text
Юрист компании

Договор аренды земельного участка: как заключить и что проверить перед сделкой

  • 7 августа 2018
  • 1362

Компания планирует пользоваться земельным участком по договору аренды. Что необходимо учесть, прежде чем готовить документы? Как быть, если владелец здания не имеет документов на землю: ждать штрафов или оформлять соглашение?

Образец договора аренды земельного участка

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация. 

Договор аренды земельного участка – документ о передаче земли во временное пользование. Часто одной из сторон договора становится орган власти. Так происходит, поскольку значительная часть земли в РФ находится в государственной или муниципальной собственности. Специфика таких отношений в том, что арендатор не может поменять условия аренды. Перед ним не встает вопрос, как составить договор аренды, поскольку:

  • текст готовит госорган-арендодатель и собственник земельного участка;
  • стоимость аренды устанавливает Правительство РФ (ст. 39.7.ЗК РФ);
  • решение предоставить землю принимает полномочный орган (например, администрация).

Тем не менее, можно посмотреть образец, чтобы примерно представлять условия сделки. Также образец пригодится, если арендодатель – коммерческая структура или частное лицо.

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист



Бланк договора о передаче земельного участка в аренду

Договор об аренде земельного участка

Когда арендодатель – орган власти, землю в аренду передают на основании заявления, в большинстве случаев – по результатам аукциона (ст. 39.1, 39.11 ЗК РФ) или согласования с предоставлением пакета документов (ст. 39.14 ЗК РФ). Участнику аукциона необходимо подготовить документы, составить заявку и перечислить задаток (ст. 39.12 ЗК РФ). Победителем становится лицо, которое предложило наибольший размер первого арендного платежа (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ). Победитель получает договор в трех экземплярах, он должен подписать их и вернуть в течение тридцати дней с даты направления (п. 26 ст. 39.12 ЗК РФ).

Если лицо берет земельный участок в аренду у компании, условия договора согласовать проще, но такие ситуации встречаются редко. В любом случае, прежде чем собирать документы и выделять средства, убедитесь, что участок соответствует целям использования. Рассмотрим, что нужно учесть перед заключением сделки.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Проверьте категорию земельного участка перед заключением договора аренды

Нельзя использовать землю не по целевому назначению. Закон выделяет следующие категории земель:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса (ст. 7 ЗК РФ).

Прежде чем составлять заявление и другие документы, убедитесь, что категория земли отвечает требованиям, которые ставит компания.

Арендатор не заплатил по договору об аренде, поскольку не смог использовать земельные участки

Встречаются ситуации, когда сторона заключает договор аренды, но не может вести на участке деятельность по вине арендодателя или других лиц. Например, участок соответствует целям, но нет необходимых изменений, которые должен внести арендодатель. В этом случае арендатор вправе заявить о невозможности использовать землю по целевому назначению и расторгнуть договор. Он вправе оспорить начисление арендной платы, если не мог эксплуатировать объект аренды не по своей вине.

В одном деле суд отказал арендодателю во взыскании арендной платы. Компания заключила договор аренды участков земли для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Когда арендатор получил землю по акту приема-передачи, она имела вид разрешенного использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». Однако арендатор не смог использовать участки по целевому назначению, поскольку они располагались в зоне земель сельскохозяйственного использования. Он не стал платить.

Арендодатель попытался взыскать оплату. Но суд выяснил, что арендатору для ведения запланированной деятельности были нужны изменения в генеральном плане. Правительство области рекомендовало сделать это в своем распоряжении, но администрация не выполнила рекомендацию. Суд установил, что арендодатель не вправе требовать оплату за аренду участков, поскольку арендатор не мог использовать их в соответствии с целями договора (определение ВС РФ от 18.12.2017 № 305-ЭС17-18359 по делу № А40-178057/2016).

Выбирайте землю с подходящим видом разрешенного использования

Перед заключением договора аренды убедитесь, что земельный участок подходит для планируемой деятельности. Закон устанавливает для каждой территориальной зоны виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства (ст. 37 ГрК РФ).

Обратите внимание на вид разрешенного использования. Понять, какие действия можно производить с участком, поможет Классификатор видов разрешенного использования (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Если вид земельного участка подходит, это значит, договор аренды можно заключать. Если использовать землю не по назначению, арендатору придется отвечать за нарушение.

Например, проверка Росреестра выявила, что закрытый паевой инвестиционный рентный фонд нарушил земельное законодательство. Фонд арендовал участок с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства». Однако на указанной земле располагался многоквартирный жилой дом в общей долевой собственности владельцев паев – объект капитального строительства из трех этажей. Площадь, планировка, количество и расположение изолированных жилых помещений (комнат) в здании, а также размещение на фасаде публичной оферты по предложению услуг по сдаче жилых помещений в наем, отвечало признакам, которые законодательство относит к категории «многоквартирный дом». Ведомство вынесло предписание об устранении нарушений.

Для разрешения спора обратились в суд. Суд установил, что фонд использовал участок с нарушением норм земельного законодательства. Фонд не учел целевое назначение, принадлежность участка к категории земель и разрешенный вид использования. Росреестр правомерно выдал предписание. Фонд должен устранить нарушения (постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.12.2017 № Ф05-1979/2017 по делу № А40-136636/2016).

Оформите аренду земельного участка, если заключаете договор о покупке здания

Владельцы зданий не всегда спешат заключить договор об аренде земельного участка. Например, когда компания приобретает объект недвижимости, она не сразу обращается в Росреестр, чтобы переоформить соглашение. Возникает риск: компании грозит штраф (ст. 7.1 КоАП РФ). Размер штрафа составляет 2-3% кадастровой стоимости земли. Причем такие же штрафы взимают с тех, кто ведет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

В ряде случаев компании оспаривали штрафы. В одном деле собственник 15-этажного нежилого капитального строения добился отмены штрафа. Суд посчитал, что покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, который занят недвижимостью, и земли для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Тот факт, что собственник не зарегистрировал право, не образует состав административного правонарушения (постановление ВС РФ от 29.08.2016 № 308-АД15-19368 по делу № А53-18779/2015).

Но есть и другая точка зрения (постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2009 по делу № А23-3278/08А-18-231). Так, суд посчитал, что законодательство не освобождает собственников нежилых помещений от обязанности оформить в установленном порядке право на землю (решение Московского городского суда от 18.02.2015 по делу № 7-1413/2015). Чтобы исключить риски, целесообразно обратиться в территориальное управление Росрееста и оформить договор аренды земельного участка.

Подпишитесь на журнал «Юрист компании»
со скидкой 10% и получите в подарок чайник.

Успейте сэкономить!

Наш телефон 8 800 550 15 98

Cкорее подписаться!

Незаменимые помощники в работе юриста


Юрист компании

Система Юрист
Система Юрист

Высшая школа юриста
Высшая школа юриста


Программа
учета судебных дел XSUD


Проверка контрагентов
для юристов

Вложенные файлы

Доступно только авторизованным пользователям
  • Договор аренды земельного участка.doc

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.