text
Юрист компании

Переуступка прав аренды земельного участка: возможности и ограничения

  • 12 сентября 2017
  • 2322

Арендатору земли может понадобиться продать договор третьему лицу. Переуступка прав аренды земельного участка возможна, если нет ограничений в законе и договоре. Что иметь в виду, если ваша компания хочет оформить переуступку.

У компании, которая заключила договора аренды с арендодателем, может возникнуть необходимость уступить свои права другому арендатору. В частности, если сделка касается арендованной земли. Переуступку прав аренды земельного участка осуществляют с учетом требований ГК РФ, ЗК РФ и других законов. О правилах аренды земли говорится в ст. 22 ЗК РФ.

У соглашения о переуступке прав аренды земли есть черты договора цессии

Сделки по переуступке прав аренды земельного участка заключают на основании глав ГК РФ об аренде и цессии (главы 24 и 34), Земельного кодекса и других законов. Переуступать право аренды земельного участка третьим лицам позволяет ст. 22 ЗК РФ. Если компания хочет переуступить права арендатора, нужно исходить из особенностей основной сделки:

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист



  1. Кому принадлежит право собственности на земельный участок.
  2. Какой у участка статус.
  3. На каких условиях и на какой срок заключили основной договор.
  4. Есть ли обременение в отношении объекта аренды или права на аренду.
  5. Соответствует ли вид разрешенного использования участка целям, с которыми его получает новый арендатор. Вид разрешенного использования поменять нельзя. 

При перемене должника в обязательстве арендатор может действовать только в пределах, которые указали в законе и соглашении об аренде.  В частности, если арендуют землю в публичной собственности, возможность передачи прав зависит от того, проводили торги, или нет (ст. 39.6 ЗК РФ). Уступка прав аренды земли невозможна, если основной договор заключили по итогам торгов. Этот запрет действует согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ (постановление АС ПО от 08.12.2016 № А72-215/2016, определение Верховного суда Республики Мордовия от 15.11.2016 № 33а-2664/2016).

Если торгов не было, переуступить права можно, даже если участок принадлежит государству.

Например, участок может находиться в публичной собственности, а срок действия основного договора – больше 5 лет. Оформить уступку прав аренды земли удастся, если нет обременений в отношении самого права на аренду. А вот обременения в отношении участка переуступке прав не помешают (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Переуступку прав аренды на земельный участок под ИЖС оформляют по общим правилам

Один из случаев, когда может потребоваться уступка права аренды земельного участка – индивидуальное жилищное строительство.  Переуступку прав аренды на земельный участок под ИЖС осуществляют на основании общих требований ст. 22 ЗК РФ.

При уступке прав аренды земли согласие арендодателя требуется не всегда

Договор об уступке права аренды будет иметь черты договора цессии. Но при этом нужно обратить внимание на то, что иногда потребуется согласие собственника на переуступку прав аренды земли, а в других случаях – нет (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Владельца следует только уведомить о цессии. Его разрешение на перемену должника понадобится, если речь идет о резидентах особых экономических зон. Кроме того, в условиях основного договора может быть пункт, что собственник должен дать согласие на переуступку прав.

Если компания арендовала у государства землю, чтобы освоить территорию для дальнейшего строительства жилья, переуступить права на аренду можно будет только вместе с передачей прав и обязанностей по договорам об освоении территории (пп 5.1, 9.1 и 9.2 ст. 22 ЗК РФ). При этом сделку потребуется согласовать с госорганом-арендодателем.

Договор о переуступке прав аренды земельного участка регистрируют согласно нормам ГК

Переуступку прав аренды земельного участка оформляют соглашением в письменном виде. Данный договор составляют по общим правилам для договоров: указывают предмет сделки, права и обязанности сторон – в частности, необходимо внести данные, которые позволят идентифицировать земельный участок. В тексте перечисляют условия, на которых одна сторона передает права другой стороне. В том числе, что новый арендатор берет на себя обязательства по содержанию участка земли. Нужно не упустить, что право передают на срок не дольше срока аренды, который прописали в основном договоре. В соглашении необходимо поставить ссылку на основной договор.

Если основное соглашение зарегистрировали, договор о переуступке прав аренды земельного участка также потребуется зарегистрировать (п. 2 ст. 389 ГК РФ). По поводу регистрации договора обращаются в Росреестр. Для регистрации такого соглашения понадобится стандартный комплект документов.

Читайте на тему

Читайте в Системе Юрист

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и скачать файл
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.