Аренда: арендодатель прекращает доступ к помещению

4692
Если между арендатором и арендодателем возникает конфликт, арендодатель может прекратить доступ к арендуемому помещению. В ряде случаев с правовой точки зрения это оправдано.

См. также

Отказ от встречного исполнения

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в пользование. Арендатор – внести платежи за пользование этим имуществом. Если арендатор не исполняет свою обязанность, арендодатель вправе приостановить исполнение корреспондирующего ему обязательства по предоставлению владения и пользования помещением (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Такая квалификации действий арендодателя позволяет сделать вывод, что арендатор может использовать следующие способы защиты:

  1. Оспорить начисление арендной платы за период ограничения доступа. Арендная плата за период ограничения арендодателем доступа в помещение не начисляется, если иное не предусмотрено договором аренды (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 08.04.11 по делу № А32-10059/2010, АС Поволжского округа от 24.09.14 по делу № А12-123/2014, Двенадцатого ААС от 23.06.14 по делу № А12-123/2014). Арендатору в таком случае важно задокументировать факт ограничения доступа к помещению.
  2. Потребовать досрочно расторгнуть договор аренды. Арендатор может заявить о существенном нарушении договора арендодателем и расторжении договора. Есть шанс, что суд квалифицирует ограничение доступа к помещению как создание препятствий в пользовании имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Успех подобной стратегии зависит от следующих условий. Арендодатель ограничил доступ в помещение, документально не зафиксировав причины. У арендатора в свою очередь есть доказательства немотивированного ограничения его доступа (постановление ФАС Московского округа от 03.02.10 по делу № А41-11168/09).

Ограничение доступа как самозащита

Часто суды квалифицируют ограничение доступа арендатора к помещению в качестве самозащиты (постановления Девятого ААС от 23.05.12 по делу № А40-100250/2011от 23.12.14 по делу № А40-79068/2014Одиннадцатого ААС от 29.04.15 по делу № А55-17529/2014АС Поволжского округа от 24.09.14 по делу № А12-123/2014).

В таком случае арендатор может доказать несоразмерность избранного арендодателем способа самозащиты (ч. 2 ст. 14 ГК РФ; постановления Девятого ААС от 15.12.11 по делу № А40-78030/2010от 20.11.13 по делу № А40-53574/2013).

Ограничение доступа как мера ответственности

В отдельных случаях при явном указании на это в договоре суды квалифицируют ограничение доступа в помещение в качестве меры ответственности за нарушение обязательства (постановление Восьмого ААС от 28.01.14 по делу № А75-5052/2013).

Что плохо для арендатора в таком случае – арендную плату за период ограничения доступа нужно будет уплатить. Единственное, что он может противопоставить в таком случае арендодателю, – это то, что перечень мер ответственности за нарушение обязательства является закрытым. Он установлен главой 25 ГК РФ и не может трактоваться расширительно.

Обеспечение исполнения обязательств

В отдельных случаях суды признавали право на ограничение доступа непоименованным способом обеспечения исполнения обязательств (постановления Шестого ААС от 22.09.15 по делу № А73-2101/2015АС Поволжского округа от 24.09.14 по делу № А12-123/2014Одиннадцатого ААС от 29.04.15 по делу № А55-17529/2014). Особого практического значения для арендатора подобная квалификация не имеет. Здесь, однако, надо отметить, что арендатор в любом случае может требовать доступ к помещению для вывоза своего имущества или по крайне мере истребовать такое имущество у арендодателя. Важно при этом, чтобы договор аренды явно не предусматривал право арендодателя на удержание (п. 14 информационного письма № 66).

Если арендодатель обосновывает отказ в доступе к помещению правом на удержание имущества арендатора, а не реализацией собственно права на ограничение доступа, его действия можно оспорить (постановление ФАС Московского округа от 16.12.13 по делу № А40-145241/12-54-911). В таком случае арендатору целесообразно заявить требование о понуждении исполнить обязательства в натуре и предоставить доступ в помещение или требовать досрочно расторгнуть договор аренды в связи с существенным его нарушением арендодателем (п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ).

Читайте об этом

Читайте также

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © 2007–2018  ООО «Актион кадры и право»

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль