Сэкономьте 7900 рублей на подписке >>
Юрист компании

Как повлияет право на землю на признание права собственности на самовольную постройку с учетом изменений 2018 года

  • 3 сентября 2018
  • 5300

Согласно прежней редакции статьи 222 ГК РФ одним из факторов признания права собственности на самовольную постройку служило право владельца на землю, на которой постройку возвели. Что изменилось после внесения поправок в статью.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация. 

4 августа 2018 в статью 222 ГК РФ, определяющую понятие «самовольная постройка», внесли существенные изменения, которые необходимо учитывать при признании права собственности на данный объект. Поправки были внесены Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ, и они должны существенно изменить судебную практику. Предыдущие изменения вносили в 2015 году.

В целом изменения улучшили позицию владельцев самостроя. Однако есть и пара негативных моментов, как раз касающихся земельных участков, занимаемых строением. Разберем изменения в статье 222 ГК РФ подробнее.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

В статье о самовольном строительстве изменили определение

Как и раньше, хозяину самовольной постройки для обретения права собственности на нее необходимо обратиться в суд иском о признании соответствующего права. Иск удовлетворят только в том случае, если заявитель обладает вещным или иным правом на земельный участок, на котором возведено строение. Если здание будет построено на чужом участке, легализовать его не удастся, и объект могут снести по решению суда или в административном порядке.

С учетом изменений, на данный момент самовольной постройкой называется здание, сооружение или другое строение, которое возвели без разрешения или на участке земли, который для этого не предназначался (полное определение см. п. 1 ст. 222 ГК РФ).

В пункте появилось три новых существенных момента:

  1. Теперь самостроем признается не только недвижимое имущество – статья дополнилась фразой «и другое строение», что, по сути, убирает необходимость, чтобы это был объект, прочно связанный с землей.
  2. В пункт добавили фразу, что если порядок строительства на земельном участке усложнился (необходимость получения согласований и пр.), но эти «усложнения» возникли после начала строительства, они не распространяются на самострой. Это существенно упрощает порядок признания права на объект самовольного строительства, учитывая регулярные изменения в законодательства на местном и региональном уровнях.
  3. Появились положения о добросовестности строителя. Если так называемый владелец (так как объект в статусе самостроя не может находиться в собственности или в ином титуле) не знал и не мог знать о том, что строительство такого объекта запрещено, то постройка не признается самовольной.

Остались вопросы по самовольной постройке? Ответ найдется в Системе Юрист



Для признания права учтите изменения о самовольной постройке 2018 года

В поправках о самовольной постройке от 4 августа 2018 года сказано, что суд признает право собственности на нее, если:

  • в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В предыдущей редакции присутствовала формулировка о соответствии постройки «... параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки...». Это положение заменили на «соответствие установленным требованиям». Возможно, это связано с тем, что, помимо правил землепользования и застройки, будут учитываться требования, указанные в других нормативных актах.

Как и раньше, если хозяин самовольной постройки нарушит одно из данных требований закона, суд не удовлетворит его иск. В частности, для признания права истцу потребуется подтвердить права на земельный участок. Понадобится предоставить разрешение строить на данном участке.

Право на самовольную постройку не получить без права использовать участок для строительства

Требование о праве на землю осталось прежним. Для признания права собственности на объект самовольного строительства нужно предоставить разрешение на возведение построек на данном участке земли. Разрешение получают в органе самоуправления по месту нахождения участка. Чтобы получить разрешение, потребуется сформировать пакет документов, в который войдут:

  • правоустанавливающие документы на участок;
  • градостроительный план участка;
  • проектная документация и т. д. (ст. 51 ГрК РФ).

На практике встречаются случаи, когда хозяин объекта самовольного строительства допускает те или иные злоупотребления после получения разрешения. Но это может повлечь негативные последствия: если нарушение установят, постройка не будет признана объектом недвижимости и право на нее получить не удастся.

Важный момент: теперь не обязательно являться собственником земельного участка, на котором возведено здание. Если это будет государственная или муниципальная земля, право собственности на самострой может быть признано в судебном порядке — при этом здание должно соответствовать другим критериям.

А вот использовать самовольные постройки теперь нельзя – соответствующий пункт появился в статье.


Теперь дают время на приведение постройки в соответствие с требованиями

Теперь при негативном исходе судьба самостроя – не всегда снос. Если земельный участок, на котором расположена постройка, принадлежит на праве собственности ее обладателю, а также соблюдаются вышеуказанные требования к зданию, то суд (реже – местные органы власти) может дать время на приведение постройки в соответствие закону (до 3 лет).

Установили новые правила сноса самостроя и изъятия земли

Как и раньше, объект, который возник в результате самовольного строительства, может быть снесен по решению суда, реже – по решению администрации. Последняя может вынести решение в случае, если:

  • землю, на которой возведен самострой, не оформили в собственность;
  • строительство такого вида постройки на этом участке запрещено.

Если все же будет принято решение о сносе, то сносить обязуют владельца здания. Срок на снос — от 3 месяцев до 1 года.

Важное нововведение: власти не имеют права принимать решение о сносе любых зданий и сооружений на частном земельном участке, это вправе сделать только суд. Полномочия администрации распространяются только на государственные и муниципальные земли. Исключение только одно – если самострой представляет угрозу жизни, здоровью людей.

В законе появилась важная норма об изъятии земельного участка: если владелец самостроя отказывается его сносить или приводить в соответствие требованиям закона, то земельный участок могут изъять, даже если он является частной собственностью владельца здания.

Суд не признает право собственности на самовольную постройку, если будут несоответствия в документах

Если после получения разрешения самовольно увеличить площадь постройки, ее владельцу откажут в признании права собственности. При несоответствии реальных изменений тому, что указали в документации, строительный надзор не выдаст заключение, без которого нельзя оформить акт о вводе в эксплуатацию (ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Отсутствие акта не позволит зарегистрировать право, так как комплект документов для этого не будет полным.

Например, мэрия не выдала заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Суд выявил, что заявитель получил разрешение построить объект площадью 1842 кв. метров. Но площадь реального объекта составила 1859,5 кв. метра, а иск заявитель подал по поводу объекта площадью 1376,9 кв. метра. Суд счел, что истец прибегает к ненадлежащим мерам в попытке узаконить самовольную постройку, и поддержал позицию мэрии (постановление АС Поволжского округа от 20.06.16 № Ф06-9802/2016 по делу № А55-18757/2015).

Суды подчеркивают, что признание права на объект самовольного строительства не состоится, если нет вещно-правового титула на земельный участок. Например, если нет договора аренды земли.

Так, суд отказал в регистрации объекта, так как истец не подтвердил, что обладает правом на участок земли с объектом. Более того, орган местного самоуправления прямо запретил строить новые объекты на этом участке. Уже на этом основании суд не удовлетворил иск (постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.06.16 № Ф08-2836/2016 по делу № А32-19364/2015).

Самовольную постройку признают объектом недвижимости, если участок использовали в соответствии с разрешением

Самовольная постройка должна соответствовать целям, с которыми предоставили земельный участок. Для признания права понадобится подтвердить целевое использование земли. В этом помогут соответствующие документы.

Например, истец объединил дом с хозяйственной постройкой, которую переоборудовал в часть жилого объекта. Право на дом было зарегистрировано до начала самовольного строительства. Владелец подтвердил законность постройки при помощи градостроительного плана земельного участка, а также техпаспортов на объект. Кроме того, помогла выездная проверка Росреестра. По ее результатам нарушений не обнаружили (апелляционное определение Самарского областного суда от 07.06.16 по делу № 33–7200/2016).

Поправки в закон повлияют на подходы судов

Теперь, когда нормы о самовольном строительстве скорректировали, неизбежны изменения и в судебной практике. Например, суды получили новые полномочия. Теперь суд может:

  • предоставить срок для приведения постройки в соответствие требованиям закона, а не принимать решение о сносе;
  • изъять земельный участок, владелец которого отказывается сносить самострой или переделывать его.

Самострой использовать нельзя. Вполне вероятно, что из-за эксплуатации здания, построенного без разрешений, суды будут применять нормы об изъятии земельного участка.

Учитывая, что изменения были приняты только в начале августа 2018 года, устойчивая практика их применения еще не выработалась. Однако уже сейчас можно судить о том, что собственникам земельных участков, на которых расположен объект самовольного строительства, будет легче признать на него право собственности.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.