text
Юрист компании

Компенсации при сносе самовольной постройки

  • 20 июля 2016
  • 1170

Если решено снести самовольную постройку, владелец постройки при определённых обстоятельствах может получить компенсацию за снос собственности, а вот арендаторы таких помещений защищены меньше.

Смотрите видеолекцию на тему

Самовольные постройки – 2016: кого снесут, а кого нет

См. также

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Снос самовольной постройки и возмещение убытков

В связи с рассмотрением дела о сносе самовольной постройки может быть признано право собственности на данное сооружение. Тогда, если вынесено решение о сносе и он состоялся, собственник может потребовать от государства компенсации убытков. Основная трудность в этом случае будет заключаться в определении конкретного размера компенсации: размер ущерба, полученного собственником самовольной постройки в результате её сноса, рассчитывается в рамках кадастровой стоимости постройки, и владельцу удастся добиться иного размера компенсации, только если он докажет, что рыночная стоимость объекта была другой.

Если же право собственности признано не было, владельцу снесённой постройки компенсацию взыскать не удастся. Государственные и муниципальные органы несут ответственность за причинение ущерба в результате правомерных действий только в случаях, прямо предусмотренных законом, на подобные ситуации это не распространяется. Некоторые депутаты выступили с инициативой о принятии закона, регулирующего вопросы компенсации ущерба по самовольным постройкам, снесённым в порядке п. 4 ст. 222 ГК РФ, но инициатива пока не реализована.

Свидетельство о праве собственности на самовольную постройку

Случается, что постройка возведена нелегально, при этом у её владельца есть свидетельство о праве собственности на объект, и/или иск о сносе этого объекта был судом отклонён из-за истечения срока давности, но постройку всё-таки снесли. Здесь о компенсации говорить затруднительно, поскольку присутствует правовая коллизия: нелегальная постройка в принципе может быть снесена, а в ряде решений суда по сносимым объектам указывалось, что ликвидируемая постройка являлась самовольной, строительство было осуществлено без прав на земельный участок, а подчас и с нарушением строительных норм. Зафиксированные в решении суда факты делают само существование свидетельства о праве собственности на данную постройку абсурдным, поскольку свидетельство не является основанием возникновения права, а только подтверждает его, а самовольная постройка как таковая не является объектом гражданского права. Иными словами, если нет оснований для возникновения прав на объект недвижимости в силу того, что он не является объектом гражданского права, свидетельство как таковое не имеет юридической силы.

Арендаторы самовольной постройки

Интересы арендаторов помещений в здании, которое является самовольно возведённым, защищены в наименьшей степени: когда добросовестные арендаторы оформляли сделку и заключали с владельцем здания договор аренды, они не подозревали, что у здания спорный правовой статус и присутствует угроза сноса. И подчас арендаторам приходится сталкиваться с прямыми последствиями такой неосведомлённости: суд выносит решение о ликвидации здания, решение о сносе вступает в силу и приводится в исполнение, а арендаторов об этом заранее не предупреждают. И нужно сворачивать всю деятельность, спешно вывозить имущество, решать массу срочных организационных вопросов, совершать незапланированные траты и, в конечном счёте, терпеть убытки, вероятность возместить которые сложно предсказать. Особенно это касается небольших арендаторов, которые практически не имеют инструментов воздействия на арендодателя и находятся в зоне наибольшего экономического риска. Защититься от недобросовестности арендодателя и минимизировать свои потери от утраты торговой точки или офиса для них очень тяжело (крупные компании-арендаторы и обладают возможностями влияния на арендодателя, и проводят тщательные предварительные проверки арендуемой недвижимости). Вопрос о возмещении убытков арендаторам, когда административный снос был проведен законно и интересы арендаторов пострадали, решается между арендодателем и арендатором, а не между арендатором и государством, поскольку государство действовало в соответствии с требованиями закона, убытки арендатору были причинены действиями недобросовестного арендодателя, знавшего о спорном правовом статусе своей собственности.

Поэтому во избежание неприятностей важно до заключения договора аренды проверить арендуемый объект - по большинству объектов можно установить, на основании каких прав они возводились, кто обладает правами на земельный участок, на котором здание выстроено, и остальные важные подробности. (В том числе, по ряду самовольно возведённых объектов вынесены судебные решения с отказом в сносе из-за окончания срока исковой давности – в этом случае риски арендаторов в известной степени снижаются.) Можно заранее выяснить, не подпадает ли здание под сносимые в порядке п. 4 ст. 222 ГК. И уже с учётом полученной информации и спрогнозированных рисков принимать решение, насколько целесообразно арендовать именно это помещение, окупятся ли риски. Задача юриста компании в этом случае – выяснить и проанализировать все относящиеся к объекту аренды особенности. В том числе, имея в виду риск того, что здание будет снесено в административном порядке, включить в договорные документы конструкции с заверениями об обстоятельствах и оговорить условия возмещения потерь.

По материалам видеолекции в Системе Юрист

Самовольные постройки – 2016: кого снесут, а кого нет

Читайте также

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Обзоры последних изменений

Как поменялись правила работы юристов в 2018 году. Все изменения в одной статье
Теперь не найти лояльного нотариуса, так как все работают по одной инструкции. И дело о банкротстве больше не станет неожиданным для должника. Он и все его кредиторы узнают о ваших планах еще до того, как заявление поступит в суд. Зато от инспекторов, которые явятся с проверкой, теперь можно требовать, чтобы они не выходили за пределы проверочных листов и проверяли компанию реже. Все «можно» и «нельзя», которые появились с 1 января 2018 года.

Новый Обзор практики Верховного суда № 4 (2017)
Главные выводы ВС, которыми суды будут руководствоваться в 2018 году.

Как поменять адрес, чтобы вас не вычеркнули из ЕГРЮЛ
Работать не по адресу регистрации стало еще опаснее. С 1 сентября налоговые инспекции начали исключать из ЕГРЮЛ действующие компании, у которых в ЕГРЮЛ указан фиктивный адрес.

Срок ликвидации ООО ограничили: изменения с 1 сентября 2017 года
Теперь закончить ликвидацию ООО нужно в течение года. В законе установили крайний срок.

Изменения в КоАП РФ в 2017 году
Все поправки в одной таблице.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.