text
Юрист компании

Аренда офиса: ответственность за помещение

  • 26 июля 2016
  • 2150

Арендуя помещение под офис в бизнес-центре, компании нередко сталкиваются с тем, что арендодатель предлагает в договоре условия содержания помещения, неудобно сформулированные для арендатора.

См. также

Договор с управляющей компанией

Собственники помещений в бизнес-центрах могут включать в договор аренды помещения обязанность арендатора заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, техническое обслуживание помещения, содержание здания в объеме, пропорциональном занимаемой площади, и т. д. Это позволяет им не вникать в вопросы обслуживания помещения, сдаваемого в аренду.

Такое условие договора может показаться арендатору удобным для расчетов и решения текущих вопросов непосредственно с поставщиком услуг. Но арендатор не сможет учесть затраты на указанные услуги в составе расходов для целей налогообложения на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Президиум ВАС о договоре с управляющей компанией

Бремя содержания имущества несет его собственник, за исключением случаев, определенных законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Закон не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений.

Условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договор с управляющей компанией само по себе не может создавать обязанность арендатора по оплате услуг в пользу третьего лица – управляющей компании. Заключить договор с управляющей компанией, которая будет вести комплексное техническое и эксплуатационное обслуживание здания, вправе арендодатель (постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.13 № 13112/12).

Чтобы избежать ненужных сложностей, подпишите трехстороннее дополнительное соглашение к договору управления между арендодателем, управляющей компанией и арендатором. В нем установите обязанность арендатора оплачивать непосредственно управляющей компании коммунальные услуги, фактически потребленные при использовании помещения (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и т. п.). Таким образом, арендатор будет исполнять обязанность арендодателя по оплате коммунальных услуг, но при этом подходе у налоговой инспекции не возникнет вопросов к затратам на коммунальные услуги.

Пожарная безопасность

Также арендодатель может указать в договоре, что ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности помещения несет арендатор. Это отвечает логике закона, так как арендатор должен выполнять противопожарные требования, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае к ответственности привлекут арендатора – лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность.

Но стороны вправе сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области правил пожарной безопасности. В том числе распределить ответственность.

Когда в договоре ничего не сказано об этом, или он содержит общие формулировки, ответственность могут возложить на любую из сторон (ст. 20.4 КоАП РФч. 1 ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).

Инспектор будет исходить из того, кто виновен в нарушении правил пожарной безопасности (обзор судебной практики ВС РФ от 27.09.06 «Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2006 года»).

Ответственность за пожарную безопасность в договоре

Когда ответственность не разграничена договором, суды устанавливают характер нарушений правил пожарной безопасности. Собственника признают ответственным за нарушение, если его устранение затрагивает конструктивные элементы здания. То есть речь идет о капитальном ремонте, который должен обеспечить арендодатель в силу статьи 616 ГК РФ (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 23.09.15 по делу № 33-8983/2015).

Чтобы предотвратить неудобное для арендатора развитие ситуации, распределите в договоре объем ответственности между сторонами. На собственника возложите ответственность за устранение нарушений, входящих в капитальный ремонт. На арендатора – входящих в текущий ремонт.

Читайте об этом

Читайте также

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Войдите на сайт

Этот и другие документы доступны только зарегистрированным пользователям

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.