Сэкономьте 7900 рублей на подписке >>
Юрист компании

ФЗ-214: у граждан появились новые возможности защиты прав

  • 22 октября 2018
  • 997

Организации и граждане вправе вложить деньги в строительство жилых или нежилых зданий. Отношения между застройщиками и дольщиками регулирует ФЗ-214. Какие изменения в пользу дольщиков внесли в закон в последнее время.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация. 

Закон ФЗ-214 нужен для защиты интересов дольщиков и застройщиков

Одним из законов, которые действуют в сфере строительства, является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ). ФЗ-214 о долевом участии в строительстве должен соблюсти баланс интересов застройщика и участников ДДУ.

Данный закон регулирует отношения, которые возникают в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для возведения:

  • многоквартирных домов,
  • иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 1).

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Когда физические лица подписывают договоры ДДУ, они рискуют. Строительство часто затягивается. Есть норма, которая требует передать объект в срок (ст. 6 федерального закона ФЗ-214 от 30 декабря 2004 года). Но она не помогает воздействовать на недобросовестного застройщика. В некоторых случаях просрочка составляет годы, а взыскать получается небольшую сумму, которая не мотивирует застройщика прекратить нарушение.

Например, истец смог взыскать только небольшую неустойку за просрочку передачи объекта. Застройщик своевременно не передал дольщику квартиру. Просрочка за период с 02 октября 2013 года по 12 июля 2017 года составила 1380 дней. Истец насчитал неустойку в размере 2 577 842,10 руб., но суд снизил ее до 100 000 руб. (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.12.2017 № 33-27400/2017).

Ситуация становилась сложнее, если застройщик объявлял себя банкротом. Проблема требовала ужесточить контроль за деятельностью застройщика, предусмотреть дополнительные гарантии для участников-граждан. Ряд новых норм вступил в силу в 2017 году. Рассмотрим, какие изменения о ДДУ внесли в ФЗ-214, а что осталось без изменений.

В последнюю редакцию ФЗ-214 включили норму о компенсационном фонде

В действующей редакции ФЗ-214 об участии в долевом строительстве появилась статья о защите прав граждан-участников. Согласно новой норме застройщик обязан отчислять взносы в фонд защиты прав дольщиков (ст. 23.2 закона №214-ФЗ). В случае банкротства застройщика эти средства помогут минимизировать убытки участников ДДУ (ст. 3 закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ). За счет компенсационных средств фонд выплачивает возмещение гражданам (подп. 3 п. 13 раздела II Устава фонда, утв. постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1231). Но судебная практика пока не сложилась. В 2018 году в спорах об участии в долевом строительстве суды пока не применяли эту норму действующей редакции ФЗ-214.

На данный момент позиция суда сводится к тому, что если требования дольщика удовлетворили в рамках дела о банкротстве, его исключат из реестра граждан, которые претендуют на возмещения из фонда.

Так, требования заявителя внесли в третью очередь кредиторов и в список на компенсацию из фонда. Позже заявителя из второго реестра исключили. Участник ДДУ потребовал признать решение об этом незаконным. Но суд не удовлетворил иск. Он указал, что требования гражданина удовлетворили в деле о банкротстве (апелляционное определение Волгоградского областного суда от 11.01.2018 по делу № 33а-250/2018).

Таким образом, по ФЗ о долевом участии в строительстве дольщикам нужно мониторить сведения о компании-застройщике и заявлять о своих правах, если суд признает ее банкротом.

В законе ФЗ-214 появились новые требования к проектной декларации

В законе о долевом участии в строительстве расширили понятие проектной декларации. Проектная декларация – это документ, который включает в себя информацию:

Проектная декларация – официальный документ, который удостоверяет факты и влечет юридические последствия для застройщика (ст. 19 закона №214-ФЗ).

По старой редакции закона 214-ФЗ проектная декларация вмещала в себя сведения о проекте и застройщике, а по новой редакции документ должен:

  • включать информацию о проекте строительства;
  • определять объем прав застройщика на привлечение средств.

Застройщик обязан направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта проектную декларацию до того, как заключит договор с первым участником ДДУ. Изменения позволяют осуществлять контроль за деятельностью строительных организаций. Информация о застройщике в проектной декларации должна содержать сведения:

  • о финансовом результате текущего года;
  • о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (п. 6 ч. 1 ст. 20 закона № 214-ФЗ).

По ФЗ-214 застройщик отвечает за достоверность данных

Если застройщик предоставит недостоверную информацию, ему грозит ответственность (ст. 14.28 КоАП РФ).

Так, компания вела строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Административный орган провел проверку и выявил нарушение. Проектная декларация, которую застройщик разместил в сети, содержала недостоверные сведения о размере кредиторской задолженности. Данные не соответствовали сведениям из бухгалтерского баланса. Компания не смогла оспорить постановление о привлечении к ответственности или снизить штраф ссылкой на малозначительность. Суд признал законным штраф в размере 200 000 руб. (постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.10.2017 № Ф05-14050/2017 по делу № А40-41624/2017).

По ФЗ-214 участник ДДУ должен получить инструкцию по эксплуатации

При сдаче объекта застройщик обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации, в которой будет необходимая и достоверная информация о правилах и об условиях эффективного и безопасного использования объекта (ч. 1.1. ст. 7 закона № 214-ФЗ). Такая документация поможет участнику отстоять свои права, если застройщик выполнит работы с отступлениями. Если застройщик передал инструкцию, участник сможет выяснить:

  • соответствует ли объект заявленным характеристикам,
  • возможно ли его использовать согласно указанному в инструкции порядку.

Обладая инструкцией, проще определить, являются ли претензии к объекту обоснованными, действительно ли переданное имущество не соответствует качеству и характеристикам, которые указал застройщик в документации. Если объект не соответствует указанному, участник строительства вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 ФЗ-214 закона РФ № 214-ФЗ).

На практике, прежде чем заявлять требования, участники строительства также обращаются в специализированные организации и получают экспертное заключение. С результатами экспертизы они идут в суд.

Например, истец потребовал взыскать:

  • убытки,
  • проценты за пользование чужими денежными средствами,
  • штраф.

Застройщик не устранил недостатки, и это подтвердили эксперты. Они указали, что качество выполненных строительно-монтажных работ в квартире истца не соответствует требования нормативно-технических документов:

  • СНиП 3.04.01-87,
  • СНиП 3.03.01-87,
  • СНиП 31-107-2004.

Из заключения следовало, что квартира не отвечала требованиям договора и действующей документации. Отступления от условий и строительные недостатки привели к ухудшению качества квартиры и сделали ее непригодной для целей использования. Спор еще не разрешили, дело направили на пересмотр в апелляцию (постановление Президиума Московского городского суда от 19.12.2017 по делу № 44г-232/2017).

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.