text
Юрист компании

Кадастровая оценка недвижимости

  • 17 января 2018
  • 860

Как происходит кадастровая оценка недвижимости и на что она влияет. Где искать данные о пересмотре стоимости и почему необходимо учитывать результаты оценки.

Кадастровая оценка недвижимости – совокупность процедур, с помощью которых орган исполнительной власти определяет стоимость данного объекта (ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее – закон № 237-ФЗ). Рассмотрим, как происходит ее расчет и на что влияет кадастровая оценка стоимости недвижимости.

Как происходит кадастровая оценка

Кадастровую оценку имущества производит бюджетное учреждение (ст. 7 закона № 237-ФЗ) по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ. Последний действует на основании перечня объектов, которые по его запросу предоставляет орган регистрации прав (приказ Минэкономразвития России от 20.02.2017 № 74). В перечень не включают сведения об объектах недвижимости, в отношении которых на дату формирования списка отсутствует хотя бы одна из характеристик:

Остались вопросы по кадастровой стоимости? Ответ найдется в Системе Юрист



  • кадастровый номер;
  • категория земель и/или вид разрешенного использования, если объект – земельный участок;
  • кадастровый номер здания/сооружения, в котором находится помещение, машино-место, если недвижимость – помещение или машино-место;
  • назначение объекта, когда объектом является здание, сооружение, помещение, единый недвижимый комплекс;
  • площадь, когда недвижимость – земельный участок, здание, помещение, машино-место.

Кадастровая оценка недвижимости – это процедура, которая состоит из нескольких этапов

Кадастровая оценка объекта недвижимости происходит не чаще раза в три года и включает в себя три этапа:

  1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.
  2. Определение стоимости объектов и составление отчета об итогах оценки (далее – Отчет).
  3. Утверждение результатов определения стоимости (ч. 3 ст. 6 закона № 237-ФЗ).

По итогам оценки учреждение составляет промежуточный отчетный документ – проект Отчета (ч. 7 ст. 14 закона № 237-ФЗ). Его направляют в орган регистрации прав. Последний в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов осуществляет проверку на соответствие требованиям к Отчету (ч. 9 ст. 14 закона № 237-ФЗ). Если он выявит недостатки, учреждение устранит их в течение семи дней.

После проверки орган регистрации прав размещает промежуточные отчетные документы в сети вместе с информацией о порядке и сроках представления замечаний к проекту Отчета.

Если заинтересованное лицо обнаружило ошибки в кадастровой оценке недвижимости, оно вправе сообщить об этом. Запрос направляют в бюджетное учреждение в течение пятидесяти дней с даты размещения сведений (ст. 15 ст. 14 закона № 237-ФЗ). В заявлении должно быть обоснование обращения, а также:

  • фамилия, имя и отчество физического лица, наименование компании;
  • координаты для обратной связи (номер контактного телефона, адрес электронной почты, если она есть);
  • кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении определения кадастровой стоимости которого представляется замечание к промежуточным отчетным документам;
  • указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым представляется замечание (по желанию).

Если учреждение обнаружит неточности в промежуточных документах, его обязанность – произвести перерасчет стоимости.

 Когда истечет срок для подачи замечаний, учреждение должно составить:

  • Отчет;
  • справку с информацией обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам. Документ должен включать обоснование отказа или согласия с поступившими сведениями, а также сведения об исправлении выявленных нарушений (ч. 23 ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Далее уполномоченный орган субъекта РФ в течение двадцати рабочих дней с даты получения Отчета принимает его. Он издает акт о кадастровой оценке и утверждении ее итогов (ч. 1 ст. 15 закона № 237-ФЗ). Информацию об утвержденной стоимости можно найти на официальный сайтах интересующих регионов. Например, для Москвы это специальный ресурс.

На что влияет кадастровая оценка недвижимости

Итоги оценки влияют на цену продажи земельного участка или стоящего на нем объекта, а также на размер налогов. Поэтому данные о результатах кадастровой оценки имущества необходимо отслеживать (а в отдельных случаях оспаривать):

  • собственникам объектов недвижимости;
  • лицам, которые планируют приобрести такие активы.

Например, покупатель планировал приобрести здание в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Собственник в лице Департамента имущества выслал проект соглашения, в котором прописывал стоимость объекта. Покупатель посчитал цену завышенной и оспорил ее. Сначала направил протокол разногласий в установленный проектом договора срок, чтобы не упустить время и не потерять право на приобретение. Затем получил заключение экспертов о рыночной стоимости объекта и обратился в суд. Выкупную цену нежилого помещения снизили (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2016 № Ф05-3731/2016 по делу № А40-184702/2014).

Придется проверить данные по кадастровой оценке стоимости недвижимости, если компания планирует приобрести здание у собственника помещений, который является арендатором земли. После заключения сделки уведомите владельца земли о смене арендатора. В проекте соглашения стоимость аренды может оказаться выше, чем в прежних документах, которые передавал продавец. Недобросовестный бывший владелец мог не переоформлять отношения и платить сумму без учета новой оценки.

Государственная кадастровая оценка влияет на налоги по недвижимости московских компаний

Кадастровая оценка важна для компаний, которые владеют зданиями в Москве. В отношении налогов на объекты недвижимости в столице закон предусматривает специальное регулирование (закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64). Правительство Москвы формирует перечень недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость этих объектов (постановление Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП). В список входят объекты, которые:

  • располагаются на земельном участке с видом разрешенного использования, включающим размещение торговли/офисов/бытового обслуживания/общественного питания;
  • представляют собой нежилое здание (площадью свыше 1 тыс. м2) либо нежилое помещение в жилом доме (если совокупная площадь нежилых помещений превышает 3 тыс. м2), если фактически используется не менее чем на 20% общей площади для торговли/офисов/бытового обслуживания/общественного питания;
  • находятся на пешеходных зонах, фактически не менее чем на 20% общей площади используются для размещения торговли/офисов/бытового обслуживания/общественного питания.

Фактическое использование должно подтверждаться актом Госинспекции по недвижимости.

Чтобы узнать, есть ли интересующий объект в таком перечне, можно проверить его по кадастровому номеру на сайте мэра Москвы. Если объект включили в список ошибочно, можно в части конкретного объекта оспорить нормативный акт, которым Правительство утвердило перечень (определение Верховного суда РФ от 17.12.2015 № 5-АПГ15-132). 

Если недвижимость попадает под указанные критерии, заявитель вправе обратиться в Департамент городского имущества города Москвы, чтобы поменять вид разрешенного использования участка. Услугу предоставляют бесплатно. Смена вида повлияет на то, как при определении налогов будут учитывать итоги кадастровой оценки недвижимости.

Читайте на тему

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и скачать файл
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.