text
Юрист компании

Предварительный договор купли-продажи: причины заключения, обязательные и факультативные условия

  • 27 июня 2018
  • 2173

Когда контрагенты планируют сделку по продаже какого-либо имущества, но не могут сразу ее заключить, оформляют предварительный договор купли-продажи. В таком договоре указывают существенные для сделки условия и закрепляют обязанность совершить ее в будущем.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация. 

Предварительный договор купли-продажи служит своеобразной страховкой для сторон, которые заинтересованы в сделке, но на текущий момент не могут выйти на ее закрытие по тем или иным причинам. Его заключение позволяет юридически оформить уже достигнутые договоренности по сделке и установить обязанность ее совершения на условиях и в порядке, определенных в договоре. Это соглашение – юридическая и финансовая гарантия, что сделка состоится. Если этого не произойдет по вине одной из сторон, она понесет предусмотренную соглашением и ГК РФ ответственность в виде, например, неустойки, штрафа, возмещения ущерба и (или) судебного принуждения к заключению сделки.

Существует целый ряд ситуаций, при которых заключение соглашения на предварительных условиях считается устоявшейся практикой, а потому воспринимается как должное, вплоть до обязательного. На самом деле такой обязанности у сторон нет. Этот шаг – не более чем свободное волеизъявление и желание. Его порой называют «оформленным в виде договора протоколом о намерениях». Юридически это, конечно, не так, но суть отражает очень четко. Юристы считают такой договор удобным инструментом в сделках, особенно если речь идет о многоступенчатых, сложных, рискованных схемах их реализации.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

В каких случаях сделку о купле-продаже целесообразно подкрепить предварительным договором

Можно выделить несколько широко распространенных причин, по которым заключают предварительный договор купли-продажи:

  1. Полностью или частично не готов пакет документов для оформления основной сделки.
  2. У покупателя не хватает денежных средств, и нужно время, чтобы их собрать или получить.
  3. Одна из сторон временно отсутствует и не может лично согласовать сделку, поэтому намерения и достигнутые договоренности требуется оформить сейчас, а саму сделку – отложить на некоторый срок.
  4. Перед проведением сделки требуется осуществить ряд юридически значимых действий для того, чтобы создать условия для беспрепятственного ее заключения и оформления в будущем. Здесь обычно идет речь о необходимости получить разрешение, пройти согласование, нотариально удостоверить обязательное согласие заинтересованного лица и т.п.

Договор нужен для снижения рисков по сделке

Когда предварительный договор купли-продажи заключают в отношении земельного участка, недвижимости или другого имущества и имущественных прав, как правило, это не сопряжено с высоким уровнем рисков. Такая форма соглашения лишь позволяет превратить намерения в обязательства и закрепить уже очевидный сторонам порядок осуществления будущей сделки. Но бывают и рискованные ситуации, при которых заключение такого договора требует предельной внимательности и ответственного подхода:

  1. Отложенное финансирование. Завершение сделки и взаиморасчеты по ней сопряжены с регистрационными и другими процедурными действиями, которые не позволят закрыть все обязательства сторон одномоментно или в кратчайшие сроки. Как правило, это связано с невозможностью покупателя исполнить свои финансовые обязательства, поскольку для получения денежных средств ему нужно официальное соглашение с продавцом, а до выделения финансирования должен пройти установленный процедурами срок. Чаще всего здесь речь идет о бюджетном финансировании (субсидии, сертификаты и т. п.) или залоговом кредитовании.
  2. Отложенное вступление в права или оформление права собственности. У продавца пока нет прав на объект, но предполагается, что он их оформит (обязан оформить) в установленный срок. Это, пожалуй, самая рискованная ситуация для заключения предварительного договора купли-продажи, но препятствий для оформления правоотношений нет. Например, распространены случаи, когда предварительный договор купли-продажи земельного участка или недвижимости заключается в преддверии вступления потенциального продавца в наследство, закрепления прав в порядке правопреемства или в преддверии завершения строительства будущего объекта продажи. Но оформлять такие соглашения – все равно, что идти по тонкому льду. Нужно быть предельно осторожным, все предусматривать и продумывать варианты обеспечения исполнения продавцом обязательств.
  3. Сложные сделки. Одна сложная сделка представляет собой цепочку более мелких или альтернативных сделок, которые в итоге приводят к заключению главной. В этом случае разрабатывается индивидуальная схема, а договоров нередко заключается много, и они сопровождают практически всю цепочку сделок.

Условия в предварительном договоре купли-продажи разделяют на обязательные и факультативные

Перед заключением соглашения стороны должны:

  1. Определиться с формой. В соответствии со статьей 429 ГК РФ форма такого договора определяется формой основного договора, а если она не установлена – допускается только письменная форма. Для сделок, требующих нотариального удостоверения, в том числе, если это заранее согласовано сторонами, соблюдается такой порядок оформления предварительных договоренностей.
  2. Согласовать существенные (обязательные) условия.
  3. Разработать и согласовать факультативные условия, которые они считают необходимыми.

Обязательные условия подобных соглашений – это все существенные. Если их не указать, договор считается незаключенным. Сюда относятся:

  • Условие о сторонах сделки.
  • Предмет договора.
  • Условия, которые одна из сторон требует согласовать.

Стороны договора, как правило, определяются и именуются точно так же, как это будет сделано при заключении основной сделки. Если готовится предварительный договор купли-продажи в отношении недвижимости или доли в ООО, стороны именуются «Продавец» и «Покупатель».

Предмет соглашения должен содержать указание на заключение в будущем сделки конкретного вида и предмета. Это предполагает, что стороны уже согласовали ее предмет, он одинаково и однозначно ими определен и конкретизирован. Предмет договора в своих формулировках должен соответствовать предмету основной сделки.

Например, по предварительному договору контрагенты обязуются совершить сделку купли-продажи доли в уставном капитале. В этом случае его предмет формулируется как «заключение договора… в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью». Стороны договариваются не о продаже доли. А о заключении договора об этом. Предмет конкретизируется тут же или в специальном разделе – «Условия основного договора». При конкретизации предмета обязательно указываются:

  • наименование ООО,
  • ОГРН,
  • адрес регистрации,
  • размер продаваемой доли,
  • ее номинальная стоимость,
  • цена по сделке и другие характеристики, имеющие существенное значение.

Условия, обязательные для согласования по мнению одной из сторон, включают в соглашение в соответствии с нормами права (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Такие условия могут касаться исполнения как предварительного договора (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ), так и основной сделки по купле-продаже (п. 3 ст. 429 ГК РФ). При этом сторона, настаивающая на определенных условиях, должна заранее их обозначить и заявить об обязательности их согласования и включения в текст. Какие это могут быть условия? Статья 429 ГК РФ их не называет, оставляя за сторонами право их определения и формулирования. Поэтому этот момент принято рассматривать в качестве факультативного (применительно к содержанию таких условий).

Скачайте образцы предварительных договоров купли-продажи

Существуют факультативные условия, которые лучше указать в договоре. Как правило, основной акцент в соглашении делается на как можно более четком определении и конкретизации срока заключения основной сделки и главных ее условий. Разумеется, это не всегда возможно сделать, но если можно – не стоит пренебрегать. Это минимизирует риски и снижает вероятность возникновения спорных моментов по причине неурегулированности каких-то вопросов:

  1. Условие о сроке. Если не согласовать срок заключения основной сделки по купле-продаже, возникнет риск ее затягивания на один год с момента заключения предварительного договора. Годичный срок установлен законом, но зачастую невыгоден сторонам. Отсутствие условия о сроке может повлечь злоупотребление правом одной из сторон, а вторая не сможет ничего сделать, пока не истечет установленный законом период времени.
  2. Обеспечение исполнения обязательств. Не помешает определить в договоре и ответственность сторон, например, за нарушение срока заключения сделки и (или) в целом за неисполнение обязанности (отказ) по ее заключению. Классический вариант – неустойка. Наиболее часто устанавливается фиксированная сумма штрафа или определяется какой-то размер неустойки за каждый день просрочки. С 1 июня 2015 года можно заключать предварительный договор купли-продажи с задатком – денежной суммой, выплачиваемой в счет причитающихся платежей. Задаток обеспечивает исполнение обязательства по заключению основной сделки на условиях предварительного соглашения.
  3. Урегулирование вопроса о порядке направления предложения о заключении сделки. Направление предложения о заключении сделки, его порядок – факультативные условия подобных соглашений. Предполагается, что это должно быть сделано в течение срока, определенного для заключения основной сделки. Нужно или нет регламентировать порядок направления предложения в таком договоре – вопрос конкретных договоренностей. Но это, как минимум, позволит урегулировать действия сторон и избежать ситуации, при которой предварительные обязательства прекращаются в силу закона – по причине отсутствия предложения заключить сделку или ее незаключения до окончания установленного для этой цели срока.

Как подготовить предварительный договор купли-продажи

На практике в большинстве случаев используется шаблон, который соответствует предмету определенной сделки. Например, предварительный договор купли-продажи:

  • доли в ООО,
  • квартиры,
  • дома,
  • земельного участка,
  • транспортного средства,
  • предприятия и т. д.

Компании, регулярно заключающие однотипные сделки, используют типовые образцы и формы.

Более трудная задача – правильно оформить уникальную, разовую сделку или обеспечить сопровождение подобным договором сложной схемы из сделок. Но и здесь возможно применение образцов. Только обязательно составленных опытными юристами на экспертном уровне, полученных из надежных источников, гарантирующих актуальность образцов и их грамотное содержание. Образцы послужат примерами, станут ориентирами, не позволят упустить ключевые моменты. Но их структуру и содержание обязательно нужно будет основательно доработать под свои цели и задачи.

Не рекомендуется использовать образцы предварительных договоров купли-продажи «как есть». Их нужно перерабатывать и адаптировать к своей ситуации. Они содержат обязательные условия, могут включать и важные факультативные пункты. Но это не исключает необходимость определения и формулирования других условий, которые будут отвечать интересам сторон, минимизировать риски и вероятность возникновения споров.

Читайте в рекомендациях Системы Юрист

Получить доступ и прочесть

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.