Юрист компании

Кадастровая стоимость: как ее определяют и изменяют

  • 30 марта 2018
  • 1427

Кадастровую стоимость помещения, здания или участка земли определяют в ходе государственной оценки. Где узнать кадастровую стоимость и от чего зависит ее величина.

Какие показатели влияют на кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость какого-либо объекта недвижимости — это цена объекта, которую определили в процессе государственной кадастровой оценки (подп. 2 п. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Данные об этом вносят в ЕГРН (подп. 1 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Такую оценку проводят в отношении:

  • участков земли;
  • зданий и сооружений, которые на этих участках построили.

Стоимость определяют на основании первичной оценки. Промежуточные и окончательные итоги публикуют на сайте ведомства. Затем оценку повторяют. Повторно процедуру проводят в плановом порядке не реже одного раза в пять лет и не чаще чем раз в три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя (городов федерального значения) период между двумя оценками короче. Оценку можно повторить минимум через два года после предыдущей (п.1 ст. 11 закона № 237-ФЗ). Внеочередную переоценку могут провести независимо от сроков, которые существуют для планового пересмотра.

Остались вопросы по кадастровой стоимости? Ответ найдется в Системе Юрист



Процедурами, связанными с кадастровой стоимостью, занимается ФГБУ «ФКП Росреестра». Ведомство отвечает за все этапы процесса – от выбора объектов до фиксации результатов. Оценку проводят с учетом требований законов № 237-ФЗ и № 135-ФЗ. По распоряжению Минэкономразвития стоимость, которую определили в ходе кадастровой оценки, не должна быть выше рыночной (п. 1.6 раздела I приказа Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358).

Как устанавливают кадастровую стоимость имущества

Определение кадастровой стоимости включает в себя несколько шагов:

  1. Госорган принимает решение о том, что необходимо провести оценку.
  2. Формируют список объектов, стоимость которых будут определять.
  3. Составляют отчет-заключение по итогам оценки. Ведомство утверждает ее результаты.
  4. Полученные данные вносят в ЕГРН (ст. 24.11 закона № 135-ФЗ, п. 3 ст. 6 закона № 237-ФЗ).

Когда определяют кадастровую стоимость имущества, учитывают множество показателей. В том числе:

  • в каком регионе проводят оценку;
  • какова макроэкономическая среда, в которой находятся объекты оценки;
  • каково местонахождение объекта оценки и как на объект влияют ценообразующие факторы;
  • каковы категория и вид разрешенного использования участка земли, если речь идет об участке и т. д (п. 3.1 раздела III приказа № 358).

По общему правилу оценщики применяют методы массовой оценки. В разделе VI приказа № 358 перечислили подходы:

  1. Сравнительный. Сравнивают цены по сделкам в отношении таких же объектов. Этим методом предпочитают пользоваться, если данный сегмент рынка хорошо развит и есть большой объем информации для сравнения.
  2. Затратный. Метод состоит в анализе затрат, которые понадобятся для покупки объекта, его воспроизводства или замещения. Для реализации этого метода нужна объективная информация о затратах.
  3. Доходный. Оценщики определяют, какую прибыль получит собственник от эксплуатации своего имущества. Это метод используют, когда есть возможность спрогнозировать доходы владельца.

В приказе раскрывают подробно, что представляет собой каждый метод. Нередко оценщики комбинируют эти методы.

По итогам исследования определяют удельный показатель кадастровой стоимости. Это коэффициент, который является средним значением стоимости одного квадратного метра земли для данной группы объектов. Для определения стоимости конкретного объекта данный коэффициент умножают на количество квадратных метров. Если речь идет о здании или помещении, при вычислении коэффициента учитывают год, когда построили здание, и материалы, которые использовали при строительстве. Финальная стоимость будет суммарной для стоимости земли и объекта.

На что влияет определение кадастровой стоимости

На основании данных, которые получили в результате оценки, устанавливают ставку земельного налога. Также результаты влияют на:

  • налог на недвижимое имущество;
  • налог за сделку по продаже объекта;
  • различные штрафы — например, за эксплуатацию земли в несоответствии с видом разрешенного использования, и т. д.

Владелец недвижимости вправе запросить, какие сведения использовали при определении стоимости. Запрос направляют:

  • заказчику работ, если это была госоценка;
  • органу, который занимался оценкой, если ее проводили на основании ст. 24.19 закона № 135-ФЗ (абз. 16 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ).

Образец запроса сведений об оценке

Запрос сведений для оценки недвижимости

Где узнать кадастровую стоимость

Собственник может узнать кадастровую стоимость квартиры или другого объекта недвижимости несколькими путями:

  1. Запросить о кадастровой стоимости жилья Росреестр — напрямую или через МФЦ.
  2. Посетить сайт ведомства и найти нужную информацию там. На портале есть инструкции, где посмотреть кадастровую стоимость квартиры или другого объекта. Для получения данных введите в поле поиска кадастровый номер, адрес объекта или номер документа о праве собственности.
  3. В личном кабинете на сайте налоговой. Там присутствует информация о недвижимом имуществе налогоплательщика. По каждому объекту есть сведения о его стоимости согласно данным последней оценки.

Что делать, если с определением кадастровой стоимости не согласны

Собственник вправе повлиять на величину, которую установил Росреестр. Есть четыре варианта, как это сделать:

  1. Заявить о несогласии с результатами еще на этапе оценки. Это делают, когда Росреестр опубликовал на своем сайте предварительный отчет. Вместе с отчетом ведомство сообщает, в каком порядке и в течение какого времени владельцы недвижимости могут направить возражения. Возражения следует обосновать. Если несоответствия подтвердятся, кадастровую стоимость определят заново.
  2. Изменить основной вид разрешенного использования. Его учитывают при проведении оценки, этот показатель влияет на результат. Если основной вид поменять, стоимость также изменится. Но изменения необходимо соотнести с реальными целями эксплуатации.
  3. Обратиться в комиссию при Росреестре. Кадастровую стоимость имущества пересмотрят, если комиссия согласится с доводами компании. Для граждан это необязательный этап, они могут сразу подавать иск. Компании также могут миновать этап рассмотрения в комиссии, если оценку проводили после 1 января 2017 года. Если же до, юридические лица обязаны направить заявление о пересмотре стоимости в комиссию, перед тем как идти в суд.
  4. Обратиться в суд. При подготовке комплекта документов учтите изменения в схеме оспаривания. Если оценку проводили до 1 января 2017 года, в комплекте должно присутствовать решение комиссии Росреестра, с которым не согласен заявитель. Этот документ подтверждает, что компания выполнила требования о соблюдении досудебного порядка.

Читайте на тему

НА САМОМ ПИКЕ
Сейчас или никогда! Подписка на год 21 912 ₽

13 990 ₽

Cкорее подписаться!

Незаменимые помощники в работе юриста


Юрист компании

Система Юрист
Система Юрист

Высшая школа юриста
Высшая школа юриста


Программа
учета судебных дел XSUD


Проверка контрагентов
для юристов

Вложенные файлы

Доступно только авторизованным пользователям
  • Запрос о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта.doc

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.