text
Юрист компании

Как проверить продавца недвижимости перед сделкой

  • 2 февраля 2017
  • 563

Компания планирует приобрести недвижимость. Чтобы снизить риски сделки, перед подписанием договора нужно проверить продавца недвижимости.

При заключении сделки на покупку недвижимости риски могут быть связаны не только с самим объектом, но и его продавцом. Чтобы проверить его, нужно выполнить четыре действия.

Перед покупкой недвижимости нужно проверить продавца в открытых источниках

Чтобы проверить организацию или предпринимателя, нужно:

  1. Проверить информацию о госрегистрации продавца, а именно – воспользоваться сервисом на сайте налоговой службы и получить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
  2. Убедиться, что продавец – не банкрот. Нужно проверить ИНН или ОГРН по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве и по Единому федеральному реестру сведений о фактах деятельности юридических лиц.
  3. Проверить, не принял ли налоговый орган решение о предстоящем исключении контрагента из ЕГРЮЛ. Информация есть на сайте ФНС России.
  4. Проверить реестр недобросовестных поставщиков и банк данных исполнительных производств.
  5. Узнать, нет ли в составе исполнительных органов юридического лица дисквалифицированные лица.
  6. Убедиться, что организация не находится по месту массовой регистрации юридических лиц.

См. также Как проверить организацию по ИНН

Перед покупкой недвижимости нужно проверить документы продавца

Чтобы проверить организацию или предпринимателя, нужно запросить у него ряд документов.

Также см. отдельные рекомендации об особенностях заключения договора:

  • с госорганом;
  • с унитарным предприятием;
  • с казенным предприятием;
  • с некоммерческой организацией;
  • с товариществом собственников жилья.

Чтобы проверить физическое лицо, необходимо затребовать:

  • данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;
  • нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;
  • нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу (с указанием конкретной собственности), если лицо состоит в браке;
  • документ, который удостоверяет личность. Обычно это паспорт гражданина РФ (п. 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828, п. 1 Указа Президента РФ от 13 марта 1997 г. № 232 «Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации»). Если речь идет об иностранном гражданине или лице без гражданства, то нужно обратиться к статье 10 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В ней указаны возможные документы-заменители.

Дополнительно можно попросить предоставить справку о наличии (отсутствии) судимости. Эти справки выдает ФКУ «ГИАЦ МВД России» (п. 15 Административного регламента... утвержденного приказом МВД России от 7 ноября 2011 г. № 1121).

Крупные компании обычно возлагают полномочия по запросу таких справок на службу безопасности. Если такой службы нет, проверять контрагента и в этой части придется юристу.

Перед покупкой недвижимости нужно проверить полномочия подписанта

Нужно проверить полномочия того лица, которое будет подписывать договор.

Если это представитель, нужно проверить:

  • не истек ли срок действия доверенности;
  • указана ли дата совершения доверенности, без которой доверенность будет ничтожной (абз. 2 п. 1 ст. 186 ГК РФ);
  • есть ли необходимые полномочия у лица, которое ее удостоверило и подписало;
  • вправе ли представитель подписывать договор и иные документы;
  • не отозвана ли доверенность.

Если представитель предоставил доверенность, которую подписали в порядке передоверия, то нужно учитывать специальные правила.

Перед покупкой недвижимости нужно проверить полномочия продавца по распоряжению недвижимостью

Недвижимость – дорогой актив, поэтому часто операции с ней согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки».

Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то есть риск, что могут признать сделку недействительной:

  • акционер (участник) компании-продавца или
  • третьи лица.

Другие ограничения могут быть связаны с запретом продавать имущество без согласия собственника. Например, собственник ограничил право на продажу недвижимости в таких случаях:

  1. Предприятие не может продавать недвижимость, которая принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника (ст. 295 ГК РФ). Следовательно, нужно проверить согласие собственника.
  2. Правообладатель обратился с заявлением в Росреестр, чтобы он сделал отметку в ЕГРН о невозможности регистрации права без его личного участия (ст. 36 Закона о регистрации). В этом случае на регистрации должен присутствовать собственник лично.

Читайте в рекомендации Системы Юрист

Читайте также

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2018 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2018 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2018 от 04.07.2018

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Формулировки договоров, из смысла которых суды делают вывод, что стороны не установили досудебный порядок
Обзор практики.

Изменения в КоАП РФ в 2018 году
Все поправки в одной таблице.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и скачать файл
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.