Аренда офиса: ответственность за помещение

1985
Арендуя помещение под офис в бизнес-центре, компании нередко сталкиваются с тем, что арендодатель предлагает в договоре условия содержания помещения, неудобно сформулированные для арендатора.

См. также

Договор с управляющей компанией

Собственники помещений в бизнес-центрах могут включать в договор аренды помещения обязанность арендатора заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, техническое обслуживание помещения, содержание здания в объеме, пропорциональном занимаемой площади, и т. д. Это позволяет им не вникать в вопросы обслуживания помещения, сдаваемого в аренду.

Такое условие договора может показаться арендатору удобным для расчетов и решения текущих вопросов непосредственно с поставщиком услуг. Но арендатор не сможет учесть затраты на указанные услуги в составе расходов для целей налогообложения на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Президиум ВАС о договоре с управляющей компанией

Бремя содержания имущества несет его собственник, за исключением случаев, определенных законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Закон не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений.

Условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договор с управляющей компанией само по себе не может создавать обязанность арендатора по оплате услуг в пользу третьего лица – управляющей компании. Заключить договор с управляющей компанией, которая будет вести комплексное техническое и эксплуатационное обслуживание здания, вправе арендодатель (постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.13 № 13112/12).

Чтобы избежать ненужных сложностей, подпишите трехстороннее дополнительное соглашение к договору управления между арендодателем, управляющей компанией и арендатором. В нем установите обязанность арендатора оплачивать непосредственно управляющей компании коммунальные услуги, фактически потребленные при использовании помещения (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и т. п.). Таким образом, арендатор будет исполнять обязанность арендодателя по оплате коммунальных услуг, но при этом подходе у налоговой инспекции не возникнет вопросов к затратам на коммунальные услуги.

Пожарная безопасность

Также арендодатель может указать в договоре, что ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности помещения несет арендатор. Это отвечает логике закона, так как арендатор должен выполнять противопожарные требования, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае к ответственности привлекут арендатора – лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность.

Но стороны вправе сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области правил пожарной безопасности. В том числе распределить ответственность.

Когда в договоре ничего не сказано об этом, или он содержит общие формулировки, ответственность могут возложить на любую из сторон (ст. 20.4 КоАП РФч. 1 ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).

Инспектор будет исходить из того, кто виновен в нарушении правил пожарной безопасности (обзор судебной практики ВС РФ от 27.09.06 «Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2006 года»).

Ответственность за пожарную безопасность в договоре

Когда ответственность не разграничена договором, суды устанавливают характер нарушений правил пожарной безопасности. Собственника признают ответственным за нарушение, если его устранение затрагивает конструктивные элементы здания. То есть речь идет о капитальном ремонте, который должен обеспечить арендодатель в силу статьи 616 ГК РФ (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 23.09.15 по делу № 33-8983/2015).

Чтобы предотвратить неудобное для арендатора развитие ситуации, распределите в договоре объем ответственности между сторонами. На собственника возложите ответственность за устранение нарушений, входящих в капитальный ремонт. На арендатора – входящих в текущий ремонт.

Читайте об этом

Читайте также

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © 2007–2018  ООО «Актион кадры и право»

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль