Как сохранить субаренду, если ее заключили в обход процедуры торгов

647
Нередко условия договора аренды государственного или муниципального имущества запрещают субаренду. Но у сторон договора субаренды существуют возможности сохранить его.

Договор аренды муниципального имущества

Договор аренды муниципального имущества может быть заключен только по итогам проведения торгов (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Закон предписывает соблюдать эту процедуру, когда стороны вносят в договор изменения (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Об аренде:

Однако случается, что стороны договора аренды муниципального имущества меняют условия договора без процедуры торгов. Они подписывают дополнительное соглашение и регистрируют его (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В частности, изменения касаются права субаренды. Стороны исключают запрет на нее. Такие изменения не соответствуют закону, поскольку он запрещает менять условия договора, который стороны заключили по результатам торгов (подп. 16 п. 40 раздела VII приказа ФАС России от 10.02.10 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды…»).

ФАС России разъяснила, что корректировки в существенные условия такого соглашения без проведения новых торгов нарушают требования закона о защите конкуренции (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Аналогичное требование закон предъявляет к аренде земельных участков. Государственное предприятие — арендатор участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (п. 5, 6 ст. 18 Федерального закона от 14.11.02 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

Если договор субаренды был заключен в обход запрета, прежде всего, страдают интересы субарендатора: придется освободить помещение. Чаще всего в таких спорах суды становятся на сторону арендодателя. Однако существует судебная практика в пользу того, что сделку субаренды можно  сохранить.

Что делать арендатору для сохранения договора субаренды

Несмотря на большое количество негативной практики, есть шанс сохранить субаренду. В зависимости от ситуации у арендатора есть три варианта действий.

Не вносить запрет на субаренду в существенные условия договора аренды муниципального имущества

Во время обсуждения условий договора арендатор может предложить не прописывать, что запрет на субаренду — это существенное условие договора, нарушение которого дает право на расторжение договора. Если стороны не согласовали, что сдача имущества в субаренду без проведения торгов признается существенным нарушением, суд не станет расторгать договор по этому основанию. Например, суд отказал в иске, поскольку посчитал, что заявитель избрал несоразмерную нарушению меру ответственности (расторжение договора). Суд указал, что удовлетворение иска нарушило бы баланс интересов сторон (постановление АС Западно-Сибирского округа от 22.04.15 № Ф04-18091/2015 по делу № А75-8577/2014).

Согласие арендодателя на субаренду

Арендатор может доказать согласие арендодателя сдать имущество в субаренду. Если условие договора требует письменное разрешение на субаренду, необходимо его получить. Как правило, арендатор не относится к органам власти и не вправе сам проводить торги. В таком случае за нарушение процедуры ответственности не будет (постановление АС Центрального округа от 10.09.14 по делу № А09-9310/2013).

Арендатор может устранить нарушение

Арендодатель не сможет расторгнуть договор, если арендатор в разумный срок исправит допущенные нарушения (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»). Например, суд отказал Департаменту имущественных и земельных отношений (арендодатель) в иске, так как арендатор устранил нарушения (он погасил задолженность). Расторжение договора — это крайняя мера, для нее должны быть достаточные основания (постановление Восьмого ААС от 16.02.15 № 08АП-14852/2014 по делу № А75-8577/2014).

Как субарендатору сохранить договор субаренды

У субарендатора еще меньше возможностей исправить ситуацию, чем у арендатора. Фактически ему лучше не допускать развития событий, когда договор субаренды может быть оспорен из-за способа его заключения. Субарендатору перед подтверждением сделки нужно проверить договор аренды.

Если в его условиях не сказано, что на субаренду требуется получать согласие собственника имущества, суд посчитает, что он «по умолчанию» одобрил субаренду. В случае спора суд не удовлетворит исковое требование о признании договора субаренды недействительным (постановление АС Западно-Сибирского округа от 14.11.14 № Ф04-10619/2014 по делу № А27-3373/2014).

Если в договоре аренды стороны согласовали запрет на сдачу имущества в субаренду, лучше заключить договор с другим контрагентом. В противном случае субарендатору придется освободить имущество после вступления в силу судебного акта, который встанет на сторону арендодателя.

Читайте об этом

Читайте также

Cервис «Договоры» проверяет договоры на риски, выдает юридическое заключение.
Загрузите договор и получите юридическое заключение >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © 2007–2018  ООО «Актион кадры и право»

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль