить о собрании как минимум за 30 дней, если устав не предусматривает другой срок. Но до уведомления нужно решить еще ряд вопросов – на это уйдет минимум неделя.

      Алгоритм и образцы

      Памятка для юриста

      Если организация или предприниматель использует в бизнесе социальные сети или мессенджеры, юристу необходимо принять особые меры предосторожности. Три правила работы.

      Забрать

      © 2007–2018  ООО «Актион кадры и право»

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Только для зарегистрированных пользователей

      Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль