Сэкономьте 9000 руб. на подписке >>
Юрист компании

Предмет договора аренды недвижимости

  • 14 февраля 2017
  • 1724

Предмет договора аренды недвижимости – существенное условие договора. В предмете указывают, какую недвижимость передают в аренду и как ее можно использовать.

Предмет договора аренды

В предмете договора аренды недвижимости необходимо указать, какой объект недвижимости передают в аренду. Также в этом разделе договора прописывают, что арендатор получает объект недвижимости во временное владение и пользование или во временное пользование. Если этих уточнений не будет в договоре, условие об объекте аренды сочтут несогласованным. Это повлечет признание договора незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Об объекте недвижимости, который передают в аренду, нужно указать информацию, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

Регсистрация договора аренды

Договор аренды недвижимости может заключаться на большой срок, и тогда его необходимо зарегистрировать. Читайте подробнее о порядке регистрации договора аренды недвижимости. Для регистрации нужно представить документы, в которых содержится графическое и/или текстовое описание объекта аренды. Обычно это документы органов технической инвентаризации объектов недвижимости. У арендодателя этих документов нет, их можно заказать и получить в отделении БТИ, к которому относится адрес объекта недвижимости.

Кадастровый паспорт представлять не обязательно. Для регистрации договора можно представить другой документ, в котором есть графическое или текстовое описание – например, заверенный сторонами графический план объекта аренды. Отказа в регистрации договора быть не должно (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13; далее – постановление № 73).

Если договор аренды недвижимости заключаются на короткий срок, индивидуализировать предмет договора можно и без документов госрегистрации и БТИ. Составляют план или схему объекта, где указывают его точное местоположение и описание. Это проще, чем запрашивать документы в Росреестре и БТИ. В частности, так придется поступить, если не было технической инвентаризации объекта, или сведения устарели (например, объект был реконструирован). Для аренды объекта незавершенного строительства тоже можно составить такой план.

План объекта будет неотъемлемой частью договора об аренде. Его нужно подписать и арендатору, и арендодателю. Иначе будет трудно доказать, что стороны достигли согласия по предмету аренды, а это риск признания договора незаключенным.

Когда в договоре описывают объект аренды, нужно указать важные условия.

Целевое использование помещения

Арендатор планирует использовать помещение с конкретной целью – как офис, склад, торговые площади и т. п. В договоре обязательно нужно указать эту цель. Иначе может получиться, что арендатор не получит права на использование объекта в необходимом качестве. Это лишает смысла заключение аренды и влечет убытки и другие негативные последствия для арендатора. Чтобы предотвратить такие последствия, нужно прописать цель аренды максимально чётко и точно. Нужно избегать общих формулировок типа «… арендуется для предпринимательской деятельности».

Обременение помещения

Перед заключением договора арендатору нужно убедиться, что у объекта недвижимости нет обременения правами третьих лиц. Также об этом нужно написать в договоре. К такому условию договора применяется правило заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ).

Если не проверить объект на обременение, это увеличивает риски арендатора. От него могут потребовать расторгнуть договор досрочно, если окажется, что третьи лица обладают правом на объект недвижимости. Проверить помещение можно запросом в Росреестр.

Нужно иметь в виду: если арендодатель сдает недвижимость в аренду по частям, обременение части объекта недвижимости устанавливается на весь объект (абз. 3 п. 9 постановления № 73). То есть та часть, которую арендатор получает по договору, может не находиться под обременением. Достоверно узнать об обременении можно только при личном осмотре помещения и акта приема-передачи помещения.

Если арендодатель недобросовестный, он может отказаться от условия об обременении в договоре. Если же объект аренды окажется под обременением, от арендодателя можно будет потребовать компенсации за недостоверные заверения. Также целесообразно установить в договоре штрафную неустойку на случай обременения помещения. Помимо прочего, для арендатора это повод отказаться от исполнения договора (ст. 431.2 ГК РФ).

Читайте в рекомендации Системы Юрист

Читайте также

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Самые популярные рекомендации в Системе Юрист в этом месяце

Восемь опасных условий договоров аренды, услуг и подряда
Смотрите, какие условия суды чаще всего оценивают по-разному. Возьмите в договор безопасные формулировки таких условий. Используйте позитивную практику, чтобы убедить контрагента включить условие в договор, а негативную – чтобы убедить отказаться от условия.

Как судиться с приставами: алгоритм работы
Оспаривайте постановления, действия и бездействие пристава. Освобождайте имущество от ареста. Взыскивайте убытки. В этой рекомендации все, что нужно: четкий алгоритм, подборка судебной практики и готовые образцы жалоб.

Как налоговая на самом деле проверяет сведения в ЕГРЮЛ
Читайте восемь негласных правил регистрации. Основано на показаниях инспекторов и регистраторов. Подойдет для компаний, которым ИФНС поставила метку о недостоверности.

20 новых правовых позиций судов о взыскании судебных расходов
Свежие позиции судов по неоднозначным вопросам взыскания судебных расходов в одном обзоре. Проблема в том, что множество деталей до сих пор не прописано в законе. Поэтому в спорных случаях ориентируйтесь на судебную практику.

Обзор практики по уведомлению контрагентов
Отправляйте уведомление на сотовый, по e-mail или бандеролью.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Зарегистрируйтесь, чтобы прочесть статью

Вы зашли на профессиональный сайт для юристов-практиков.

Если Вы юрист, сможете прочесть статью после регистрации. Это быстро и бесплатно.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или войти через соцсети
Зарегистрироваться как юрист
×
Ой! Это только для зарегистрированных юристов!

Образцы документов для юротдела Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела. Все образцы на нашем сайте составлены инхаусами крупных компаний и сотрудниками топовых юридических фирм. На этой неделе специальный подарок: сборник образцов, которые нельзя скачать в интернете. Подготовлен юристами для юристов.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
скачать файл и получить подарок
Зарегистрироваться
×
×
Стоп, снято!

Смотрите видео после быстрой регистрации. Мы заботимся о качестве контента, поэтому вынуждены ограничивать доступ к лучшим материалам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Это займет всего минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.